30个典型案例详解房地产转让合同无效认定规则1.当事人双方终止借款合同并签订商品房买卖合同的性质认定及其效力

——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院〔2015〕民一终字第180号民事判决）

裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同，同时签订商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，应当认定该商品房买卖合同有效。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

适用解析：当事人双方签订借款合同后，虽然为履行借款合同又签订了相应的商品房买卖合同，但如果该商品房买卖合同是借款合同双方当事人经协商一致，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，并经对账清算将借款本金及利息转化为已付购房款，同时对房屋交付、购房余款支付、违约责任等权利义务作出了约定，则实质上是双方经协商一致终止借款合同关系，同时建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，属于借款合同到期借款人未清偿债务时，通过签订商品房买卖合同的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化的，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。基于此，借款合同双方当事人的上述交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。因此，如果不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应当认定该商品房买卖合同具有法律效力。在确认该商品房买卖合同合法有效的情况下，由于该合同项下已付购房款系由原借款本金及利息转化而来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。

案例索引：见最高人民法院指导案例72号，载《最高人民法院关于发布第十五批指导性案例的通知》，最高人民法院审判委员会讨论通过，2016年12月28日法〔2016〕449号发布。

2.基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同的性质认定及其效力

——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第344号民事判决）

裁判要旨：双方当事人基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同，约定借款人不能按期偿还借款，对方当事人可以要求履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不属于流押契约，应当认定为合法有效。

适用解析：双方当事人基于同一笔款项先后签订商品房买卖合同和借款合同，约定如借款到期，偿还借款，商品房买卖合同不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行商品房买卖合同。在商品房买卖合同和借款合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和借贷两个民事法律关系。双方当事人实际是以签订商品房买卖合同的方式为借款合同所借款项提供担保，同时借款合同为商品房买卖合同的履行附设了解除条件。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。而当事人之间约定借款人未按期偿还借款，对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，表明对方并不能直接按照该约定取得房屋所有权，而只能通过履行商品房买卖合同实现。同时，双方当事人对于是履行商品房买卖合同还是履行借款合同具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款合同；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论是履行商品房买卖合同还是履行借款合同，均符合双方当事人的意思表示，未损害任何一方的利益。因此，借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。

案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）。

3.未达到法定投资开发条件是否影响房地产转让合同的效力

——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2013〕民一终字第18号民事判决）

裁判要旨：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时未达到法定投资开发条件的，不影响房地产转让合同的效力。

适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。上述规定系法律、行政法规中的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上述规定不能作为认定合同无效的依据。当事人以转让的房地产未达到法定投资开发条件为由主张转让合同无效的，人民法院不应支持。

案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用？物权卷》，中国法制出版社2016年版，第30—46页。

4.以虚假的预售商品房抵押贷款的效力及其相应责任

——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2012〕沪二中民六〔商〕终字第139号民事判决）

裁判要旨：开发商与购房人签订虚假的商品房预售合同，并以该预售商品房抵押套取银行贷款的，应当认定该商品房预售合同无效，开发商与购房人应当对银行贷款承担连带清偿责任。

适用解析：开发商为套取银行资金，与购房人签订虚假的预售商品房买卖合同，以购房人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，危及银行贷款安全，属于恶意串