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二、房地产项目质量控制的特点
1．施工周期长，影响质量的因素很多
比如施工场地的地形、地貌、工程地质和水文情况、施工期的 天气变化、设计勘察
水平、施工人员素质、材料供应、机械配备、施工工艺及管理 制度，均直接对施工项目的质量产生影响。
（劳动力密集，民工）
2．容易产生质量变异
生产过程中由于存在着影响质量变化的因素，这些因素会影响产 品的质量和生产过程的稳定性，从而使产品质量间存在着差异，这种 差异称为质量的变异。比如材料材质在许可范围内的不均匀现象，一 天当中气候的微小变化等都会造成偶然性因素的质量变异。又如当材 料规格型号不对或者施工工艺有误时会造成系统性因素的质量变异， 造成工程质量事故。
房地产项目质量控制过程
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3．房地产项目各个生产要素的质量控制
房地产建设是通过人工、材料、设备、方法来完成分项工程， 进而完成分部工程、单位工程、单项工程，最终完成整个工程的 过程。质量控制必须着眼于各个要素、各个分项工程的施工，并 直接渗入到材料的采购、供应、储存、使用过程中。
4．对生产者和各层次管理人员的控制
各种标准来判断。
(2)工作质量
工作质量就是指企业为了保证达到工程质量标准所做的管理工作、技 术工作和组织工作的水平。例如废品率就是作为工作质量指标进行考核的， 而不是考核产品的质量。
(3)工程质量和工作质量的关系
工程质量和工作质量是两个不同的概念，但两者又有密切的关系。工 程质量取决于企业各方面的工作质量，它是各方面、各环节工作质量的综 合反映。工作质量是工程质量的保证，要保证工程质量，绝不是只抓工程 质量所能解决的，而是要求各个部门，每个人都提供优等的工作质量。所 以，加强质量管理，要对工程质量和工作质量两手都要抓，两手都要硬。
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6.工程质量控制中应注意的问题
第一，工程项目管理不是追求最高的质量和最完善的工程，而是追 求符合预定目标的合同要求的工程。
第二，不同种类的项目，不同的项目部分，质量控制的深度不一样。 要尽量减少重复的质量管理工作。
第三，质量管理是一项综合性的管理工作，除了工程项目的各个管 理过程以外还需要一个良好的社会质量环境。
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2．质量检验管理与全面质量管理的关系
全面质量管理是在质量检验的基础上发展起来的。实行全 面质量管理，绝不意味着可以削弱和取消检验。特别是在许多施 工企业质量保证体系尚未完善，职工的技术素质偏低等实际情况 下，质量检验工作更需要加强。严格把好施工质量关，仍然是常 规质量管理的重要内容。质量检验就是利用某种工具检验测试产 品或工序的质量特性，把检验的结果同事先规定的质量标准相比 较，从而对该产品或工序做出合格或不合格的判断。全面质量管 理同质量检验管理相比，无论从组织程度、管理内容、管理方式、 管理方法、管理思想来看，都大有发展，它们之间的区别见表。
对生产者和各层次管理人员的控制，通过加强人员培训，通 过合同、责任制、经济奖励等手段激发人们对质量控制的积极性。 最为重要的是认真选择任务承担者，重视被委托者的能力。
（施工单位选择；项目经理及技术负责人的确定; 监理单位及 总监等对工程质量控制将产生最直接的影响）
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5.质量和费用的关系
质量与费用存在着复杂的关系，如下图所示。在项目策划 时人们必须对项目的可用度和费用作权衡和决策。
1．房地产项目质量管理的内容
▪ 房地产项目质量管理的目的是提供一个高质量的工程产 品和服务，令顾客满意。质量管理目标和过程适用于所 有项目管理职能和过程，包括项目决策的质量、项目计 划的质量、项目控制。项目质量管理的主要对象是工程 质量，它是一个综合性的指标，包括如下四个方面：
▪ (1)工程投产运行后，所生产的产品的质量，该工程的可 用性、使用效果和产出效益，运行的安全度和稳定性；
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(1)工程质量
房地产项目的工程施工质量是指建筑物、构筑物或物件是否符合设计 文件和有关规定要求。工程质量是从工程的性能、寿命、可靠性、安全性 和经济性五个方面来综合考虑的，这五个方面称为质量特性。这些特性表 现于不同的用途，可满足人们的不同需要，工程的质量特性，有些是可以 通过仪器测试直接衡量的，如强度、硬度、耐久性等。另一些质量特性虽 很难直接衡量，但可以通过对工程的试验研究，确定某些技术参数或制订
▪ (2)工程结构设计和施工的安全性和可靠性；
▪ (3)所使用的材料、设备、工艺、结构的质量以及它们的 耐久性和整个工程的寿命；
▪ (4)工程的其他方面，如外观造型，与环境的协调，项目
运行费用的高低以及可维护性和可检查性等。
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2．项目的质量控制过程
项目是个渐进的过程，下图清晰地描述房地产项目的质量 全过程。它覆盖从前期策划到设计和计划、项目实施、项目验 收及运行的各个阶段。
（1．达到预售条件形象进度要求，2. 施工单位达到首付条件要求）
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三、房地产项目质量控制方法
房地产项目质、相关图法、因果分析法、排列图法、全面质 量管理等。
1．质量管理的概念
质量管理的对象是质量，质量包括狭义和广义两个方面。狭义的质 量是指工程质量，广义的质量是既包括工程质量也包括工作质量。工 程质量和工作质量是两个不同的概念。
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3．质量检查的特殊性
在工程项目中，工序交接多，隐蔽工程多，工程项目的质量检查 不像一个零件的加工那样只注重结果就行，而是应该自始至终贯穿于 整个工程项目之中。而且工程项目建成后具有整体性，一个分项工程 不合格就会造成整个工程不合格。
4．质量要受投资、进度的制约
施工项目的质量受投资、进度的制约较大。如果一个房地 产项目投资受制约，抢工抢活，质量必然会受到影响。施工过程 中，必须妥善处理质量、投资、进度三者之间的关系，使其在保 证质量的前提下做到多快好省。
第四，注意合同对质量管理的决定作用，要利用合同达到对质量进 行有效的控制。
第五，项目质量管理的技术性很强，但它又不同于技术性工作。 第六，质量控制的目标不是发现质量问题，而是应提前避免质量问 题的发生。 第七，注意过去同类项目的经验和教训，特别是承包商、设计单位、 施工单位反映出来的对质量有重大影响的关键性问题。 (善于总结; 加强事前、事中、事后控制, 特别是事前预控)
房地产项目质量控制
任何一个工程项目都是由分项工程、分部工程和单 位工程所组成的复杂体系，存在着许多工序和环节，所 以施工项目的质量管理可以小到一个工序的施工操作、 一批材料的检验，也可以大到一个单位工程的全面质量 控制过程。总之，施工项目的质量管理是一个系统控制 过程。
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一、房地产项目质量控制概述