房地产行业调控：土地政策
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发文及主要内容
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（中华 人民共和国国土资源部令第11号)，要求一是招标、 拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、
公平、公正和诚实信用的原则；二是商业、旅游、
1
2002年5 娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、 拍卖或者挂牌方式出让；三是市、县人民政府土地
房制度；三是逐步改善其他住房困难群体的居住条
件；四是完善配套政策和工作机制。
《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的
通知》（国发〔2009〕27号），国务院决定对固
7 2009年5 定资产投资项目资本金比例进行适当调整，其中保 月 障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为
20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为
规定核定征收率原则上不得低于5%。
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政
策的通知》（财税〔2010〕94号），对于个人购买
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2010年9
普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征 收契税，对于个人购买90平方米及以下普通住房，
月 且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契
税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不 再减免个人所得税。 7 2011年1月 重庆、上海两地试点实施房产税，下一步将在全国 范围推广。
《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题 的通知》（国税发〔2006〕108号），要求对5年内
月 转让二手房征收盈利部分20%的个人所得税。
《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财
税[2009]157号），要求自2010年1月1日起，个人
将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收
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2009年12 营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房 月 或者不足5年的普通住房对外销售的节营业税政策，严格税收征 管；四是加强房地产信贷管理，防范金融风险；五
月
是明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房
建设与消费；六是加强经济适用住房建设，完善廉
租住房制度；七是切实整顿和规范市场秩序，严肃
查处违法违规销售行为；八是加强市场监测，完善
市场信息披露制度。
《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》
（国办发[2006]37号），提出一是切实调整住房
2006年5 供应结构；二是进一步发挥税收、信贷、土地政策
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月 的调节作用；三是合理控制城市房屋拆迁规模和进
度；四是进一步整顿和规范房地产市场秩序；五是
有步骤地解决低收入家庭的住房困难；六是完善房
地产统计和信息披露制度。
4
2007年9 或划拨土地价款的百分之二十征收。依法可以无偿 收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地
月 闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复
耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地
储备，优先安排开发利用。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
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2007年10 （中华人民共和国国土资源部令第39号），明确未 按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地
入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人
将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免
征营业税。
《加强土地增值税征管工作通知》（国税发
5
2010年5
〔2010〕53号），划定了土地增值税预征最低限： 东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区
月 省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，并
不予办理资本项目结售汇手续；七是对地方审批部
门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查
处纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地
产企业不予办理外汇登记等手续。
《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
6 2007年8 （国发〔2007〕24号），提出一是进一步建立健 月 全城市廉租住房制度；二是改进和规范经济适用住
拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是
全面检测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房
供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价
格工作的督促检查。
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住
房价格工作的意见的通知》（国办发[2005]26
号），提出一是强化规划调控，改善住房供应结
构；二是加大土地供应调控力度，严格土地管理；
的非本地居民暂停发放购房贷款；二是对贷款购买 商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款 购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低 于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；三 3 2010年9 是各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用 月 于购买住房；四是对有土地闲置、改变土地用途和
月
价标准，保护耕地，调整土地出让税费政策等。
《关于调整中央分成的新增建设用地土地有偿使用 3 2007年1月 费分配方式的通知》（财建〔2007〕84号），提
出调节中央地方政府之间的地价款分配，规范土地
出让金使用和管理，更严格地保护耕地等。
《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电
发[2007]36号），提出土地闲置费原则上按出让
月
内只能购买一套用于自住的住房。
《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通
知》（商办资函[2010]1542号），提出一是各地商
务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目
的审查；二是各地商务主管部门要会同当地有关部
门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场
风险的防范，抑制投机性投资；三是各地商务主管
近年国家房地产行业调控政策汇编
房地产行业调控政策：行业方针和制度建设
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发文及主要内容
《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电
[2005]8号），提出一是高度重视稳定住房价格；
二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责
制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结
1 2005年3 构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促 月 建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制
房地产行业调控：金融政策
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发文及主要内容
《关于加强商业银行商业性房地产信贷管理通知》
（银发〔2007〕359号），并于2007年12月下发
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2007年9 《关于加强商业银行商业性房地产信贷管理补充通 月 知》（银发〔2007〕452号），要求严格房地产开
发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房
部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规
定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业
10 2010年12 务的投资性公司；四是各地商务主管部门要会同外 月 汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房
地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地
产企业；五是进一步加强对并购、股权出资等方式 新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核， 商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数 据适时开展统计监督检查；六是省级商务主管部门 要加强对当地招商引资工作的服务与指导，积极发 展绿色节能环保建筑，认真做好今后外资房地产审 批备案和统计工作。 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》（国办发[2011]1号），一是要求各市人民政府 合理确定年度新建住房价格控制目标，并于一季度 向社会公布；二是拥有2套以上住房的禁止再买 房；三是房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人； 四是坚持和强化舆论引导；五是要求各地要增加土 地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和 中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供 11 2011年1月 应总量70%，今年的商品住房用地供应计划总量原 则上不得低于前两年年均实际供应量；六是要求对 贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；七是要求 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不 足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，加 强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价 明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土 地增值税清算和稽查；八是2011年全国保障性住房 和棚户区改造住房1000万套。
5 2007年5 资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务， 月 外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何
形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的
条款；五是地方审批部门批准设立外商投资房地产
企业，应即时依法向商务部备案；六是外汇管理部
门、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通
过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，
《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发 [2005]89号），要求对购入不足两年的房屋转让按
月
收入全额征收营业税。
《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》
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2006年5 （国税发[2006]74号），要求个人转让住房营业税 月 免征时间从2年延长到5年，全国范围内开征二手房
转让个人所得税。
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2006年7
出一是各地商务主管部门要依法加强外商投资房地
产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地
产；二是外商投资从事房地产开发、经营，应遵循
项目公司原则；三是严格控制以返程投资方式（包
括同一实际控制人）并购或投资国内房地产企业；
四是境外投资者在境内从事房地产开发或经营业
务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投
月
行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等
有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用
途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报
经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地
行政主管部门组织实施。
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2006年8
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国 发〔2006〕31号），提出建立工业用地出让最低