房屋买卖协议书是否有法律效力

房屋买卖协议书是否有法律效力【1】

依照法律规定，双方自愿订立的房屋买卖协议是具有法律效力的。房屋买卖议的有效性，是合同条款能否执行的前提。如果合同被法院或者仲裁机关确认无效，无论双方对合同条款设计得多么缜密、全面，除了个别约定争议管辖机构或者审计单位等程序性条款之外，合同所规定的违约责任将无法适用，可谓"釜底抽薪"，即使您一直诚信守约，也无法依据合同追究违约方的责任。

(一)房屋买卖协议有效的构成要件

关于合同的生效要件，合同法并没有明确规定，只是在第四十四条规定"依法成立的合同，自成立时生效"，结合民法通则第五十五条民事法律行为的构成要件之规定，一个有效的买卖合同需要具备两个要件：第一、合同成立;第二、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将 "合同合法"分解为以下三方面：(1)合同订立主体合法;(2)合同标的合法;(3)合同内容合法。

合同法司法解释(二)第一条释明了合同成立的几个要素，即：(1)当事人名称或姓名;(2)标的;(3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外，只要合同具备上述要素，一般来讲，法院会认定合同成立。

此外，合同法中列举了合同成立的几种特殊情况：

(1)合同法第三十六条规定："法律、行政法规规定或者当事人约

定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。"

(2)合同法第三十七条规定："采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。"

(二)协议的合法性

我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：

1、合同的订立主体是否合法

依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效：

(1)购房人不具有法定购买资格。

比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。

(2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。

2、合同标的是否合法

合同标的不合法的情形有：

(1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。

(2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回