浅议不动产善意取得
[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。

本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。

[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件
善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。

这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。

我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。

[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。

然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。

本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。

一、不动产善意取得制度的理论基础
善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。

依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。

因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。

任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。

“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。

这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。

后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。

[2]
笔者认为善意取得制度的制度前提应理解为公示公信原则。

所谓物权公示原则,是指物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。

公信原则是在近代公示原则的基础上确立起来的。

[3]它是指依公示方法所表现之物权即使不存在或内容有误,但对于信赖此项公示方法所表示之物权而成为物权交易人的,法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果。

公
信原则是一种对当事人积极的信赖予以保护的原则。

善意取得制度作为近代社会观念所有权的产物,它是公信力的必然逻辑结果。

公信原则的确立不仅仅是对受让人与原所有人间的个别利益的单纯比较,相反它超越了个别利益的思考,其关涉并体现了交易社会全体对交易安全的需要。

[4]正因如此,善意取得制度得到了世界各国民法的肯定。

那么,善意取得制度是否像某些学者所认为的那样,仅能适用于动产,而不能于不动产上适用呢?善意取得在不动产领域的适用与不动产的登记公示原则又有什么样的关系呢?笔者认为,善意取得制度不仅可以适用于动产领域,在不动产领域也有适用空间,这不仅得到了各国立法的承认,而且也在实践中起到了维护交易安全的作用。

《德国民法典》第892条规定可以基于相信土地登记公信力而取得土地上的权利,这在事实上突破了善意取得制度仅限于动产的限制,将善意取得的适用范围扩展到不动产领域。

瑞士将善意取得制度适用于所有已经登记的不动产,其第973条第1款规定:“出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。

”可见,在不动产领域适用善意取得制度已经得到了许多国家和地区的认可。

同时,我国《物权法》第106条也规定了善意取得制度:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

”可见,我国物权法对不动产善意取得持肯定态度。

二、善意取得的构成要件
不动产善意取得的本质在于以牺牲不动产真权利人利益为代价来保护善意受让人的利益,维护交易安全。

这就决定了它只能在某些特殊情形下方可适用,在立法上必须明确限定其成立要件,在实践上亦须从严把握,以免曲解滥用。

因此,笔者认为不动产善意取得成立要件应包括:
第一,不动产物权登记内容与实际权利关系不一致。

这种不正当登记的情况必须在登记簿中不可见,但客观存在。

如果登记中的不一致,在受让人尽到一个正常登记簿查阅人注意义务后,仍然无从发现,即属不可见的不一致。

第二,不动产受让人主观上须善意。

对于善意的理解,学者亦各执一词。

但近来通说认为,应参考《德国民法典》第932条规定,将善意理解为非因重大过失而不知让与人无让与的权利。

笔者亦赞同此说法,强调受让人无重大过失,是因为不动产登记的公认力与动产占有的公认力不同,若不要求受让人尽相当的注意义务去查阅登记簿,恐失之过宽。

只有一个善意受让人尽到了一个正常登记簿查阅人的注意义务后,仍然无从发现登记权利与实际权利关系的不一致,始受善意取得的保护。

至于善意的准据时点,有的主张以办理登记完毕时为准,有的主张以申请登
记时为准。

两种主张各有道理。

相比之下,笔者认为后者更可取,因为登记过程实非当事人所能控制。

德国法即采此主张。

第三,受让人必须通过交易,自受让人处有偿取得不动产。

目前学术界比较一致的观点都认为善意取得制度应适用于有偿交换的场合,如果不动产是通过继承、遗赠等行为取得的,则不能产生善意取得的效力。

但在此前提下仍存在两种不同的观点。

一种观点认为仅需有给付即可,另一种观点则认为不仅有给付且须价值相当。

笔者认为后一种观点较合理。

因为善意取得制度的功能之一即在于平衡保护财产所有权静的安全与财产交易动的安全两种利益。

不动产一般价值较大,从保护原权利人所有权利益的角度考虑,强调受让人取得不动产必须支付了相应价款似乎更显公平一些,即给付至少应维持物之初始价值或略低于初始价值。

若有偿仅作象征性给付,则该受让人的主观状态是否善意值得怀疑。

譬如明知位处市区繁华地段的商业店铺却以郊区居民住房价格交易,该受让人在此项民事行为中缺乏公平,其主观心态就难称善意。

第四,受让人已完成物权变更登记。

物权变更登记,是不动产物权转移的必要条件,否则不动产交易行为尚未完成,不发生物权转移的效果,自然不能适用善意取得制度。

值得注意的是,不动产依登记而非依占有为公示方法,因而并不要求取得人实际占有该不动产。

三、不动产善意取得的效力
(一)善意受让人取得物权
善意受让人基于善意取得制度取得受让财产的所有权或其他物权,这也是善意取得制度最基本的效力。

设立善意取得制度的目的在于通过交易安全的保护而使善意受让人享有其所得利益,尽管不动产登记簿中内容与真实权利内容不一致,由于善意取得不是基于让与人的让与行为而是基于法律的直接规定,善意受让人受让之利益则可视为正当,从而取得权利,因此,善意取得之性质为原始取得。

善意受让人自占有受让物之时起,即时取得受让物的所有权。

原有权利上的各种限制归于消灭。

(二)原权利人丧失物权
不动产善意取得的反面,为原权利人权利的丧失。

不论其善意与否,有无过错,都将发生丧失登记不正当的物权。

原权利人只能向无权处分人请求损害赔偿。

关于赔偿的范围,我们认为应包括直接损失与间接损失两大部分,前者为不动产无权被处分所受到的损失即不动产本身的价值损失;后者为不动产被处分以后,由此而造成的其他可得的利益损失。

(三)无权处分人承担赔偿责任
让与人基于不正当的登记而处分其无权处分的标的物后,在原所有权人向其主张权利时,其应依法承担赔偿责任。

如果无权处分人系无偿处分财产,因为善意取得的要件之一是受让人须为有偿取得,此时因受让人未支付对价而取得财产,不能成立善意取得,无权处分人应承担全部赔偿责任。

不仅如此,原所有人还可以依物权之追及力向无偿取得的第三人追索自己的财产。

如果财产遭受毁损,则应由无权处分人和第三人负连带赔偿责任。

《物权法》虽然确立了不动产的善意取得制度,但是,其规定还有许多值得完善的地方,有待学者们的进一步讨论。

[参考文献]
1.王利明,王轶.动产善意取得制度研究[J].现代法学,1997,(5).
2.孙宪忠,常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分.法学研究,2001,(5).
3.[日]川岛武宜.所有权法的理论[M].第275页;肖厚国.动产善意取得制度研究.民商法论丛,(第13卷),梁慧星.第56页。

4.[日]椹悌次.即时取得.星野英一.民法讲座2物权1 [M].第300页;转引自肖厚国《动产善意取得制度研究》梁慧星,民商法论丛(第13卷)第56页。