房屋未办理过户登记手续买卖合同继续有效
案例请述：
于某与董某签订了一份房屋买卖合同，约定：于某将自己的一间沿街门面房出卖给董某，价格为3万元，税金及过户费由董某负担，公证费双方各负担一半。合同签订后，双方办理了房屋买卖合同的公证手续，董某付给于某房款3万元。之后，因双方搬家等原因，相互失去联系，该房屋的产权变更登记手续未能按约定办理。后来，董某找到于某，要求于某办理房屋产权过户手续时，遭于某拒绝。不久，于某以房屋没有办理产权过户手续为由，诉至法院，请求确认买卖合同无效，要求董某返还房屋。董某也提出反诉，要求于某继续履行买卖合同。
法理评析：
本案中房屋所有权虽然没有发生转移，但是买卖合同仍然有效。董某可以请求法院确认买卖合同有效，要求于某继续履行买卖合同，办理产权变更登记手续。该案主要涉及的是房屋产权过户登记与买卖合同关系的问题。
依据买卖合同取得所有权的，所有权从什么时候转移呢？我国《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”这里的当事人另有约定指的是对特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产的买卖规定。房屋自然属于不动产，当然要依据相关法律法规来确定所有权的转移。我国《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”《城市房地产管理法》第60条规定：“房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请变更登记。”2007年新颁布实行的
《中华人民共和国物权法》第9条规定：“
经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”物权法的这一规定，将合同的效力与物权登记分离处理。
由此可见，登记是房屋所有权转移的法定要件。在本案中，由于房屋产权尚未变更登记，所以该房屋所有权尚不属于董某所有。房屋既然还不属于董某，那么是不是就表明买卖合同无效呢？并非如此。目前，根据物权法的有关条款规定，房屋所有权未办理过户登记手续，并不意味着房屋买卖合同的无效，也就是说房屋所有权变更登记并不是房屋买卖合同成立的有效要件。我国《城市私有房屋管理条例》第9条明确规定：“办理城市私有房屋所有权登记或者转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”显然，买卖合同是办理房屋产权变更登记的证明文件，而无效合同是不能作为产权登记证明文件的，这表明买卖合同的有效是进行房屋产权变更的前提，这就从一定程度上佐证了房屋所有权未变更并不能导致买卖合同的无效。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第58条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，构成违约，应当负赔偿责任。”这进一步说明财产所有权的转移是履行买卖合同的方式，财产所有权没有如约发生变更，并不能导致买卖合同的无效，相反，由于一方没有履行财产所有权变更的义务还要承担违约责任。这一规定同样也适用于房屋买卖合同。
既然房屋产权变更未进行登记并不必然导致买卖合同的无效，那么我们再来看看该私有房屋买卖合同是否有效。《最高人民法院在关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据《城市私有房屋管理条例》第9条之规定可知，买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，并不是需要批准登记的对象，需要登记的只是房屋产权变更这一履行方式，而非买卖合同本身，所以双方当事人签订的私有房屋买卖合同不以批准或登记为有效要件。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款又规定：“合同自成立时起生效”。在本案中，于某通过与董某签订协议转让房屋，签订协议时双方当事人均具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为
法律允许买卖的私有财产，不损害国家社会和第三人的利益，因此双方所签协议应当依法成立并且有效。
综上所述，由于没有办理产权变更登记手续，所以房屋所有权仍属于某本人，但这并不导致双方买卖合同的无效。只是不发生物权变动的法律效力。依据合同，董某享有要求于某履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，于某则有进行变更登记的义务。由于于某没有依约履行合同，已构成违约责任。所以，应当支持被告董某的主张，判决双方的买卖合同继续履行，由于某办理产权变更手续。因而，应当支持被告的诉讼请求。