精装修商品房发展前景与方向
房地产业是一个话题的海洋，深受各方关注。

然而，记者却常常扮演传话筒的角色，以致发言者和受众，经常有隔靴搔痒之感。

为让发表者淋漓尽致、阅读者痛快淋漓，本报《房产周刊》从本期起将不定期开辟“一线发言”专栏，约请房地产业一线从业人员，从各自熟悉的专业出发，畅所欲言。

也请房地产业一线从业人员主动与本栏目联系，贡献您的所思所想。

建设部近几年提倡精装修商品房交付标准，受到北京、上海、广州和深圳等房地产市场比较成熟的城市消费者大力追捧。

近年来，泉州地面上也陆续出现了一些精装修商品房，本报此前也曾就此话题做过专题讨论。

我们应该如何看待精装修商品房的市场前景呢？本文作者从专业从业人员的角度阐述精装修商品房的市场前景和方向，供各位参考。

建设部推行《商品住宅装修一次到位实施导则》（2002年）（以下简称《实施导则》）以来，仅仅数年时间，深圳、广州等南派开发商已经多半采用精装修操盘模式，并且将这些新理念、新做法带到全国各地，尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。

2005中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心领导透露：最近的调查显示，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35％，广州占50％多，广州开发商甚至称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。

什么是
精装修商品房
什么样的商品房才是精装修住宅？它的造价应该包括哪些？建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》为住宅精装修提供了权威而详细的参考标准。

这个由建设部制订的《实施导则》要求：精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

按照《实施导则》，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，就可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果甚至每间屋子里有几个电源插头，做一个详细比较。

精装修商品房
将成主流产品
从纯粹意义上讲，任何商品都应是成品，住宅也不例外。

目前从整个住宅市场来看，前期的住宅建设已逐步实现产业化，而后期交到消费者手中的多是毛坯房，还未实现产业化，没有达到同步发展。

这就如同我们买轿车，假如卖给你的只是外壳和机械动能部分，而座椅和脚垫等还得自己找人装修装饰。

这就是同步的问题和成品的概念。

当时毛坯房的产生是针对满足消费个性化提出的，也是为了减少二次装修造成的浪费。

但经过几年实践，其弊端愈加明显：
首先，它不利于我国住宅产业的发展和与国际标准接轨。

目前国际上没有“毛坯房”的概念，住宅销售全是成品。

现在我国住房装修费约占建安成本的1／3，全国住房成本价约为1500元／平方米。

照此计算每平方米装修费为500元，100平方米的住房就需5万元装修费，有的甚至达到1∶1或超过这个比例，这是一块非常有潜力的大市场，应加以规范，实现产业化生产。

其次，毛坯房装修不利于质量控制。

如照此发展，即使是获得建筑质量鲁班奖的项目也难逃脱危房的噩运。

再次，毛坯房容易滋生腐败和纵容伪劣产品横行。

装修费上的猫腻不在工本而在材料上，
一些装修游击队的低价入市，用的材料多是不环保的伪劣品。

因渗漏、短路等装修质量问题引发房地产消费投诉案件居高不下。

近年来，高档公寓是较早采用精装修的物业种类，因为多为异地租购人群，消费理念更倾向于精装修成品房。

另一类是中小户型的经济商品房，主力消费者工薪白领忙于工作无暇顾及房子装修，中等收入水平也无更多财力投入装修追求个性化，菜单式装修一次性到位的商品房符合了他们的需求。

经历了三年多的市场检验之后，随着消费者对成品房的认知度提高，特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式，精装修商品房所占楼市比例不断提高。

品牌、规模
是双赢之道
从精装修楼盘的成功案例中可以看到：有实力的品牌开发商是推广精装修的主力军，其中多项目运作的规模经济是主要因素。

像万科、奥林匹克、富力、阳光100等品牌企业都在精装修开发模式上颇有建树。

上海万科最近几年致力推行“万科全面家居解决方案”，这是一套涵盖不同消费层面住宅产品，从项目定位、设计、部品配置、施工到后期服务的一系列标准体系。

方案首先否定了精装修就是“毛坯＋装修”的概念，致力于追求业主导向，建立梯度产品体系，从房型设计入手，通过为业主创造价值，实现业主终身锁定.
富力地产在富通城项目采取标准化设计、专业化施工，在材料选择上采取公开招标的方式，选择有品牌、质量过硬的材料，既可控制成本，后期交房也可避免许多不必要的麻烦。

这一标准的建立将引领行业内一系列变革，比如开发商、总承包商和室内设计单位建立长期合作伙伴关系，由总承包商统一管理装修分包商，结构构件实行工厂化生产与现场拼装，装修设计、土建、施工、监理一体化，形成共生体系，共同创造优秀的精装修住宅。

房地产开发的连锁业态，可以实现对建筑装饰材料的大规模集成式采购，在取得团购优势基础上，与部品材料供应商形成点对点直销模式，有利于开创双赢局面。

同时，材料供应商的集成化、专业化，可以帮助开发商最大化实现业主的个性需求，为业主节约预算、精力，提供省心服务，从而加速消费者对新型材料的使用，降低材料成本和渠道成本。

精装修商品房的市场发展需要行业规范和指导
精装修商品房将成为中国住宅的主流产品，这一发展趋势已经是无可辩驳的业界共识，但是在市场运行层面，消费认知、标准规范、操作模式等需要完善，这将直接关系到精装修的成功普及率。

政府部门应尽快出台行业标准，以规范和指导市场消费行为。

影响精装修商品房推广的有3个主要原因：
一是利润小、成本高，装修造价在总销售价或总土建造价中所占比例不大，但装修环节复杂，操作难度、管理成本成倍扩大，若销路不畅，精装修无疑是个不小的包袱。

二是个性化装修难操作，统一装修不能满足个性化要求，业主总会通过各种渠道对菜单式装修改东改西，极易出现工程失控现象。

三是真正的成品房应设计、建造、装修一体化，但目前操作中严重脱节，即使住宅实现了精装修，也可能因种种缺陷引起业主不满，无形中增大了开发商的成本和难度。

精装修是一个城市房地产市场成熟度的表现，不仅反映开发商操作水平，也反映了购房者的消费习惯。

中国加入WTO后逐渐与世界接轨，随着收入多元化及楼盘供应量的飞速扩大，中国商品住宅必然走向“居者优其屋，住宅成品化”的道路，楼盘装修大势所趋，装修的成品房必然要取代半成品的毛坯房。