客户
年龄25～35， 有婴儿的夫妇； 可能与父母同 住
较年轻热爱户 外活动有特殊 爱好、有宠物
改善生活、经 济实用
面积120平米
•玄关功能 •厕所里看书 •主卧的起居空间 •书房的灵活布局 •次卧室直接进入 卫生间的需求 •…
3房2厅2卫解决方案
客户
年龄25～35， 有婴儿的夫妇； 可能与父母同 住
进行整合的生产环节
产品建议书
?
设计任务书
方案
现场施工
……
1.3 生产流程问题
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营销人员、地产建筑师
建筑师
＋ 石头、沙子、篮子和新石头
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理想模式
石头 没有排序
的，非建筑语言 的，需要翻译的 要素集合
沙子 被分解的
客户需求的基本 要素，可对应建 筑要素
• 产品定位 和实际成果 对比
问题3
实际成果和产品定位不相符
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产品建议书 设计任务书
方案 现场施工
1 生产流程
……
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产生问题的原因来自传统的生产流程
缺乏从客户需求出发， 将客户需求翻译成建筑要素， 并将建筑要素按照我们的客户分类
1.1.3 产品需求特征
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华中版武汉城市花园产品建议书
1.1.4 产品配比
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2房产品定位
• 满足居住型
（面积：85平方米）
2房平面图
（面积：95平方米）
华中版武汉城市花园北梯2房户型
• 对比点
只有面积可对比
• 对比分析
产品定位无 法评估平面图， 平面不能反映产 品定位
放包 换鞋 存鞋、擦鞋 更衣、存衣 存雨具、婴儿车、运动用品 存钥匙、钱包等小物品 照镜子 待客 回家方式 耐磨、照明 临时堆放
客户
年龄25～35， 有婴儿的夫妇； 可能与父母同 住
较年轻热爱户 外活动有特殊 爱好、有宠物
改善生活、经 济实用
面积120平米
书房
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办公、学习、上网 藏书
1.1.2 客户集合特征
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华中版武汉城市花园产品建议书
职务一般为职员或者中低层管理人员、助教或讲师； 喜欢或者崇尚运动，喜欢音乐、上网等； 普遍都有购车的打算，也是奋斗目标； 购房动机是满足居住需要，因为单位不分房或者即使分房也要
等很久； 往往会在经济能力的许可下追求品牌产品； 对房价比较在乎，同时也很在乎居住地方的交通、配套设施等
•玄关 •起居室 •书房 •厨房、餐厅
•次卫生间 •主卧室
•卧室
原则三：外挂模块
•楼梯间 •阳台 •凸窗 •室外空调机位
3房2厅2卫
对产业化的关注
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3房2厅1卫
客户分类 客户需求 产品体系 产品设计
施工 销售 客户后评估
3 建立开放的、可自运转的生产体系
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做饭
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洗涤食物、餐具 控干餐具
下水道可回收食物类垃圾 打电话、看电视、看时间
备餐 炒菜、煲汤 便于清洁 强力的抽油烟机
可进餐 储藏食物、餐具等 与餐厅良好的交流
客户分类 需求排序 支付能力
编篮子
营销 ＋ 设计
2.2 整合需求对应产品
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产品的基础 • 回家方式 • 做饭
2.1 分解客户需求
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回家方式
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存放自行车 取走信报和牛奶 入口处可以看通知 可以在入口处休息 单元门内外可互视 入口处可以摆放物品 防盗对讲及人名查询 遮风避雨及照明
可识别性 垃圾箱的设置 门吸、避震器、去泥装置
在年龄方面，集中在25-30岁左右； 学历普遍较高，一般为本科学历甚至更高；热爱学习 家庭人口数比较相近，一般为2人左右； 一般都未婚或者已婚但是无子女； 家庭年收入5万以上，目前以租房或者居住单位宿舍为主； 从事行业主要为高科技产业、教育产业或者效益较好的国有企
业等； 区域主要集中在光谷周边地区、科技一条街及高等学校；
建筑师按自 己的理解整合建 筑要素形成解决 方案
1.2 方案
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产品建议书 设计任务书
方案 现场施工
产品建议书
分解客户需求 整合需求 对应产品
设计任务书
……
……
2 传统生产流程 创新
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把石头变成沙子——户内客户需求分解
客户行为描述 以穷尽的方式罗列人在住宅使用中的需求，作
华中版产品升级
确定客户类别、需求排序及面积后对行为描述 的再整理，举例：
•玄关 •书房 •次卫生间
客户
年龄25～35， 有婴儿的夫妇； 可能与父母同 住
较年轻热爱户 外活动有特殊 爱好、有宠物
改善生活、经 济实用
面积120平米
2.2 整合需求对应产品
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玄关
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较年轻热爱户 外活动有特殊 爱好、有宠物
改善生活、经 济实用
面积120平米
华中版产品升级阶段性成果
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标准化、模块化： 1、减少户型种类 2、固定模块设计 3、外挂模块设计
对产业化的关注
当万科选择做 大众住宅时，
就意味着万科 的产品必然走
向标准化、模 块化、产业化 之路
阳台
厨房
有玄关
衣柜
厨房 阳台
无玄关
问题1
南梯
北梯
相同客户指向的产品标准不一致
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标准不同 •玄关 • 更衣间 •阳台 •厨房
华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型
南梯
问题2
“情花”
不同客户指向的产品无差异
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品资料网
不同产品
•客户 •售价
无法体现客户差异
此部分内容 被设计任务 书直接引用
• 非建筑语言
无法与产品设计直接对应，需翻译
1.1 产品建议书
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• 满足居住型 • 改善居住型 • 改善环境型
华中版武汉城市花园产品建议书
1.1.1 目标客层分类
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华中版南梯多层三室两厅两卫与情花三层的户型
卫生间 主人房
厨房 玄关
卫生间 主人房
厨房 玄关
问题2
南梯 （129平方米）
“情花” （130平方米）
不同客户指向的产品无差异
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相同部分 •面积 •标准
玄关 厨房 卫生间 主人房
华中版户型配比及面积要求
• 华中版产品 定位的产品配 比表
生产 反馈&调整
谢谢
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华中版产品升级阶段性成果
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原则一：减少户型种类
3种基本户型组 成多层典型组 团.
•2室2厅1卫
•3室2厅1卫
•3室2厅2卫
对产业化的关注
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3房2厅2卫
对产业化的关注
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原则二：固定模块
3房2厅1卫
篮子 客户需求
分类整合工具
新石头 满足
分类客户需求的 要素集合（新产 品）
目标客层分类 客户集合特征 产品需求特征 产品配比
关于客户及产品的分析结论
1.1 产品建议书
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关于客户及产品的分析结论
• 来自客户的需求要 素集合
混杂诸多需求及行为的综合体，需分解
• 无序
生产流程创新
规划设计部 04年7月
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3 引子 个问题
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华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型
南梯
北梯
问题1
相同客户指向的产品标准不一致
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同类产品
•客户 •面积 •售价
更衣间
华中版南梯与北梯的三室两厅两卫户型
1.1.2 客户集合特征
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华中版武汉城市花园产品建议书
大规模的社区，有良好的社区生活氛围 有丰富的文化价值底蕴 现代时尚、简约大气、科技感强烈 配套齐全，生活便利 居住环境自然舒适 实现高科技智能化家居生活 采用健康环保材料，技术含量高 巨细兼顾，重视开发商对细节的处理、完善 性价比优越，具有较高的附加值含金量 社区具有可持续发展前景，能令产品价值持久稳固
书桌不宜背对窗户 照明
与起居室结合变横厅 婴儿房 卧室 休闲空间
客户
年龄25～35， 有婴儿的夫妇； 可能与父母同 住
较年轻热爱户 外活动有特殊 爱好、有宠物
改善生活、经 济实用
面积120平米
次卫生间
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洗脸、刷牙、化妆 分离卫生间 看书 打电话 淋浴 给婴儿洗澡
便于清洁，拖布的清洁 儿童上厕所的考虑 由次卧直接进入 储藏衣物 储藏卫生用品