商业地产策划全案流程
商业物业投资遵循的五大黄金法则：
A 、选择行业集中的特色区域
B 、旅游商业应注意新兴景点附近的新生商圈
C 、休闲类商业应注意在人流集散地和休闲生活场所
D 、注重适当的地域与行业特征
E 、尽量开发专业化商业物业
一、市场分析：（依据市场调查数据）
A 、宏观分析：对经济与发展形势分析
对房地产市场发展态势分析
对房地产政策法规和政府规划措施等
B 、微观分析：对项目周边居民的调查分析
对竞争对手的调查分析等
1 、商业环境分析
2 、竞争环境分析
3 、消费者环境分析
4 、产品潜力分析
二、市场定位策略：（依据项目可行性分析）
A 、项目选址：区位分析、基地现状分析
B 、项目总体规划（使用率、通透性等）
C 、建筑功能
D 、项目投收益分析
E 、项目敏感性分析F、
项目投资价值分析
三、商业定位策略：（包括VI 视觉识别系统的设计、制作）
A、目标市场定位：
1 、区域定位
2 、客户群定位
3 、超级消费群定位
B、商场功能定位：
1 、购物功能定位
2 、休闲功能定位
3 、娱乐功能定位
4 、服务功能定位
C、商场特色定位：
1 、大众化定位
2 、特色化定位
D、经营方式定位：
按实际情况，可采用自营招租，委托经营管理三种方式
经营方式定位要点：
1 、投资资金回收预测
2 、项目收益效果预测
3 、经济走势分析
4 、风险比较分析
5 、统一管理
E、商场业态定位：
1 、综合商场
2 、主题商场
3 、超级市场
4 、百货与超市结合
5 、连锁专卖
6 、街铺考
虑要点：
产业结构、消费群结构、需求动向等。

F、商场规模定位：
1 、商品品种对商场规模的制约
2 、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约（顾客对商场单店营业面积最大承
受力在2.5 万㎡左右）
3 、商圈购买力对商场规模的制约
购买力决定规模公式：
规模＝（商圈购买力－圈内竞争分流购买力）/ 商场单位面积保本销售额
a、商场购买力取决于商圈内人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈
内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和
消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次
经营能力、经营范围等方面差异程度有关。

b、商场单位面积的保本销售额与其成本和经营毛利率有关。

G、商场形象定位：
1 、通过商场建筑观来表现
2 、通过顾客对卖场购物气氛表现
3 、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现
商场定位方法：
1 、采用错位交叉论证，按照不同定位重点，综合各定位要素，错位交叉论证，
寻求定位支互斥点。

2 、结合商场项目动作不同阶段，定位侧重点随之而变。

3 、超级分析定位，要从客户角度进行消费者分析定位才能更到位，为以后商
场营销运作做基础。

4 、动态这定位，定位根据商场动态运作适时调整，灌于动态理念。

1 、商场形象定位
2 、产品综合成本及投资回报分析
3 、商场设计建议
4 、商业物业管理体系
四、业种组合规划策略：
法则一：规划最佳使用率
商铺使用率不能太低也不能太高，经过科学论证和西方国家长期的实践证明，除去消防、消费者活动空间等使用空间，使用率在50%左右，为商铺最佳状态。

法则二、打造进深与门面的黄金分割点
商铺进深与门面比例适中不仅利于投资经营，而且有利于商场整体规划及日后经营管理。

经500 多个案例调查与深入研究得出，商铺的进深与门面的最佳比例为 2 ：1 ，高于 3 ：1 ，商铺价值随之降低。

法则三、突显商场空间
商铺是商场内部的主要部分，如何商铺在紧凑中突显商场空间，是商铺布局设计的重点。

比如采用“穿透式”设计，商铺与商铺通过透明玻璃墙体间隔，以通透效果，突显空间。

法则四、人流消费习惯
商场的平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱的原则。

法则五、强调第三功能辅助
现代人已从目的购物的消费向随意购物转变，商场在规划时必须兼顾休闲、娱乐甚至健康运动功能。

法则六、适度规模
根据调查，消费者在出现疲劳的时间指数为大于 3 小时，路程指数为大于7500 米。

商场的规模设计要适度，太小不足形成卖场，太大也会出现空壳现象。

某商场楼层业种图例：
六层主题乐园、娱乐中心
五层主题乐园、美食广场及特式餐厅
四层百货公司、婴童服饰、玩具专门店及家居、电讯中心
三层百货公司及潮流便服
二层百货公司及潮流便服
底层餐饮店、潮流便服、便利商场及步行街
地下超级市场、运动用品、时尚特区及徐家汇地铁站
五、商业定价策略：（完善的价格构成体系）
商场最佳定价三大法则：
法则一：纵向定价波动大
1 、商场的负一层与一层的租金相差2—3 倍。

到商场地下一层消费暂时还不是我国消费者的消费习惯主流，按市场规律，一般情况下，负一层租售金额与一层相差2—3 倍，如广州热销项目蓝色快线的负一层A1 铺售价为45729 元/㎡，同样区位的一层为10256/ ㎡。

2 、一层、二层价格相差 2 —5 倍。

一楼的商铺往往好租，租金也高，一楼的人流量是其它楼层所不能比的，而且，人们的消费观念一直都是以方便为主，一楼可最大限度地满足他们。

3 、二、三楼的租金要相差 1.5 倍左右。

按照商场的功能分区可知，一般商场的二、三楼都存在互补作用，以有利引导消费者在商场里循环消费；而且从人们的逛街行为分析得到，商场二、三楼的人流相差并不大，所以租金的定位就可以以一楼的作为标准而对二、三楼进行制定。

法则二：楼层越高，商铺的租金就要相应地下降，甚至要成倍地下降。

楼层越高，人流量就相应地越少，就会影响到营业状况。

根据具体情况，必要地进行相应的将租金下调，以有利将商铺租出。

法则三：商场楼梯口的商铺的租金要比其它位置高。

商场楼梯口是消费者的必经之路，其实商场里的商铺就像一个筛子一样，将顾客一层层地筛过，当然最好的已经衩占尽地利的商铺筛下了。

1 、产品销售价格制定
2 、会款方式研究操作
3 、价格变动策略
六、商场招商策略：（全案市场推广方案）
1 、招商广告宣传及执行
2 、系列招商活动建议及执行
3 、销售推广策划
七、商场通路策略：
1 、代理销售执行
2 、阶段性销售计划建议
3 、销售人员专业培训
4 、销售控制计划
5 、商业旺场策划
八、产品后续服务：。