第十六章相邻关系与地役权
16.1复习笔记
一、相邻关系
1．相邻关系概述
（1）相邻关系的概念
相邻关系是指相邻各方在对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。

相邻关系依存于相邻不动产的所有权关系或使用权关系之中，其实质是相邻不动产所有权或使用权的适当扩展或限制。

（2）相邻关系的特征
①相邻关系的主体是两个以上的不动产的所有人或使用人。

②相邻关系基于不同主体所有的或使用的不动产地理位置的毗邻而发生。

③相邻关系的基本内容是相邻一方要求他方为自己行使不动产所有权或使用权给予必要方便的权利和他方应当给予必要方便的义务。

④相邻关系的客体是相邻各方在行使不动产所有权或使用权时互相给予方便所追求的利益。

（3）处理相邻关系的基本原则
①有利生产、方便生活的原则
相邻关系无不涉及相邻各方的生产或生活。

有利生产、方便生活，充分发挥不动产的使用效益，是法律调整相邻关系的目的所在。

②团结互助、公平合理的原则
团结互助与公平合理，是处理相邻关系的两个相辅相成的原则。

③尊重历史和习惯的原则
尊重历史和习惯，对妥善处理相邻关系具有重要的意义。

《物权法》第85条规定：“法律、法规对相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

”
2．各种相邻关系
（1）因用水、排水而发生的相邻关系
①相邻用水关系。

在我国，水资源属于国家所有，相邻各方均有使用的权利，同时也都负有合理使用和保护义务。

②相邻排水关系。

高地所有人或使用人有向低地排水的权利。

但低地所有人或使用人对高地的排水所承担的义务，则因排放之水是自然流水或人工流水的不同而有所不同。

（2）因使用邻地而发生的相邻关系
①相邻通行关系。

被相邻土地环绕，与公用道路隔离的土地所有人或使用人，有权通行邻地，直达公用道路；邻地所有人或使用人负有允许通行的义务。

②相邻管线设置关系。

不动产所有人或使用人非通过邻地不能安设其生产、生活需要之电线、电缆、水管、煤气管、下水道等管线时，有权通过邻地的上空或地下安设管线；邻地所有人或使用人应当允许安设。

③因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系。

相邻一方因建筑施工需要临时占用他方土地时，他方应当允许。

但是，占用方应按双方约定的范围、用途和期限使用土地。

（3）建筑物相邻关系
①因建筑物通风、采光、日照而发生的相邻关系。

相邻各方修建房屋和其他建筑物，应与邻居的房屋保持适当的距离，不得妨碍邻居的通风、采光和日照。

②相邻建筑物之通行关系。

对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的通道，
所有权人或者使用权人不能堵塞。

③因相邻建筑共用墙、伙巷、空地而发生的相邻关系。

相邻建筑物的共用墙，如不能证明归一方所有，应推定归双方共有。

对共有墙，双方都有使用的权利，同时也都负有分担维修费用的义务。

相邻建筑之间的伙巷、空地，其所有权或使用权归属不明的，应由双方共同使用。

（4）因防止损害而发生的相邻关系
①相邻环保关系。

不动产所有人或使用人从事工农业生产，应遵守环境保护法的有关规定，注意保护环境，防止污染。

②相邻防险关系。

不动产所有人或使用人从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性等高度危险作业，应当采取必要的安全防范措施，防止对邻人的损害。

（5）相邻地界关系
①因界标设置而发生的相邻关系。

为预防地界纠纷的发生，相邻双方可以协商在地界上共同修建分界墙、分界篱、分界沟或安设分界石。

②因越界建筑而发生的相邻关系。

相邻一方在地界一侧修建建筑物，应与地界线保持适当距离，不得越界侵占对方的土地。

越界建筑侵占相邻方土地的，相邻方有权请求停止侵害。

③因越界竹木而发生的相邻关系。

相邻一方在地界一侧栽培竹木时，应与地界线保持适当距离，预防竹木根枝越界侵入对方土地。

④相邻地界纠纷。

相邻双方对地界的争议，应按土地管理法、森林法、草原法、渔业法的规定，报请有关行政主管机关处理。

对行政主管机关处理不服的，可依法向人民法院提起诉讼，按诉讼程序解决。

二、地役权
1．地役权概述
（1）地役权的概念和特征
①地役权的概念
地役权是指地役权人依设定行为所定之目的，以他人土地供自己土地便宜之用的权利。

在地役权法律关系中存在分属于不同所有人或使用人的两方土地：地役权人自己所有或使用的土地，称为需役地；供地役权人便宜之用的他方土地，称为供役地或承役地。

②地役权的特征
a．地役权与相邻权的联系
二者的发生都以分属于不同所有人或使用人的土地地理位置的相邻为必要前提。

b．地役权与相邻权的区别
第一，相邻权是法律直接规定的，地役权是当事人约定的；
第二，相邻权既可以基于土地相邻关系而发生，又可以基于建筑物相邻关系而发生，而地役权则只能基于土地相邻关系而发生；
第三，相邻权对不动产所有权或使用权的限制与扩张程度较小，而地役权对土地所有权或使用权的限制与扩张程度则较大；
第四，地役权的取得一般是有偿的，也可以是无偿的，而相邻权的行使只要不给邻人造成损失，则通常是无偿的。

（2）地役权制度
①地役权制度的概念
地役权制度是指物权法关于地役权法律规范的总和。

②对地役权制度的不同立法例
a．法国民法典把地役权制度与相邻权制度看作一项统一的制度一起规定，并置于用益
物权之后。

b．德国、日本、瑞士等国民法典，把地役权制度与相邻权制度看作各不相同的制度。

③地役权制度与相邻权制度的关系
a．二者的联系
地役权制度与相邻权制度都是调节不动产相邻关系的法律制度，其社会功能是相同的。

b．二者的区别
第一，调节深度、广度不同
相邻权制度是对不动产相邻关系的初步的、浅层次的法律调节；地役权制度是在相邻权制度的基础上对不动产相邻关系的进一步调节，为相邻人通过约定方式满足需要提供法律准则的必要。

第二，调节方法不同
相邻权制度调节的方法是通过立法直接限制或扩大相邻不动产所有权或使用权。

地役权制度在调节方法上，不是直接规定相邻各方的权利、义务，而是赋予相邻各方以协商方式来解决有关问题的自由权。

第三，性质不同
相邻权制度依存于相邻不动产的所有权关系或使用权关系之中。

地役权制度对相邻关系的法律调节，不是在不动产所有权或使用权范围内的调节，而是在不动产所有权或使用权范围外的调节。

2．地役权的取得
（1）法律行为
①设定地役权的行为
设定地役权的行为，通常是需役地所有人或使用人与供役地所有人或使用人的双方法律
行为，即地役权合同。

除地役权合同外，供役地所有人或使用人的单方法律行为（如遗嘱）也可以设定地役权。

②转让地役权的行为
a．地役权不得单独转让。

b．地役权不得单独抵押。

c．需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

d．供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有拘束力。

（2）继承
地役权也可以通过继承方式取得。

继承人在继承需役地所有权或使用权的同时，也就继承了从属于需役地所有权或使用权的地役权。

（3）取得时效
地役权可按取得时效制度的规定而取得。

3．地役权的主体和客体
（1）地役权的主体
地役权的主体是指依法享有地役权的人。

地役权的主体为需役地的所有人或使用人。

（2）地役权的客体
地役权的客体是指供自己土地便宜之用的他方土地。

这里所说的“他方土地”，包括归他人所有的土地，或者由他人使用的土地。

4．地役权的基本内容和分类
（1）地役权的基本内容。