当前位置:文档之家› 房屋买卖协议书是否有法律效力

房屋买卖协议书是否有法律效力

房屋买卖协议书是否有法律效力

房屋买卖协议书是否有法律效力【1】

依照法律规定,双方自愿订立的房屋买卖协议是具有法律效力的。房屋买卖议的有效性,是合同条款能否执行的前提。如果合同被法院或者仲裁机关确认无效,无论双方对合同条款设计得多么缜密、全面,除了个别约定争议管辖机构或者审计单位等程序性条款之外,合同所规定的违约责任将无法适用,可谓"釜底抽薪",即使您一直诚信守约,也无法依据合同追究违约方的责任。

(一)房屋买卖协议有效的构成要件

关于合同的生效要件,合同法并没有明确规定,只是在第四十四条规定"依法成立的合同,自成立时生效",结合民法通则第五十五条民事法律行为的构成要件之规定,一个有效的买卖合同需要具备两个要件:第一、合同成立;第二、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件,可以将 "合同合法"分解为以下三方面:(1)合同订立主体合法;(2)合同标的合法;(3)合同内容合法。

合同法司法解释(二)第一条释明了合同成立的几个要素,即:(1)当事人名称或姓名;(2)标的;(3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外,只要合同具备上述要素,一般来讲,法院会认定合同成立。

此外,合同法中列举了合同成立的几种特殊情况:

(1)合同法第三十六条规定:"法律、行政法规规定或者当事人约

定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。"

(2)合同法第三十七条规定:"采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。"

(二)协议的合法性

我们要理解这个问题,无论从立法还是从司法实践的角度来讲,更多从合法性的对立面去考察,即合同是否存在不合法的情形,分述如下:

1、合同的订立主体是否合法

依据法律规定以及司法实践,在下述情况下,合同订立主体不合法,导致合同无效:

(1)购房人不具有法定购买资格。

比如,不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋,一旦双方发生争议,法院有可能以购房人不具有购房资格,判决合同无效。

(2)到法院或仲裁委开庭时,出卖方仍未取得房屋处分权,权利人亦不予追认的。

2、合同标的是否合法

合同标的不合法的情形有:

(1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。

(2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回

相关主题