中国银行山东省分行与山东天马房地产开发总公司委托代建合同纠纷上诉案

法公布（2001）第15号

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2000）民终字第70号

上诉人（原审被告、反诉原告）：中国银行山东省分行，住所地山东省青岛市香港中路37号。

法定代表人：亓峰，行长。

委托代理人：李萍，山东德衡律师事务所律师。

委托代理人：李鹏程，山东德衡律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东天马房地产开发总公司，住所地山东省济南市文化西路南圩子外街28号。

法定代表人：高培月，总经理。委托代理人：李军修，公司职员。

委托代理人：祁秀山，山东恒信达律师事务所律师。

上诉人中国银行山东省分行（以下简称中行山东分行）为与被上诉人山东天马房地产开发总公司（以下简称天马公司）委托代建合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（1998）鲁民初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，中行山东分行的委托代理人李萍、李鹏程，天马公司的委托代理人李军修、祁秀山到庭参加诉讼，现已审理终结。

经审理查明：1996年12月6日，中国银行青岛市分行（以下简称中行青岛分行）与天马公司签订《委托代建协议书》，约定：天马公司为中行青岛分行在青岛市东部燕儿岛代建6栋宿舍楼，总建筑面积为20，500平方米，建设高度20米，局部不超过22米，容积率为1．5，总户数240户。工程总造价为5，825．56万元（包括中行青岛分行支付的征地款3，360万元，投资方向调节税115万元）平均每平方米为2，841．73元，一次性包死，天马公司不再另收代建费，在施工过程中也不再增、减。自验线开工至全部工程的竣工验收完毕为10个月（必须在1997年12月31日前全部竣工验收交付给中行青岛分行）。哪栋楼延误工期一天，按该项工程土建费用的千分之一罚款。配套工程哪项延误一天，按该项工程总造价的千分之一罚款（天数和罚款数按超期天数累计追加）。该工程保修一年，自工程竣工验收交给中行青岛分行之日起算。中行青岛分行预留土建工程造价的5％作为保修金。结算面积以施工图纸建筑面积为准。经天马公司努力，在不影响住宅正常使用功能情况下，经中行青岛分行同意，工程如超出原设计面积（单元平面组合、户型不变，以增加套数的建筑面积为准，但最多不超过1，000平方米），其超出部分按5：5比例分成，天马公司分得的部分中行青岛分行按每平方米3，100元的价格收回，超原面积部分所需费用由天马公司全部承担。如经双方的努力和政策影响，向市内所交的费用有所降低，下降的费用双方各受益

50％，投资方向调节税下降的费用全部归中行青岛分行。中行青岛分行在一周内为天马公司在该行办理开户手续并拨入第一笔建设资金500万元，在验线开工时拨付600万元，在主体工程结束时拨付800万元，在竣工验收达到质量要求，中行青岛分行扣除预留的5％保修金后拨付378.81万元。地款和投资方向调节税由中行青岛分行支付，并从工程总造价中扣除，其余所有的工程费用均由天马公司支付。在协议签字后一个月之内，天马公司将3，000万元的资金及时存入中行青岛分行，并办理定期一年存款手续，不得提前支取。该合同有二份附件、附件一为《中国银行青岛市分行职工宿舍楼建设要求》，附件二为《中国银行青岛市分行委托山东天马房地产开发总公司代建银行职工宿舍项目分析书》。附件二载明：基建费每平方米700元，以20，500平方米计算，基建费共计1，435万元；绿化环保金20．5 万元、档案储蓄金10万元、物业管理基金38．95万元。工程项目代建费71．75万元。

签订合同后，中行青岛分行于1997年1月9日向天马公司支付代建费475万元，同年3月28日支付600万元。自1997年6月19日至8月11日，先后付款800万元，至天马公司起诉时中行青岛分行共向天马公司支付代建费2，152万元。1998年8月12日、13日、14日，天马公司分别将工程的4号楼、6号楼和5号楼的钥匙交给中行青岛分行。同年9月17日，中行青岛分行从施工队处取得1、2、3号楼钥匙。自天马公司向一审法院起诉至本案在一审审结前，中行青岛分行又向天马公司支付代建费5，910，003．15 元，代天马公司向施工队支付工程款994，187．48元。

在履行委托代建合同中双方还就预算超支、设计变更签订了一系列协议。1998年3月7日双方签署的《会议纪要》载明：关于经费超支问题，以协议为准，由双方共同审定超支经费后再报权威机构审计。4月14日的《会议纪要》载明：力争在1998年6月底前完工，超支预算以审计部门审计为准。1998年8月11日，双方还签订了《协谈纪要》，约定：中行青岛分行按代建协议已将全部工程款付齐并超付100余万元，目前后期配套工程仍未完工，宿舍钥匙没交给中行青岛分行。为尽快完工，由于当前天马公司暂时没有经济能力支付欠各施工队工程款，暂由中行青岛分行垫付天马公司欠施工队部分工程款215万元（如天马公司不交钥匙，此款一概不能支付）和电配套款180万元，物业管理基金40万元，道路钢窗垫款1.36万元以及其他工程款3，096，933．23元。中行青岛分行上述行为不意味着放弃、延缓及延长对天马公司的任何权利。1998 年7月13日天马公司向一审法院起诉，请求中行青岛分行给付工程欠款1，351．52万元，支付违约金1，066．19万元。中行青岛分行反诉请求，根据委托代建协议的约定，天马公司应支付逾期交房违约金4，981，937元，超付工程款455万元。

一审审理期间，双方于1999年7月16日达成了以会审设计图纸、确认设计变更内容和价款变更数额为内容的“青岛会议纪要”，除增加封闭阳台的内容外其余设计变更均属施工材料、工艺的细微变化，在纪要中双方达成三点共识：图纸会审增减变更内容不调整，纪要与图纸有同等作用，所有的卫生间、厨房、北阳台、外墙的墙面砖、磁砖、地砖均不找差价。另外，双方还分别在1997年3月26日、5月30日签订了图纸会审记录。一审法院委托山东省建设监理服务中心（以下简称服务中心）对讼争工程造价进行评估，评估结论为工程造价为28，704，676．92元，中行青岛分行代天马公司支付的工程款数额994，187．48元。在造价评估中中行青岛分行向一审法院提出了书面的《鉴定异议书》，载明：鉴定机构以实际建筑面积作为结算面积违反了合同约定，以每平方米2，841．73 元的单价作为结算工程款的依据不符合交易惯例和公平原则。2000年11月18日，服务中心出具了《对“鉴定异议书”的答复》，该答复就建筑面积的解答为：根据建筑面积计算规则，凡封闭阳台其阳台