30个典型案例详解房地产转让合同无效认定规则1.当事人双方终止借款合同并签订商品房买卖合同的性质认定及其效力
——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（最高人民法院〔2015〕民一终字第180号民事判决）
裁判要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同，同时签订商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，应当认定该商品房买卖合同有效。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
适用解析：当事人双方签订借款合同后，虽然为履行借款合同又签订了相应的商品房买卖合同，但如果该商品房买卖合同是借款合同双方当事人经协商一致，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，并经对账清算将借款本金及利息转化为已付购房款，同时对房屋交付、购房余款支付、违约责任等权利义务作出了约定，则实质上是双方经协商一致终止借款合同关系，同时建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，属于借款合同到期借款人未清偿债务时，通过签订商品房买卖合同的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化的，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。基于此，借款合同双方当事人的上述交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定的流押契约，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”。因此，如果不存在《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应当认定该商品房买卖合同具有法律效力。在确认该商品房买卖合同合法有效的情况下，由于该合同项下已付购房款系由原借款本金及利息转化而来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案例索引：见最高人民法院指导案例72号，载《最高人民法院关于发布第十五批指导性案例的通知》，最高人民法院审判委员会讨论通过，2016年12月28日法〔2016〕449号发布。
2.基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同的性质认定及其效力
——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第344号民事判决）
裁判要旨：双方当事人基于同一笔款项分别签订商品房买卖合同和借款合同，约定借款人不能按期偿还借款，对方当事人可以要求履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不属于流押契约，应当认定为合法有效。
适用解析：双方当事人基于同一笔款项先后签订商品房买卖合同和借款合同，约定如借款到期，偿还借款，商品房买卖合同不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行商品房买卖合同。在商品房买卖合同和借款合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和借贷两个民事法律关系。双方当事人实际是以签订商品房买卖合同的方式为借款合同所借款项提供担保，同时借款合同为商品房买卖合同的履行附设了解除条件。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。《担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。而当事人之间约定借款人未按期偿还借款，对方通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，表明对方并不能直接按照该约定取得房屋所有权，而只能通过履行商品房买卖合同实现。同时，双方当事人对于是履行商品房买卖合同还是履行借款合同具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款合同；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论是履行商品房买卖合同还是履行借款合同，均符合双方当事人的意思表示，未损害任何一方的利益。因此，借款到期，借款人不能按期偿还借款，对方当事人要求并通过履行商品房买卖合同取得房屋所有权的，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第12期（总第218期）。
3.未达到法定投资开发条件是否影响房地产转让合同的效力
——四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2013〕民一终字第18号民事判决）
裁判要旨：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时未达到法定投资开发条件的，不影响房地产转让合同的效力。
适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。上述规定系法律、行政法规中的管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上述规定不能作为认定合同无效的依据。当事人以转让的房地产未达到法定投资开发条件为由主张转让合同无效的，人民法院不应支持。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第10期（总第216期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用？物权卷》，中国法制出版社2016年版，第30—46页。
4.以虚假的预售商品房抵押贷款的效力及其相应责任
——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2012〕沪二中民六〔商〕终字第139号民事判决）
裁判要旨：开发商与购房人签订虚假的商品房预售合同，并以该预售商品房抵押套取银行贷款的，应当认定该商品房预售合同无效，开发商与购房人应当对银行贷款承担连带清偿责任。
适用解析：开发商为套取银行资金，与购房人签订虚假的预售商品房买卖合同，以购房人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，危及银行贷款安全，属于恶意串
通，损害第三人利益的行为，依照《合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效的规定，该预售商品房买卖合同应属无效合同，购房人不能因此取得预售商品房的产权，也就无法为该房屋办理抵押权设立登记，因此，银行不能就该房屋行使抵押权。对此，开发商与购房人具有明显过错，故在该预售商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与购房人应当对银行贷款承担连带清偿责任。开发商承担连带清偿责任后与购房人之间的权利义务关系，双方可以另行解决。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）。
5.基于规避国家信贷政策而签订的商品房按揭贷款合同的效力
——徐州大舜房地产开发有限公司与王志强商品房预售合同纠纷案（江苏省徐州市泉山区人民法院2012年12月25日民事判决）
裁判要旨：房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，并抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同并非双方真实意思表示，则该情形符合《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。
适用解析：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用等原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定，该条第（三）项规定：“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。房地产开发企业为规避国家对房地产行业调控而实施的信贷政策，借他人名义与自身签订虚假的商品房买卖合同，并抵押套取银行信贷资金，如果商品房买受人明知合同并非双方真实意思表示，则虽然合同当事人之间已签订房屋买卖合同，但其真实目的是规避国家的信贷政策，属于以合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定该合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第12期（总第206期）。
6.境外企业能否受让我国国有土地使用权
——大连羽田钢管有限公司与大连保税区弘丰钢铁工贸有限公司、株式会社羽田钢管制造所、大连高新技术产业园区龙王塘街道办事处物权确认纠纷案（最高人民法院〔2011〕民提字第29号民事判决）
裁判要旨：境外企业法人依法受让我国国有土地使用权的，除另有特殊规定外，应当认定为合法有效。
适用解析：根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定，我国土地管理实行的是按用途管制而非按用地主体进行限制，原则上境内外企业法人均享有相同的待遇，均可依法取得国有土地使用权，进行土地开发利用。除另有特殊规定外，现行土地管理法律法规对境外法人在我国购买、取得国有土地使用权没有禁止性或者限制性规定。因此，境外企业法人受让我国国有土地使用权不违反我国现有法律法规的规定，应当认定为合法有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第6期（总第188期）。
7.附有违法建筑的房屋买卖合同的效力
——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案（上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决）
裁判要旨：附有违法建筑的房屋虽然被行政机关限制交易，但房屋买受人基于不动产登记簿记载的公示公信力而与出卖人签订房屋买卖合同的，人民法院可以认定该合同有效。
适用解析：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力，房屋善意买受人根据该公示公信力，确信登记的权利状态与现实状态相一致，而与出卖人签订房屋买卖合同，此信赖利益应予保护。同时，根据《物权法》第十五条确立的不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则，房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户，属于转让合同的履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2012年第11期（总第193期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用？物权卷》，中国法制出版社2016年版，第1—18页；另见朱爱东：《附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2013年第12期。
8.合作开发房地产存在资质缺陷等问题是否影响开发合同的效力
——深圳市富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司、深圳市大金利投资发展有限公司、深圳市海洋城房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2010〕民一终字第45号民事判决）
裁判要旨：当事人双方签订合作开发房地产合同时，虽然均无房地产开发经营资质，且合作开发的土地为国有划拨土地，但事后双方与具有房地产开发经营资质的第三方签订三方合作开发合同，并依法办理了土地使用权出让手续，取得了政府相关部门的批文的，应当认定合作开发房地产合同有效。
适用解析：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，除特定情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。另据上述司法解释第十五条的规定，合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。基于上述，当事人双方签订合作开发房地产合同时，虽然均无房地产开发经营资质，且合作开发的土地为国有划拨土地，但事后如果双方与具有房地产开发经营资质的第三方签订三方合作开发合同，并依法办理了土地使用权出让手续，缴纳了土地使用权出让金，取得了政府相关部门审批颁发的《建设工程规划许可证》、《房地产预售许可证》等行政批文，应当认定双方在合作开发房地产方面先期存在的资质缺陷等问题得以弥补，双方之间签订的合作开发房地产合同为有效合同，对当事人具有约束力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2011年第5期（总第175期）；另见王彦：《深圳富山宝实业有限公司与深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司等合作开发房地产合同纠纷案》，载最高人民法院中国应用法学研究所编：《人民法院案例选》2012年第1辑（总第79辑），人民法院出版社2012年版，第150—186页；另见王林清：《合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达到相对方之时作为开始发生法律效力的依据——深圳富山宝实业有限公司、深圳市福星股份合作公司、深圳市宝安区福永物业发展总公司、深圳市金安城投资发展有限公司、深圳市大金利投资发展有限公司以及深圳市海洋城房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第4辑（总第48辑），人民法院出版社2011年版，第190—211页。
9.以明显不当的低价转让国有资产的合同效力
——东风汽车贸易公司、内蒙古汽车修造厂与内蒙古环成汽车技术有限公司、内蒙古物资集团有限责任公司、赫连佳新、梁秋玲、内蒙古东风汽车销售技术服务联合公司侵权纠纷案（最高人民法院〔2008〕民申字第461号民事裁定）
裁判要旨：国有资产占有单位或受让人，以明显不当的低价转让或受让未经过批准和评估的国有资产，造成国有资产流失的，应当依法认定该转让行为无效。
适用解析：根据《企业国有资产法》第四十七条、《国有资产评估管理办法》第三条、《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条、第二十七条的规定，国有资产占有单位转让国有资产，应当在清产核资和审计的基础上，委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估，评估报告经核准或者备案后，作为确定国有资产转让价格的参考依据。上述规定属于强制性规定，而非任意性规定。在国有资产转让过程中，未进行资产评估，未履行相应的批准程序，或者以明显不当的低价转让，造成国有资产流失的，应当认定转让行为无效。作为受让人，在其知道或者应当知道所受让的标的属于国有资产，且未依法履行报批和评估程序，仍以明显不当的低价受让该国有资产的，不能认定为善意受让人。基于上述，国有资产占有单位或受让人，以明显不当的低价转让或受让未经过批准和评估的国有资产，造成国有资产流失的，应当依法认定转让行为无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第2期（总第148期）；另载最高人民法院中国应用法学研究所编著：《人民法院案例选（月版）》2009年第10辑（总第10辑），中国法制出版社2010年版，第184—186页。
10.物权转让合同的效力与物权变动的关系
——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2008〕民一终字第122号民事判决）
裁判要旨：物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。
适用解析：根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。根据该原则，当事人双方签订的物权转让合同属于一种债权行为，是该物权据以转让的原因行为，并非物权转让的结果行为，物权转让的结果行为不能成就，不应及于物权变动行为的原因行为即物权转让合同的效力。因为当事人可以在合同约定中继续完善物权转让的条件，使其转让行为符合法律规定。因此，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第4期（总第150期）；另见李明义：《抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务，其转让行为虽未经抵押权人同意，仍应认定转让抵押物的合同有效——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第1集（总第37集），法律出版社2009年版，第220—222页。
11.未经抵押权人同意转让抵押财产的合同效力
——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2008〕民一终字第122号民事判决）
裁判要旨：抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，但约定由抵押人在不影响转让合同履行的前提下先行解除抵押的，应当认定转让合同有效。
适用解析：根据《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意。但《物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条同时规
定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转。当事人订立抵押物转让合同，约定由转让方在不影响转让合同履行的前提下先行办理解除抵押权的相关手续，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让抵押标的物的第三人的利益，与上述法律和司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定，故应认定为有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2009年第4期（总第150期）；另见李明义：《抵押人违反诚实信用原则不履行合同约定的解除抵押权义务，其转让行为虽未经抵押权人同意，仍应认定转让抵押物的合同有效——重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2009年第1集（总第37集），法律出版社2009年版，第220—222页。
12.涉及农用地转为建设用地的建设用地使用权出让合同的效力
——青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2007〕民一终字第84号民事判决）
裁判要旨：建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地，且未经相应政府批准的，应当认定该建设用地使用权出让合同无效。
适用解析：《土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此，建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《土地管理法》第四十四条同时对农用地转为建设用地的批准机关作了规定，即省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准；在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准；其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《土地管理法》第四十四条的上述规定属于效力性强制性规定，故建设用地使用权出让合同涉及农用地转为建设用地，未经相应政府批准的，应当认定该建设用地使用权出让合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第5期（总第139期）；另见张进先：《能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效——青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局与青岛乾坤木业有限公司土地使用权出让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第1集（总第33集），法律出版社2008年版，第143—152页。
13.批准程序瑕疵的国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：土地行政主管部门办理供地手续时简化或者遗漏批准程序的，不属于导致合同无效的情形，有批准权的人民政府事后批准的，应当认定国有土地使用权出让合同有效。
适用解析：根据《土地管理法实施条例》第二十三条的规定，具体建设项目占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，需要土地行政主管部门出具建设项目用地预审报告，由有批准权的人民政府批准土地行政主管部门拟订的供地方案，有批准权的人民政府批准后，向建设单位颁发建设用地批准书，然后由土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。可见，颁发建设用地批准书是签订国有土地使用权出让合同的前提条件。但是，在没有颁发建设用地批准书的情形下，土地行政主管部门即与土地使用者签订了国有土地使用权出让合同，属于土地行政主管部门在办理有关供地手续过程中程序的简化或者遗漏，不属于《合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形。如果有批准权的人民政府事后批准了供地方案，并要求按照有关规定向具体建设项目提供用地，同时将供地情况报上级主管机关备案的，可以视为双方签订的国有土地使用权出让合同项下的土地已经履行了相关审批手续，该土地符合建设用地条件，可以进入土地出让市场。因此，双方签订的国有土地使用权出让合同的效力得到了补正，应当认定为有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
14.变更土地用途的国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：国有土地使用权出让合同约定的土地用途与规划和评估报告确定的土地用途不符，虽然可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价，但不影响出让合同的效力。
适用解析：根据《土地管理法》第五十五条、《城市房地产管理法》第三条的规定，除划拨国有土地使用权的外，国家依法实行国有土地有偿使用制度，取得国有土地使用权的单位应当依法缴纳土地使用权出让金。另据《城市房地产管理法》第十八条、第四十四条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条，以及《协议出让国有土地使用权规定》第十六条的规定，土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当按照变更后的土地用途，相应调整土地使用权出让金。同时，《合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条明确规定，确认合同无效应当以法律和行政法规作为依据，不得以地方性法规和行政规章作为依据。基于上述，双方当事人签订的国有土地使用权出让合同中约定的土地用途与规划和评估报告确定的土地用途不同，如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，属于影响国有土地使用权出让合同价格条款效力的因素，并不导致国有土地使用权出让合同无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
15.出让方式变更后国有土地使用权出让合同的效力
——青岛市崂山区国土资源局与青岛南太置业有限公司国有土地使用权出让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第106号民事判决）
裁判要旨：因国家政策变化导致2002年7月1日前原未经审批或未经签订开发协议而在此后协议出让的国有土地使用权，改为以招标拍卖挂牌方式出让的，虽然可能影响相关合同能否实际履行及是否解除，但不影响和限制合同的效力。
适用解析：根据《民法通则》第六条的规定，民事主体从事民事活动，除必须遵守法律外，在法律没有规定的情况下，还应当遵守国家政策。国务院制定的有关规范整顿土地出让市场秩序的文件以及国务院有关部委制定的贯彻配套规定等规范性文件，属于国家政策。按照国家有关政策的规定，在2002年7月1日前，原按照国家政策的规定未经市、县人民政府前置审批或者未经签订书面项目开发协议而在此后协议出让国有土地使用权的，应当按照
有关规定改为以招标拍卖挂牌方式出让。当事人按照新的国家政策完善招标拍卖挂牌手续的，属于对有关国有土地使用权出让合同的变更或者解除，可能影响相关合同能否实际履行以及是否解除的问题，但不影响和限制合同的效力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第3期（总第125期）。
16.以成立项目公司形式合作开发房地产合同的效力
——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）
裁判要旨：合作开发房地产各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
适用解析：合作开发房地产合同各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，如果合作各方关于所开发房产的分配，并没有无论项目盈亏，一方不承担合作风险而获取固定利益的约定，且合作各方亦承担了实际的合作风险的，则无论项目公司是否成立以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均应认定为一方以土地使用权出资与相对方合作开发房地产合同。项目公司未依法成立或者土地使用权未变更登记为项目公司享有，不影响合作开发房地产合同的效力，只是因土地使用权未变更登记为项目公司享有，该公司不能享有开发的土地使用权及所建房产的所有权。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。
17.土地使用权未变更登记的合作开发房地产合同的效力
——长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2005〕民一终字第60号民事判决）
裁判要旨：以土地使用权作价出资与他人合作开发房地产，土地使用权未变更登记为合作各方共有或者项目公司享有的，不影响合作开发房地产合同的效力。
适用解析：合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更登记至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容。但土地使用权是否已经变更登记为合作各方共有或者项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2007年第8期（总第130期）。
18.抵押人转让抵押物后又主张转让行为无效的处理
——贵州百花药业有限公司与遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案（贵州省高级人民法院〔2005〕黔高民二终字第57号民事判决）
裁判要旨：抵押人未通知抵押权人，亦未告知受让人，转让已办理登记的抵押物，事后又主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，人民法院应当驳回其诉讼请求。
适用解析：根据《担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定，在未通知抵押权人和未告知受让人的情况下，抵押人转让已办理登记的抵押物，只要抵押人在转让后向抵押权人清偿了债务，或者受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿了债务，使物上设定的抵押权消灭，转让行为仍可以有效，否则转让行为无效。但是，能够援引上述规定来主张转让行为无效的，应当是合法权益受到损害的抵押权人或者受让人，而非不履行上述规定通知、告知义务的抵押人。是否行使这一权利，应当由抵押权人或者受让人决定。抵押人依据上述规定提起诉讼主张确认转让行为无效的，在确保抵押权实现的前提下，其诉讼请求应予驳回。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2006年第3期（总第113期）。
19.公有住房出售合同限制买受人改变房屋共用部位条款的效力
——河南省郑州市第二建筑工程公司与王良础公有住房出售合同纠纷案（河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决）
裁判要旨：公有住房出售合同约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，并不影响买受人依法行使自己的专有权利，该约定应为合法有效。
适用解析：建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部分行使所有权的占有、使用、收益、处分权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部分行使权利。而公有住房出售单位对公有住房的共用部分仍承担着维修责任，出售单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部分安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》 2006年第11期（总第121期）；另见欧阳梅、胡涛：《建筑物区分所有权人不得改变住宅共用部位》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2007年第6期。
20.农村集体土地被征收为国有土地后又无偿返还给农村集体经济组织的效力认定
——西安市碑林区北沙坡村村民委员会与西安高新技术产业开发区东区管理委员会、西安高新技术产业开发区碑林科技产业园拖欠征地款纠纷案（最高人民法院〔2003〕民一终字第40号民事判决）
裁判要旨：建设单位将农村集体土地征收为国有土地后又无偿返还给农村集体经济组织的，违反法律的相关强制性规定，且损害国家和社会公共利益，人民法院应当认定相关约定无效。
适用解析：根据《土地管理法》第四条、第二十六条、第五十六条等的规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地；建设单位使用国有土地，确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。上述规定系《土地管理法》的强制性规定，且属于效力性强制性规定。因此，建设单位经有批准权的人民政府批准，依法取得征用农村集体土地的主体资格后，与农村集体经济组织签订征地协议，约定将农村集体土地征收为国有土地后无偿返还给该村集体经济组织的，实质上是改变了有关人民政府征地批文中的征地用途，违反了上述《土地管理法》的强制性规定。同时，农村集体土地征收为国有土地后，除依法划拨用地外，任何人如欲使用该土地均应办理土地的有偿出让手续，支付用地的对价，如果不支付对价，违法无偿使用
国有土地的，属于损害国家和公共利益的行为。因此，在没有约定取得对价的情况下，建设单位将农村集体土地征收为国有土地后又返还给农村集体经济组织，损害了国家和社会公共利益，属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。基于上述，人民法院应当认定该约定条款无效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第1期（总第99期）。
21.未达到25%投资开发条件能否导致土地使用权转让合同无效
——南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第46号民事判决）；重庆市佳信建设（集团）有限公司、重庆市佳信建设（集团）汇丰开发有限公司与重庆忠县新华印刷有限责任公司合作开发房地产合同纠纷案（重庆市第二中级人民法院〔2004〕渝二中法民终字第842号民事判决）；威海西港房地产开发有限公司与威海鲲鹏投资有限公司合作开发房地产合同纠纷案（最高人民法院〔2007〕民一终字第30号民事判决）
裁判要旨：房地产转让人对所转让的土地投资开发未达到投资总额25%以上的，属于转让的标的物存在瑕疵，人民法院不得以此为由认定土地使用权转让合同无效。
适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；未达到以上条件的，房地产不得转让。上述关于土地使用权转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是针对行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作的行政管理性质的规定，属于对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。根据物权变动的原因与物权变动的结果相区分的规则，“完成开发投资总额的25%以上”是土地使用权能否过户的条件，只可能影响物权变动的结果，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，人民法院不得以未达到25%投资开发条件为由认定土地使用权转让合同无效。对于土地使用权转让合同，转让人在取得土地使用权后与受让人订立土地使用权转让合同的，只要符合《民法通则》、《合同法》所规定的合同有效条件，合同即成立生效，至于合同所
转让的土地是否达到上述规定的投资开发条件、能否完成转让行为只是合同履行的问题，并不影响合同的效力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）；另见晋松：《重庆市佳信建设（集团）有限公司等诉重庆忠县新华印刷有限责任公司合作开发房地产合同案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2005年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2006年版，第86—92页；另载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第2集（总第34集），法律出版社2008年版，第99页。
22.划拨土地上的房屋转让合同的效力认定
——于存库与董成斌、董成珍房屋买卖合同纠纷案（四川省德阳市中级人民法院2001年8月31日民事判决）
裁判要旨：当事人转让划拨土地上的房屋，约定在办理土地使用权出让手续后再进行土地和房屋权属变更登记，且有批准权的人民政府亦允许在办理土地使用权出让手续后再转让该房屋的，应当认定转让合同合法有效。
适用解析：基于“房地权利主体一致”原则，当事人转让房屋的，该房屋占用范围内的土地使用权应当一并转让。根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，除特殊情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。据此，具有相应民事行为能力的当事人双方签订房屋转让合同，如果该房屋占用的土地是划拨取得的，则应履行相应的批准和土地性质变更程序。但是，如果双方当事人约定在办理土地使用权出让手续后再进行土地和房屋权属变更登记，当地有批准权的人民政府亦允许在办理土地使用权出让手续后可以转让该土地上的房屋的，则该房屋转让行为并不损害国家和社会公共利益，应当认定为合法有效。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2001年第4期（总第72期）。
23.未足额缴纳土地使用权出让金是否影响土地使用权转让合同的效力
——南宁桂馨源房地产有限公司与柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2004〕民一终字第46号民事判决）；港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔1997〕民终字第81号民事判决）
裁判要旨：国有土地使用权转让方已依法取得国有土地使用权，但尚未足额缴纳土地使用权出让金的，不影响该国有土地使用权转让合同的效力。
适用解析：国有土地使用权转让合同签订前，如果转让方已依法以出让方式取得国有土地使用权，并办理了国有土地使用权证，则该国有土地使用权即具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地使用权出让金的缴纳问题，属于国有土地使用权出让合同当事人之间的权利义务内容，转让方未付清全部土地使用权出让金，政府就发放土地使用权证，涉及政府的行政行为，应当由政府与转让方协调解决，而与该土地使用权转让不是同一个法律关系。因此，转让方是否完全履行缴纳土地使用权出让金的义务，不影响对土地使用权转让合同效力的认定。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）；另见孙延平：《港澳国际珠江有限公司与广东省信托房产开发公司土地使用权转让合同纠纷上诉案——土地使用权转让合同纠纷的处理》，载唐德华主编、最高人民法院民事审判庭编：《民事审判指导与参考》2000年第4卷（总第4卷），法律出版社2000年版，第235—242页。
24.不动产物权变动登记是否影响不动产转让合同的效力
——湖南省总工会与湖南省长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案（最高人民法院1993年10月30日二审民事判决）；朱文安、古全美与白玉堂、白玉敏、亳州市聚源商场房屋买卖合同纠纷案（最高人民法院2005年4月14日再审民事判决）
裁判要旨：基于法律行为发生的不动产物权变动未办理物权登记的，不影响该不动产转让合同的效力。除非法律有特别规定，不动产转让合同一经成立，只要不具有《合同法》第五十二条规定的情形，即可发生效力。
适用解析：物权变动可以分为基于法律行为发生的物权变动和非基于法律行为发生的物权变动。就基于法律行为发生的不动产物权变动而言，根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关不动产物权变动的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成
立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定确立了原因行为与物权变动相区分的原则。根据该原则，合同作为发生不动产物权变动的原因，属于债权法律关系的范畴，其是否成立以及生效应该依据《合同法》来判断，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不具有《合同法》第五十二条规定的情形，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记并不是针对合同行为，而是针对不动产物权变动所采取的一种公示方法。不动产转让合同等债权行为的生效不以物权是否发生变动为要件，也即，债权行为只是引起物权发生变动的原因，物权变动是不动产转让合同等债权行为的结果，结果没有发生，并不能否定作为原因的债权行为的效力。
案例索引：载最高人民法院办公厅主办：《中华人民共和国最高人民法院公报》l993年第4期（总第36期）；另载江必新、何东宁等著：《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用？物权卷》，中国法制出版社2016年版，第19—29页；另见于金陵：《朱文安、古全美与白玉堂、白玉敏、亳州市聚源商场房屋买卖合同纠纷申请再审案》，载苏泽林主编、最高人民法院立案庭编：《立案工作指导》2006年第1辑（总第12辑），人民法院出版社2006年版，第133—140页。
25.单位集资房购房指标转让协议的效力
——郭某与张某买卖合同纠纷案（江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决）
裁判要旨：依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的，应当认定该转让协议无效。
适用解析：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）第三条第（九）项、第（十二）项和《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第三十四条、第三十五条的规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，参加单位集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭，不得向非经济适用住房供应对象出售。可见，单位集资合作建房的购房指标与本单位职工的个人身份密切相关，如果单位集资合作建房的买受人并非建房单位的职工，则不能享有该单位的集资合作建房的购房指标。上述规定属于行政法规的禁止性规定，违反该规定的合同应当认定为无效。因此，依法享有单位集资房购房指标的本单位职工将购房指标转让给非本单位人员的，其转让协议无效。
案例索引：见孟源单、雪晴：《买卖集资房的法律适用》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2007年第8期。
26.未依法登记领取权属证书的房地产转让合同的效力
——郭某与张某买卖合同纠纷案（江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决）
裁判要旨：《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定，不是认定房地产转让合同效力的强制性规定，人民法院不得以此为由认定转让合同无效。
适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。该规定是对房地产转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的房地产未依法登记领取权属证书，属于合同标的物的瑕疵。根据《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。根据该原则，当事人双方签订的房地产转让合同属于一种债权行为，是该房地产权属据以转让的原因行为，并非权属转让的结果行为，权属转让的结果行为不能成就，不应及于转让合同的效力。因此，如果因转让的房地产未依法登记领取权属证书而导致该房地产权属转让的结果不能成就，并不必然导致该房地产转让合同无效。即《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定不是认定房地产转让合同效力的强制性规定，人民法院不得以转让的房地产未依法登记领取权属证书为由认定转让合同无效。
案例索引：见孟源单、雪晴：《买卖集资房的法律适用》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2007年第8期。
27.职工违反与单位的约定转让集资房的行为效力
——郭某与张某买卖合同纠纷案（江苏省徐州市中级人民法院〔2006〕徐民一终字第1号民事判决）
裁判要旨：职工将单位集资房转让给第三人后，以其与单位事先约定不得转卖、转让、出租集资房为由，主张转让合同无效的，人民法院不予支持。
适用解析：根据《民法通则》与《合同法》的有关规定，民事合同在主体、客体、内容等三个方面均具有相对性。所谓合同相对性，是指合同项下的权利义务只能由合同当事人享有和承担，合同只能对合同当事人产生拘束力，而对非合同当事人不能产生约束力。据此，单位在集资建房中与其职工作出的不得转卖、转让、出租集资房的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工将集资房转让给第三人时，单位与职工之间的上述约定不能约束第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此，职工以其与单位之间有限制性约定为由主张集资房转让合同无效的，人民法院不予支持。
案例索引：见孟源单、雪晴：《买卖集资房的法律适用》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2007年第8期。
28.农村土地承包经营权转让合同效力的影响因素
——詹晓明与韩文德土地承包经营权转让合同纠纷案（辽宁省沈阳市中级人民法院（2006）沈民三合终字第330号民事判决）
裁判要旨：当事人双方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，应当经发包方同意，未经发包方同意或者发包方依法定理由不同意的，应当认定该转让合同无效。
适用解析：《农村土地承包法》第三十七条第一款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”可见，农村土地承包经营权转让与转包、出租、互换等其他流转方式不同，采取转让方式流转的，应当经发包方同意，采取其他方式流转的，无需发包方同意。发包方是否同意主要看双方转让合同书上是否有发包方签字盖章明示批准同意转让。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据《农村土地承包法》第三十三条、第四十一条的规定，发包方不同意土地承包经营权转让的法定理由一般应包括：（1）承包方不具有稳定的非农职业或者稳定的收入来源。（2）转让合同不符合平等、自愿、有偿原则。（3）改变了承包土地的农业用途。（4）土地承包经营权的受让方必须是从事农业生产经营的农户，其他单位和个人不能成为受让方。（5）同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。至于流转的期限超过了承包期的剩余期限的问题，则属于超出部分无效，而非整个转让合同无效的理由。
合同无效纠纷上诉状 对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财 产损失免责的合同条款可以确认合同无效，那么，下面是xx 小编给大家整理收集的合同无效纠纷上诉状，供大家阅读参 考。 合同无效纠纷上诉状 1 上诉人 ( 原审原告 ) 李某某，女，汉族，xx 年 X 月 29 日出生， xx 省 xx 县人。住 xx 县 xx 镇畜牧局家属房。联系电话： xx 被上诉人 ( 原审被告 )xx 县某某电影放映有限责任公司。 住所地： xx 省 xx 县 xx 镇新民街。 法定代表人：徐某某，该公司经理。电话：xx 上诉人李某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服xx 省 xx 县人民法院 (xx) 正民初字第617 号民事判决，现依法提起上诉。 上诉请求 1、撤销 xx 省 xx 县人民法院 (xx) 正民初字第617 号民事 判决书中“第四项、第五项”判决内容; 2、依法改判被上诉人赔偿上诉人因合同无效给原告造成 的损失共计25xx 元 ( 其中：游乐设备购置费225000 元、店铺 购货费 26995 元、宣传广告费25355 元 ) 。
3、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由 一、原审判决认定事实错误。 1、原审法院认定“上诉人对米奇尔儿童游乐园购置的相 关设备部份，未形成附合的装饰装修物，被上诉人不同意利 用，由上诉人拆除”的事实错误。根据本案上诉人提交的第8组证据《购销合同》第一条“甲方向乙方购买产品如下：这效 果图是乙方根据甲方提供的场地的CAD图纸来规划设计的。所 有设备都是根据甲方提供现场图量身定做，甲方确认之后，乙 方根据效果图来生产，不得更改。”可知，上诉人购买的该批 儿童游乐设备 (22.5 万元 ) ，该批儿童游乐设备的设计、造型 和制作标准完全依赖于租赁房屋的框架构造情况而定，该批设 备组装完成后即成为租赁房屋的一部份，如强行分离即失去本 身价值，且该批设备只能一次性安装，不能重复组装利用。因此，原审法院认定游乐设备未形成附合的装饰装修物，因而判 决由原告拆除，属明显的事实认定错误。 2、原审法院驳回上诉人宣传广告费25355 元错误。根据附合原理，室内外广告装潢在房屋墙体后，即成为该租赁房屋 一部份，属不能返还物件范畴, 原审法院忽略了上诉人的诉讼请求及提交的相关证据材料，同时也未对不予认可的费用一一 进行说明并阐述理由，而是笼统的驳回其他诉讼请求，这对上
一、合同无效的情形 《合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、合同终止的情形 1、合同解除 合同解除是指合同的一方当事人按照法律规定或者双方当事人约定的解除条件使合同不再对双方当事人具有法律约束力的行为或者合同各方当事人经协商消灭合同的行为。合同解除是合同终止的一种不正常的方式。 2、抵销 抵销是指互负到期债务的当事人，根据法律的规定或双方的约定，消灭相互间所负相当额的债务的行为。 抵销可分为两种形式：法定抵消、约定抵消 3、提存 提存是指由于债权人的原因而使得债务人无法向其交付合同的标的物时，债务人将该标的物提交提存机关而消灭债务的制度。 三、合同无效与合同终止的法律后果
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。” 1、返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物，就应当返还财物。 第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物；接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。 2、赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。此
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 无效合同的认定和处理 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
北京市一法律师事务所韩洪律师 提记：合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人白始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。〈〈合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第53条规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 关键词：合同无效合同绝对无效确认合同无效返还财产折价补 偿赔偿损失收归国家所有返还集体第三人 上部合同无效的认定 一、合同无效的概念和种类 合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人白始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。 从广义上讲，合同无效包括绝对无效、效力待定和相对无效三类，合同法第47 条、第48条、第54条分别规定了效力待定和相对无效的合同，其中效力待定是指无权代理、超越代理权限等因主体问题有可能导致合同的无效；相对无效是指重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等合同。对于效力待定和相对无效的合同，当事人可以通过行使撤销权使合同归于无效。 从狭义上讲，合同无效指违背法律禁止性规定、违背公序良俗，存在合同法第52条、53条规定情形的合同，即绝对无效的合同，对此类合同，即使没有经过诉讼或仲裁程序，从法律上也是无效的，法院或仲裁机关可以依职权主动宣告合同无效。 结合笔者以前写的〈〈合同撤销的方法及后果》一文，本文中所说的“合同无效”着重是指存在合同法第52条、53条规定情形的无效合同。 二、合同无效的法律规定及司法认定政策 〈〈合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）
有哪些无效合同认定原则 无效合同作为典型的私法行为，合同必须在公权许可的限度内实施，无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。国家公权不应当过分干预私法下的行为，因此，认定合同无效应当完全在法律规定的范围内进行，主要原则如下： (1)不非(违)法即合法有效原则。 法国法认为“如不能认定不是无效，可以认定有效”，此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效，否则，一概不无效，此即所谓“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同，只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由，该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准，也充分尊重了合同当事人的意愿，同时也缩小了无效合同的范围，鼓励了交易，不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。 (2)慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。 合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。违反法律、行政法规的一般性规定的合同，不再被确认为无效。究其原因，是因为有的地方性法规和部门规章掺杂着各部门、地方的利益，具有一定
的地方、部门保护主义的色彩，如以此作为认定合同无效的依据，势必造成交易中禁例如林，民事活动中处处陷阱，行政干预无边，当事人寸步难行的局面。但是，对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定(例如有关外汇、外贸管理方面的规定)，在未上升为法律或行政法规之前，有司法解释的，应依照司法解释的规定，确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的，应根据具体情况，以《合同法》第五十二条第(四)项中“损害社会公共利益”等理由确认合同无效。而如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由，一概宣告合同有效，在当前立法活动滞后的情况下，又会产生恶劣的社会影响。 (3)认定合同无效一般应以当事人请求为前提，法官不要轻易主动地去认定和宣告。 要求他人作为或不作为的权利，该请求权为实体法上的请求权，根据合同法理论及《合同法》中对合同效力的相关规定来看，在法院作出合同无效的认定之前，该合同应该是有效的。除非合同必然无效，法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时，法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的，由于缺乏合同无效的请求权主体，所以允许法院主动认定其无效。笔者认为，这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力，而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益目的。 (4)法官要慎重行使民事行为效力的释明权。
最高人民法院《民事审判指导与参与》与《审判监督指导》答疑 申吉红赵晓芳 法院认定合同未生效与无效有何区别 问：人民法院审理合同纠纷案件，有时认定合同未生效，有时认定合同无效，请问这两种情况在法律上有何区别？ 答：审理合同纠纷案件时，人民法院经常根据合同主体、内容的性质和审批程序的不同，依法认定合同未生效或者无效，两者在裁判结果上虽然有时产生竞合，但也有许多不同之处。区分这两种情况主要应从以下四个方面进行把握： 1.认定前提不同。认定合同未生效的前提是合同已经成立，其效力只是由于某种原因而尚未发生。譬如，当事人约定的合同生效条件尚未成就，再如依法经过批准才生效的合同而未经批准。其原因可能是由于客观情况变化致使有义务登记的一方故意不去报批，或者审批机关基于某种事实暂不予批准。无效合同不存在已合法成立的前提，自签订时起即因合同主体或者内容违反法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始无效，绝对无效，对当事人不产生任何约束力。 2.条款效力不同。合同被认定未生效后，处于效力待定状态，将来有可能生效，也有可能不生效。认定时合同实体条款虽不发生效力，但并不因此影响合同的报批条款的效力。根据2011年6月召开的全国民事审判工作会议的纪要有关规定，探矿权、采矿权转让未经相关
审批机关批准，但符合矿产资源法等法律、行政法规规定的条件，应认定探矿权、采矿权未生效，但不影响转让合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的生效及效力。合同被确认无效后，除解决争议的程序性条款有效外，其他条款自始无效，缔约双方回复到合同订立前的状态。 3.适用条件不同。通常认定合同未生效的条件是，合同主体适格，内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，没有法定无效情形。只是由于设定的合同生效条件尚未成就，或者依法该登记而未登记，导致合同未生效。譬如，国务院《探矿权采矿权管理办法》第十条第三款规定：“批准转让的，转让合同自批准之日起生效。”显然，在合同成立后被批准前处于未生效状态。而认定合同无效的条件是合同主体或者内容本身违反法律、法规强制性规范，首先是缔约一方或者双方无民事行为能力，包括缔约方未取得特许行业资质而签订合同，譬如未取得建筑资质与他人签订建设工程施工合同、未取得销售爆炸品资质而签订雷管炸药销售合同。其次是因为内容违法而认定无效的合同，其中包括：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。诸如签订枪支弹药买卖合同，签订危害消费者健康的“地沟油”、含“瘦肉精”食品的买卖合同；（6）无处分权的人订立的处分他人财产的合同。 4.法律后果不同。如果合同被认定未生效后，客观上没有继续履
Energy and persistence conquer all things.悉心整理祝您一臂之力（页眉可删） 担保合同从属性及其无效后的法律 责任 物权法解释：第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】 第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 【解释】本条是关于担保合同从属性以及担保合同无效后法律责任的规定。 担保物权的一个重要特点就是其附随于主债权债务关系，没有主债权债务关系的存在，担保关系也就没有了存在以及实现的可能和价值。体现主债权债务关系的主要是主债权债务合同，体现担保关系的主要是担保合同。担保合同关系必须以主债权债务合同关系的存在为前提。从这个意义上讲，担保合同是主债权债务合同的从合同。对于担保物权的附随性，许多国家都做了规定。
我国担保法第五条也明确规定，担保合同是主合同的从合同。物权法的规定基本继承了担保法的规定。 根据民法通则第五十八条、合同法第五十六条的规定，无效的合同从订立时就失去法律效力，当事人在合同中约定的权利义务关系自然就归于无效。同样的道理，在担保物权中，主债权债务关系无效后，其约定的权利义务关系就不存在了。根据担保关系的附随性，作为从合同的担保合同自然也归于无效。我国担保法第五条对此明确规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同无效。本条第一款在担保法的基础上规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。需要指出的是，担保合同随主债权债务合同无效而无效只是一般规则，并不是绝对的，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。例如，在本法规定的最高额抵押权中，最高额抵押合同就具有相对的独立性。在连续的交易关系中，其中一笔债权债务无效，并不影响整个最高额抵押合同的效力。主债权债务合同无效后，担保人仍应对无效后债务人所应承担的法律后果承担担保责任。基于此，本条第一款专门规定“但法律另有规定的除外”。这样规定既是为了适应现实的'需要，也为以后担保物权制度的发展留下一定的空间。
确认协议无效法律文书 篇一：郎金锁等与李志亮等确认合同无效纠纷一案一审民事判决书郎金锁等与李志亮等确认合同无效纠纷一案一审民事判决 书 ___________________________________________________________ ____________________________ （20XX）辉民初字第2659号 民事判决书 原告郎金锁，男。 原告桑梅爱，女。 原告郎金荣，女1978年8月1日生。 三原告委托代理人郜建新，河南百泉律师事务所法律工作者。 被告李志亮，男。 被告李学山，男。 被告郎保良，男。 原告郎金锁、桑梅爱、郎金荣为与被告李志亮、李学山、郎保良确认合同无效纠纷一案，20XX年9月6日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，并向原、被告双方分别送达了告知审判庭组成人员通知书及应诉通知书、原告起诉书副本、诉讼当事人权利义务须知、举证通知书等法律文书。20XX年10月24日本院依法公开开庭对案件进
行了审理。原告郎金锁及三原告委托代理人郜建新，被告李志亮、李学山、郎保良均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1989年前后，我家在本村（辉县市沙窑乡南窑村上峰丘自然村）建瓦房无间、厨房三间。我们全家在此居??997年郎金锁迁至南寨镇羊郊村。20XX年7月27日被告李志亮、李学山趁郎金锁不在家，将其父郎保良一人拉到辉县市城内他们家中未经原告全家同意签订了原告家位于上峰丘的房屋、土地、树木买卖协议。将原告家的房屋、土地、 树木以30000元的价格卖给被告李志亮、李学山。随即遭到全家反对。因该房屋、树木以及土地属家庭共有（或使用），被告郎保良擅自处分家庭共同财产。请求人民法院依法确认三被告签订的房屋、土地、树木买卖协议无效。由被告承担本案诉讼费用。 被告李志亮辩称，原告起诉已超出诉讼时效，且该买卖协议涉及的房屋建造时原告郎金锁、郎金荣尚未成年，原告桑梅爱早就知道该买卖协议的有关情况，不具备诉讼主体资格。三被告签订的买卖协议合法有效，被告李志亮、李学山在取得房屋及树木所有权后，已经办理了房屋产权证及林权证。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告李学山与被告李志亮答辩意见一致。 被告郎保良认可原告主张的案件事实，同意原告的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案双方争议的焦点为：1，三被告签订的房屋、土地、树木买卖协议的效力；2，原告起诉是否超出诉讼时效；3，原告是否本案的适格主体；4，原告的诉讼请求应否
合同无效的法律后果之探析 摘要：合同的无效，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果，但这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。通过对合同无效情形下的各种法律后果的梳理和探讨，以期对此能有一个正确的认识和理解，从而在合同归于无效的情形下更好的维护国家和社会公共利益以及当事人的合法权益，同时也切实保障合同法之自由公平价值的实现，促进社会主义市场经济的健康有序发展。 关键词：合同无效返还财产折价补偿赔偿损失收归国有 引言 合同的无效,指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价,当事 人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。①我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。②但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定：即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果，不仅在理论界争议颇多，在司法实践中也同样难以达成一致。因此，对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。基于此，本文拟从合同无效的基本理论入手，对其产生的各种法律后果进行一个理论上的剖析与反思，以期能够对 ①陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2009年版，第87页。 ②余延满主编：《合同法原论》，武汉大学出版社1999年版，第232页。
浅析合同的效力 内容摘要：一、合同效力概述：合同的概念、合同的效力及类型;二、合同成立与生效的关系、特点;三、合同有效：概念、特征及条件;四、合同无效：无效合同的概念、特征、无效的原因、无效合同的分类;五、效力待定的合同：概念、特征、要件及表现类型;六、可撤销合同：概念、特征及权利的行使;七、有关合同效力的几个案例分析及结论 一、合同及合同效力概述 《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第2条规定：本法所称合同是平等的主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第85条则规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。对比来看这两个规定并无任何本质的区别，只不过是《合同法》把《民法通则》的“民事关系”具体指明为“民事权利义务”而已。根据《民法通则》中对合同的定义，有的学者认为该“协议”一词应包含双重含义：一为合同，二为合意。(1)所以有的学者也认为：合同本质上是一种合意，而合同的成立就意味着各方当事人的意思表示一致(2)。这种理解应当说是比较正确的。那么，当事人各方通过订立合同的方式来进行交易，怎样才能使合同(也就是当事人之间的合意)被法律认可和保护，不论是在法学理论上还是司法实践中都应着重关注的一个重要课题。由于司法解释与法律规定之间的冲突以及司法实践中对合同的效力在理论认识上的不一致甚至是混乱，使得对其进行研究更具有强烈的实践指导意义。
首先我们必须明确一个基本前提是，《合同法》的一个主要目的保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设(《合同法》第1条)。因此，《合同法》应当激励交易而并不是加以限制，其显著的表现就是最大限度地使一个已经存在的合同合法有效而不是把大量的合同都认定为无效。同时，作为私法领域的一类重要民事法律行为，法律应充分保护公民的“自愿”而不必进行过多的限制和干涉。《民法通则》第85条规定：依法成立的合同，受法律保护。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。都具体规定了对依法成立的合同进行法律保护。因此对合同效力的认定就成了国家对合同的认可、保护与干涉的具体内容之一。根据合同法理论、《合同法》的现行规定及司法实践，我们可以把合同的效力主要分为合同有效、合同无效、效力待定和可撤销的四种效力类型，与此对应产生四种效力类型的合同，本文根据不同的效力状况进行相应的具体研究。 二、合同的成立和生效 首先对合同的成立与生效进行分析讨论，是因为其对四种效力类型合同具有重要的基础性作用。我认为，合同的成立和生效应为两个性质不同的法律概念，尽管其二者具有较强的联系，但是其区别也是显而易见的，不论是在合同法理论上还是司法实践中都有着极其重要的作用。《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。因此有的学者据此认为我国《合同法》主张的是合同成立与生效的统一论(即合同的成立和生效同时发生)，而否认采用“分离论”(即合同的成立与生效不同)的理论。这些学者认为“分离论”存在三个主要缺陷，其一“是把合同自由交给了当事人，而把合同的依法与生效留给了国家去评价，当成合同的外部因素”，其二便是“误导了当事
建设工程合同无效的认定处理和责任承担 作者:覃向都时间:2014-03-27浏览量5116 建设工程合同是指由承包人进行工程施工建设，发包人支付价款的合同。在我国，大量的建设工程的投资主体是国家或国有资本，而且建设工程项目一经投入使用，通常会对公共利益产生重大影响。建设工程合同若被认定为无效，不仅会给合同双方带来较大的经济损失，而且会对公共利益产生不利的影响，因此国家对建设工程合同实施了较为严格的法律规制。 一、无效建设工程合同的认定 实践中，导致建设工程合同无效的原因主要集中在以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定两方面，根据建设工程合同自身的特点和在实践中的应用，无效的建设工程合同主要有以下几种： 1、未取得资质、超越资质等级或者借用他人资质签订的建筑工程施工合同 我国《建筑法》第13条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业……取得相应等级的资质证书后，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。”该法条明确禁止没有资质或低于最低级别资质要求订立建设工程合同。另据最高院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》(简称解释)第一条第1、2款“承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，应认定无效”。可见，建设工程合同的标的是建设工程项目，工程的质量直接关系到国计民生，因此国家对承包人的主体资格进行了严格的限制。只有具备相应法律资质的法人单位才有资格与建设单位签订施工合同，个人或者不具备相应资质的法人签订的建设工程合同均因主体不合格而无效。 2、未依法进行招投标所订立的建设工程合同 《招标投标法》第3条规定“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”最高院《解释》第一条第3款规定“建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的，认定合同无效”。此外，原建设部《工程建设施工招标投标管理办法》、《建筑市场管理规定》均作了相应规定。招标、投标方式是订立建设工程合同的基本方式，招标投标活动应当公开、公平、公正地进行。违反以上规定所进行的招标投标是无效的，在实践中，具体表现为以下几种情形：第一、应当招标的工程而未招标的;第二、当事人泄露标底的;第三、投标人串通作弊、哄抬标价，致使定标困难或无法定标的;第四、招标人与个别投标人恶意串通，内定投标人等。这些导致建设工程合同无效的事由均可以定性为欺诈，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的行为，以此种形式签订的建设工程合同均属于无效合同。 3、违反国家计划的建设工程合同 我国《合同法》第273条规定“国家重点建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立” .原建设部《工程建设项目报建管理办法》第9条规定“凡未报建的工程建设项目，不得办理招标投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该工程的设计和施工任务”。建设工程的投资、工程进度、工程质量和综合效益均关系到国家和广大人民的长远利益和切身利益，国家对其进行经济的、行政的计划干预十分必要。因此，凡是没有列入国家和地方政府基本建设计划的，或应依法报批而未批准的建设工程，由于工程项目的建设本身不合法，即合同标的物不合法，当事人签订的合同亦因没有法律依据而归于无效。 4、违法分包、转包的建设工程合同 《合同法》第272条规定“发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分给几个承包人。”“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资
有关确认合同无效的法律法规条文和处理意见 合同纠纷中合同无效“请求法院确认合同无效的权利”属于间接形成权，因诉讼时效只适用于请求权，不适用于形成权，故不适用诉讼时效相关规定。因此，确认合同无效不受诉讼时效限制。 一、我国有关确认合同无效的法律法规条文及处理意见 1、《合同法》 对此没有做出相关规定。 2、《民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百四十一条法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。 3、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(以下简称《1999年司法解释》) 第二条发包方所属的半数以上村民，以签订承包合同时违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，以发包方为被告，要求确认承包合同的效力提起诉讼的，人民法院应当依法受理，并可通知承包方作为第三人参加诉讼。 第二十五条人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。 属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。 4、处理意见
判例司法实践中法院对无效房屋租赁合同的裁判态度（以民商事审判标兵深圳中院为例） 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证 的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。在面对一些具体的情形是如何依据该规定认定合同无效，致合同无效后的责任分担比例等，我们以民商事审判的标兵深圳中院为例，整理了深圳中院2015年的房屋租赁案件裁判文书，从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规划许可证的房屋擅自改变房屋用途的，房屋租赁合同有效【案号】（2014）深中法房终字第1912号【案情概述】2013年8月30日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房屋租赁合同补充协议》，乙方租赁甲方的位于深圳市XX广场XX层的铺位并已实际经营。2013年11月25日，由江苏省某星消防工程有限公司深圳分公司出具的《工程施工联系单》，载明承租人承租的物业根据消防要求，达不到消防验收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直属管理局发出《市规划国土委第二直属管理局关于确认XX广场XX层相关情况的复函》如下：一、XX广场某XX层擅自将部分设备房和停车位改建为商铺，现商铺面积约3500平方米，
涉嫌改变了原部分设备用房及停车位的使用性质。二、经查，2002年11月核发《深圳市建设工程规划许可证》后，该项目未在我局办理过XX层改变使用性质的施工图修改。【法院观点】深圳中院认为：涉案房屋是否改变使用性质、出租人对涉案租赁物是否享有使用权，并不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条中规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门批准、涉案商铺在开业前也应当进行消防验收，但上述规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。如果上述问题属实，承租人可申请相关行政主管部门就上述问题作出行政处理，至于上述相关问题是否导致承租方产生损失等民事纠纷问题，当事人可另循法律途径解决。二、出租仅取得了《村民非商品住宅施工通知书》的住宅，房屋租赁合同无效 【案号】（2015）深中法房终字第523号【案情概述】2008年9月1日，深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室向江某某出具了一份《龙岗区某某街道原村民非商品住宅施工通知书》，准予住宅施工。后该住宅由谢某某（江某某的儿媳）出租给某某公司使用。【法院观点】原审法院认为：涉案房屋所有人虽取得深圳市龙岗区某某街道原村民非商品住宅建设领导小组办公室出具的《龙岗区某
合同无效后的法律后果 《合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本条规定，在合同无效或者被撤销的情形下，当事人仍应负如下几种民事责任：1．返还财产 返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。不过返还财产主要适用于已经作出履行的情况，如果当事人根本就没有开始履行，或者说财产尚未交付，就不应适用返还财产这一原则。 在无效合同或者被撤销的合同中，返还财产可分为两种情况：（1）单方返还财产。这种情况主要适用于在当事人一方故意违法的情况，即一方故意违法订立合同的行为，其应当将从非故意方取得的财产返还给对方，而非故意的一方已从故意方取得的财产应当上缴国家。例如，一方以欺诈的方法与对方订立了合同，那么欺诈方就应当单方返还另一方当事人的财产，而另一方从欺诈方获得的财产，应当上缴国家。除此之外，单方返还还包括以下一种情况，即合同的
一方履行了合同，另一方还没有履行，则在合同被确认无效或者被撤销后，只存在单方返还的情形。（2）双方返还财产。这种情况主要是在合同被撤销的情况下，双方当事人对合同被撤销只是由于一方或者双方有过错，而并非合同违法，此时双方均应返还从对方所获得的财产。比如在因重大误解而使合同被撤销情况下，双方当事人都应返还财产。 对于返还财产这种民事责任，要注意以下几点：（l）返还财产的范围应以对方交付的财产数额为标准予以确定，即使当事人所取得的财产已经减少甚至不存在了，也仍然要承担返还责任。（2）如果当事人接受的财产是实物或者货币时，原则上应返还原物或者货币，不能以货币代替实物，或者以实物代替货币。（3）如果原物已经毁损灭失，不能返还原物的，如果原物是可替代的物，应以同一种类物返还。 2．折价补偿 本条中规定对于“不能返还或者没有返还的，应当折价补偿。”本条规定了以返还财产为恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，为了达到恢复原状的目的，就应当折价补偿对方当事人。不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销，善意第三人就可以不返还该原物，并且该原物也是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。事实上的不能，主要是指标的物灭
无效合同的概念和认定 无效合同是指合同虽然成立，但因不具备法定的生效要件，法律不予承认和保护的合同。理论上说，无效合同属于成立但不生效的合同。但通常，成立但不生效的合同多指合同在形式上不具备当事人约定的生效条件（附条件、附期限的合同）、或尚未履行法定的登记、批准、公证、交付财产等手续；而无效合同多指程序上合法、但内容违反法律、行政法规的强制性规定的合同。 合同的效力是民法通则和原三大最为重视的问题之一。民法通则规定了7种民事行为无效，经济合同法规定了4种合同无效，法规定了4种合同无效，涉外经济合同法规定了2种合同无效。加上有关司法解释的规定（如最高人民法院（关于适用涉外经济合同法若干问题的解答》一口气规定了9种涉外经济合同无效），不重复地算，无效合同的认定根据有十几种。这是计划经济时代国家对经济活动全面干预、主动管理的产物，在建设社会主义市场经济的今天不利于交易的繁荣，不利于市场的培育，也不利于市场经济的发展。合同法第52条对合同无效的认定根据作了较大压缩，从中精选了五种，都是违法性质比较恶劣、侵权后果比较严重、又在市场交易中较多出现的：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法解释（一）》第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，
不得以地方性法规、行政规章为依据。第3条规定：人民法院确认时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。 上述规范共同作用的结果，一使无效合同的范围大幅缩小、数量大幅减少；二使合同无效的认定根据不因地域和行业有所不同，实现了法律的统一；三使合同的无效可以预见。
确认合同无效纠纷案 瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案裁判要点 1. 债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。 2. 《中华人民共和国合同法》第五十九条规定适用于第三人为财产所有权人的情形，在债权人对债务人享有普通债权的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令因无效合同取得的财产返还给原财产所有人，而不能根据第五十九条规定直接判令债务人的关联公司因“恶意串通，损害第三人利益”的合同而取得的债务人的财产返还给债权人。 相关法条 《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十九条 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 基本案情 瑞士嘉吉国际公司（Cargill International SA，简称嘉吉公司） 与福建金石制油有限公司（以下简称福建金石公司）以及大连金石制油有限公司、沈阳金石豆业有限公司、四川金石油粕有限公司、北京珂玛美嘉粮油有限公司、宜丰香港有限公司（该六公司以下统称金石集团）存在商业合作关系。嘉吉公司因与金石集团买卖大豆发生争议，双方在国际油类、种子和脂类联合会仲裁过程中于2005年6月26 日达成《和解协议》，约定金石集团将在五年内分期偿还债务，并将金石集团旗下福建金石公司的全部资产，包括土地使用权、建筑物和 固着物、所有的设备及其他财产抵押给嘉吉公司，作为偿还债务的担保。2005年10月10日，国际油类、种子和脂类联合会根据该《和解协议》作出第3929号仲裁裁决，确认金石集团应向嘉吉公司支付 1337万美元。2006年5月，因金石集团未履行该仲裁裁决，福建金石公司也未配合进行资产抵押，嘉吉公司向福建省厦门市中级人民法院申请承认和执行第3929号仲裁裁决。2007年6月26日，厦门市中级人民法院经审查后裁定对该仲裁裁决的法律效力予以承认和执行。该裁定生效后，嘉吉公司申请强制执行。 2006年5月8日，福建金石公司与福建田源生物蛋白科技有限公司（以下简称田源公司）签订一份《国有土地使用权及资产买卖合
精品文档 【实务参考】合同无效的13种典型情形及裁判规则 根据《合同法》的规定，有下列情形之一的，可认定合同或者部分合同条款无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;(2)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同;(3)合法形式掩盖非法目的的合同;(4)损害社会公共利益的合同;(5)违反法律和行政法规的强制性规定的合同;(6)对于造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失免责的合同条款。(7)提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效;(8)因被撤销而形成的合同无效情形。 我们将通过本文详细阐述在实务中哪些情形容易出现合同无效以及合同无效的法律后果。(一)以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益 根据《民法通则若干问题的意见》(部分失效)第68条之规定，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，所谓胁迫，是以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使相对方作出违背真实意思表示的行为。胁迫也是影响合同效力的原因之一。依《合同法》第52条规定，一方以欺诈、胁迫等手段订立的合同，只有在有损国家利益时，该合同才为无效。 (二)恶意串通，并损害国家、集体或第三人利益的合同 所谓恶意串通，是指当事人为实现某种目的，串通一气，共同实施订方合同的民事行为，造成国家、集体或者第三人的利益损害的违法行为。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，司法实践中并不少见，主要有债务人为规避强制执行，而与相对方订立虚伪的买卖合同、虚伪抵押合同或虚伪赠与合同等;企业高管或控股股东利用关联企业交易损害公司利益的情形;债务人 与债权人恶意串通骗取保证等情形。 恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同，不能按照《合同法》第58条规定的一般的绝对无效合同的原则处理，而是按照《合同法》第59条的规定，将双方当事人因该合同所取得的财产，收归国有或者返还集体或者个人。 1.债务人为躲避执行，通过关联企业转移资产相关转让合同应认定为无效 案例：指导案例33号：瑞士嘉吉国际公司诉福建金石制油有限公司等确认合同无效纠纷案(最高人民法院审判委员会讨论通过2014年12月18日发布) 裁判要旨：(1)债务人将主要财产以明显不合理低价转让给其关联公司，关联公司在明知债务人欠债的情况下，未实际支付对价的，可以认定债务人与其关联公司恶意串通、损害债权人利益，与此相关的财产转让合同应当认定为无效。 (2)所涉合同被认定无效后的法律后果 对于无效合同的处理，人民法院一般应当根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，判令取得财产的一方返还财产。合同法第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”该条规定应当适用于能够确定第三人为财产所有权人的情况。本案中，嘉吉公司对福建金石公司享有普通债权，本案所涉财产系福建金石公司的财产，并非嘉吉公司的财产，因此只能判令将系争财产返还给福建金石公司，
工作心得：合同无效法律后果实务分析 一、基本案情 刘甲曾在T市劳动局工作，退休后，好友沈乙找其为儿子沈小乙介绍一份国家机关的工作。刘甲表示，自己以前在劳动局工作，可以帮忙介绍相关企业职位，但对于编制内公务员职位无能为力。碍于情面，刘甲介绍孙丙给沈乙认识，表示孙丙有能力介绍国家机关单位工作。后孙、沈、刘三人见面，孙丙当场表示可以帮沈乙的儿子获得国家安全局的工作，但是需要8万元的公关费。沈乙表示同意，沈乙考虑到自己与孙丙初次见面，不甚了解，为规避风险，要求刘甲为自己出具收条，内容为“今收到沈乙人民币8万元整，用于为沈小乙办理工作，若不成，如数退还”。同样，孙丙为刘甲出具收条，内容为“今收到刘甲人民币8万元，用于为沈小乙办理工作，若不成，如数退还。”此后，孙丙迟迟未能办成此事，沈乙、刘甲遂找孙丙理论要求退钱，孙丙表示现在自己身无分文，但愿意在一段时间内将8万元人民币退还，并出具书面保证协议一份。后孙丙因诈骗罪被T市B区判刑入狱，无退赔退赃行为。沈乙遂以刘甲为被告，向T市H区人民法院提起诉讼，要求刘甲退还其人民币8万元整。 二、分歧意见 第一种观点认为，刘甲与沈乙之间构成委托合同关系，委托事项为帮助沈小乙介绍一份编制内工作，委托费用为8万元。但该委托合同因委托事项违反法律、
行政法规强制性规定而无效，刘甲构成不当得利，应当返还沈乙人民币8万元。刘甲与孙丙之间的债权债务关系，应通过另案加以解决。 第二种观点认为，刘甲的行为构成转委托。第一种观点存在人为地割裂案件事实有选择性地择取证据，违法定案的嫌疑，是对以事实为依据，以法律为准绳基本原则的违背。纵观全案，孙丙给刘甲打欠条，刘甲给沈乙打收条，三人之间并非孤立存在，而是相互联系。经委托人沈乙同意，刘甲将帮助沈小乙找工作的事项再次委托给孙丙，符合转委托法律关系特征。根据法律规定，对委托人同意的转委托行为，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。本案中，刘甲对孙丙的诈骗动机事先并不知情，在对孙丙的选任上，刘甲没有故意或重大过失，依法不应对沈乙的损失承担责任。 第三种观点认为，刘甲与沈乙之间不存在委托合意，不构成委托法律关系，沈乙与孙丙之间存在委托合意，构成委托法律关系。刘甲给沈乙出具收条记载“如办不成全额退款”的行为，应视为对沈孙二人之间委托合同所做的保证。主合同因违反法律、行政法规强制性规定无效，保证合同亦无效。因保证人刘甲明知主合同无效仍提供保证，存在过错，应当承担一定的责任。 第四种观点认为，沈乙与孙丙之间构成委托合同关系，刘甲无偿斡旋撮合沈乙、孙丙订立合同的行为，类似媒介居间，应当参考适用媒介居间合同相关规定。委托合同因违反法律、行政法规强制性规定无效，居间合同亦无效。刘甲、孙丙出具的收条内容真实有效，但应当整体认定，刘甲并未实际收到钱款，不宜承担责任。根据不当得利原则，应当确定孙丙为返还义务主体。 三、评析意见