合作开发经营房地产合同无效的认定和处理
信息来源：熊强
核心提示：由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。
当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。
但我国房地产开发法律很不完善，法律如《城市房地产管理法》等规定得非常原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，极少被引用。在司法实践中处理房产纠纷案件时，往往都只引用《民法通则》及《合同法》作为判案依据。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》及《合同法》对合作开发经营房地产合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确。在《城市房地产管理法》施行之前，就更缺乏房地产开发的相关法律、行政法规规范。尽管出于房地产开发特殊性的原因，各地人民政府定了一些地方性法规，但最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。在司法实践中，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文；同时也由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。一些合作开发房地产合同纠纷因此未得到具有权威性的司法裁判，严重影响各方的根本利益。因此，正确认定合作开发房地产合同的效力，特别是无效合作开发合同的效力并加以正确的处理，才能够真正规范房地产开发，促进房地产开发行业的正常发展，推动整个国民经济的健康成长。
【案例一】
１９８３年６月，金马粉厂经批准征用了金马村五组土地３亩，但未办理土地使用权证书。１９９８年１２月３１日，曾x清之妻黄x容（现已亡故）、女婿董x与金马村五组签订《金马粉厂土地转让协议》，约定金马五组将其所属金马粉厂土地使用权作价23.７万元转让给黄x容、董x二人，原金马粉厂范围内的一切财产归黄x容、董x所有。黄x容已交清全部转让款，并于２０００年５月９日以金马粉厂名义办理了该幅土地的土地使用权证，使用权类型为划拨。１９９９年３月２３日，黄x容、董x与程x杰签订《建房协议书》，约定：黄
x容、董x及程x杰共同修建商住楼及住宿楼，黄x容、董x以所取得的金马粉厂土地使用权作为投入，程x杰负责施工和建设资金以及施工中各项建设事宜。双方还对房屋分配、违约责任等事项进行了约定。程x杰办理取得了《建设工程选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后进行施工，于同年１２月完工，经鉴定房屋建筑质量基本合格。程x杰依约交付黄x容和董x住房七套。三人分别已将所分得房屋部分出售给他人。黄x容、董x认为双方原约定修建的房屋楼层数为六层，程x杰实际多修一至二层，并多建了车库、库房，程x杰仍只按约分配致双方利益失衡，要求多分未果。遂于以程x杰擅自增加修建工程为由起诉请求判令程x杰承担违约金并按比例分配多建房屋。
一审法院认为，原被告签订的建房协议书，实属一方出土地，另一方出资金的合伙协议，系双方真实意思表示，其建房协议属有效协议，判决：程x杰继续履行建房协议书,并补偿原告,驳回原告其他诉讼请求。原被告均不服判决，提起上诉。
曾x清、董x上诉称，原审认定双方《建房协议》为有效协议，程x杰违约应当承担违约金并将增建房屋按约定比例分给自己。程x杰上诉称双方的《建房协议》因自己不具备建房从业资格，应属无效协议，同时也不存在违约行为，要求撤销原判要求自己补偿对方的条款。
二审法院经审理后认为，从程x杰、黄x容、董x所签订《建房协议书》对具体合伙事项——修建商住楼和住宿楼的约定及双方在房屋建成后实际将多套住房进行出售的行为，应认定双方事实上从事的是房地产开发经营活动。程x杰、黄x容、董x均不具备从事房地产开发经营主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的《建房协议书》应认定为无效合同。对此无效的法律后果，双方均应承担同等责任。原判认定事实基本清楚，但对双方当事人间合同关系效力认定错误，适用法律不当，应予改判。遂于判决撤销原判，驳回曾x清、董x诉讼请求。
【案例二】
1992年8月21日，原告驳运公司与被告环基签订合同，约定双方合作开发某村土地160亩，投资比例为驳运公司90%，环基公司10%。双方对具体权利义务及违约责任等作了约定。驳运公司依约于当年9月11日、15日分三笔投入前期资金2200万元到共同账户。
1993年7月3日，双方再次签订了房地产合作开发合同书，对前一份合同进行变更。双方约定开发土地面积为136.095亩，驳运公司最多只负责该土地的转让款每亩16万元及土地整治、报建等前期费用，其余资金由环基公司自筹或以转让土地等方式解决。环基公司应于1993年10月前完成土地转让工作，最迟在年底前收回驳运公司的全部资金本息，待收回驳运公司本息后，双方合作到期结束，利润五五分成。双方并约定了彼此的其他权利义务。
1993年7月30日，环基公司与本案另一被告南太平洋房地产公司(简称南太平洋公司)签订《联合开发房地产合同》，该合同除合同当事人外，其余内容与7月3日驳运公司和环基公司之间的《房地产合作开发合同》完全相同。
1996年5月15日，环基公司与驳运公司签订补充合同，约定项目开发由环基公司具体负责，
在近期以合理价格转让土地，收回投资本息，双方还明确了原合同的当事人是驳运公司和环基公司。环基公司又与南太平洋公司订立联合开发合同，开发某村土地136.04亩，实际由南太平洋公司具体操作。为提高效率，今后由驳运公司直接与南太平洋公司联系本项目的具体操作。同日，环基公司与南太平洋公司签订补充协议，主要内容与驳运公司跟环基公司之间的补充合同相同。
1993年7月5日，南太平洋公司取得136.095亩土地使用权。1996年5月13日，环基公司返还驳运公司部分投资款41.9万元。从1992年8月21日订立合同起至起诉时，驳运公司和环基公司均未取得讼争土地使用权。1998年7月26日驳运公司起诉要求环基公司和南太平洋公司退回其余投资款，并请求获得讼争土地使用权，并承担违约责任。
【案例三】
1993年1月16日，原告新基房地产开发公司与被告恒星贸易公司签订“协议书”约定新基公司出价7200万元购买恒星公司开发的电子大厦项目。协议即时生效，即日新基公司向恒星公司交付定金100万元，由恒星公司的上级公司电子公司收取。同年4月19日，新基公司与恒星公司分别签订“电子大厦项目建设联营合同”、“电子大厦项目建设补充合同”和“不可撤销授权委托书”，约定双方联合投资电子大厦（占地面积7.39亩，建筑面积不少于36000平方米），恒星公司以该项目的土地、三通一平、勘察、设计、办理用地许可证、建筑规划报建所需投入作为项目的前期投入资金，新基公司负责其后的施工用水、电安装、设计、项目名称命名、施工建设管理、营销运作及所需建设资金、营销税费，收益分配方式为：新基公司包干支付恒星公司收益7200万元，其余全部归新基公司。上述7200万元款项应当于合同生效后15日内支付15%，建筑报建批准后15日内支付35%，1993年10月31日前付清余下50%；如联营合同无效或与法律抵触，新基公司不负任何法律或金钱上的赔偿，恒星公司于即日起授权新基公司全权代理有关电子大厦项目的一切事项。电子公司在三份文件上均签名盖章。
1993年4月21日新基公司依约支付项目预付款680万元，仍由电子公司收取。至此，新基公司付清联营合同约定的首期款1080万元，后恒星公司交付项目用地供新基公司管理使用，新基公司在该地块修建围墙并设立“新基地产”广告牌。经新基公司同意，后恒星公司在该地块开设停车场并修建临街门面并自己经营。1993年12月13日，新基公司致函电子公司，要求减少联营项目价款为6000万元，电子公司于1994年1月31日复函拒绝并要求履行原合同。1999年12月，新基公司提出恒星公司、电子公司可用联营土地抵偿新基公司已付款1080万元。新基公司的抵偿意见未及实施，该土地即被法院2000年1月3日查封并裁定抵偿他案债务。另，恒星公司于1999年4月20日取得电子大厦项目用地土地使用证。
原告新基公司诉称其与被告恒星公司及其上级公司电子公司1993年4月19日共同签订了《电子大厦项目建设联营合同》，但两被告未办理好建设相关有效文件，致合同无法继续履行，已经构成违约，虽经双方协商修改至今未果。联营合同没有办理土地使用权变更登记，应当认定为无效。请求判令两被告返还1080万元及利息。
被告恒星公司辩称，双方联营合同及相关法律文件合法有效，自己已经取得讼争土地使用权，
且合同已大部分履行。现合同未能够继续履行责任在原告。请求驳回原告诉讼请求。
被告电子公司辩称自己不是合同当事人，不是适格被告主体，应当驳回原告对自己的起诉。
一审法院判决认为，当事人签订的联营合同中约定两被告以土地等前期投入作为投资，原告负责后期全部建设投资；两被告向新基公司收取固定收益7200万元，实际是借联营之名，行项目买卖之实；双方既未办理联营审批手续，也未办理土地变更登记，违反了国家有关房地产管理法律法规，应当认定为无效。对此，双方均有责任。两被告根据无效合同收取原告的1080万元应当予以返还，双方的损失应当各自承担。电子公司在联营的三份文件上均签字盖章并直接收取了新基公司依照联营合同文件支付的款项，故是适格被告。
恒星公司不服上诉称：恒星公司与新基公司签订的合同是土地转让合同，恒星公司已经履行完自己的义务，新基公司也已实际履行了合同部分内容，并对该地块进行了经营管理。该合同应当认定为有效。该合同未能够履行完毕的责任在新基公司违约。要求撤销原判，依法改判。
二审的高级法院判决认为：双方1993年4月19日签订的联营合同约定恒星公司、电子公司以土地等前期投入作为投资，收取固定收益7200万元，新基公司以恒星公司名义办理报建手续、报建费由恒星公司承担，新基公司负责后期全部建设投资，是名为联营，是实为项目转让。至今恒星公司仍未办理报建手续，双方也未办理土地使用权变更登记，所签合同应当认定无效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故维持原判。
【问题】
1、什么是合作开发经营房地产合同？
2、认定合作开发房地产合同无效的原则是什么？
3、无效合同真的绝对无效吗？
4、无效合同如何处理？
一、合作开发经营房地产合同的概念及主要形式
《城市房地产管理法》（2007年修订）第28条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”因此，房地产合作开发经营有合法依据，合作开发经营房地产合同的存在也自然有其基本法律依据。
房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产合作开发就是一方提供土地使用权，其他一方或几方提供资金或房地产开发资质对特定地块的建设项目进行共同开发并分享利益的房地产开发方式。所以，合作开发房地产合同就是提供建设用地使用权一方
与提供资金、技术等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作进行房地产开发经营的协议。它是区别于独立开发经营房地产而言的。有人认为，合作开发房地产合同应当要求当事人必须共同投资、共同经营、共担风险、共享收益。但是，笔者认为，作为合作开发合同，只需当事人共同投资、共担风险、共享收益即可，共同经营既不经济又没有必要，法律也没有规定联营就
必须共同经营。2004年11月23日最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第14条就规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”笔者认为，这是对合作开发房地产合同的正确定义。
实践中，合作开发房地产合同的形式主要有：
1、联建合同。这是指一方当事人提供土地使用权，另一方具有一般来说，主要有以下几种形式:
房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售的合作开发合同。也即以供地方和建筑方双方共同的名义领取工程规划许可证和施工许可证，双方按照合同约定分配房屋。在这种房屋联建合同中，建筑方是以合同双方共同的名义建筑房屋，房屋建成后双方按照合同约定的比例分配，并由供地方将分配给建筑方的房屋所占用的土地使用权转移给建筑方。在这种形式下，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，共享利润，对外双方共同互负连带责任。对此可以简单地称为合伙型合作开发。
2、项目公司型合作开发合同。这是已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，双方按比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益的合同。供地方与建筑方约定共同组成一个新的房地产开发公司，并以该公司的名义领取建设工程规划许可证和施工许可证，进行开发建设，待所建房屋售出后按约定分配所得收入。这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。对此，我们可以称之为法人型合作开发。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。从某种角度讲，这已经不能够算严格意义上的合作开发了。因为，这时候开发的主体已经只是项目公司本身，而非是原来的各个合作人了。
3、实为挂靠的合作开发合同。这是指已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订的合作开发合同。挂靠方一般为非房地产开发公司，负责开发
经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润。这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益。
4、实为土地使用权转让的合作开发合同。这是指已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方的合作开发合同。前述案例三这种双方合作、单方负责开发经营的合同，就是典型的名为合作开发，实为转让土地使用权的合同。
5、参建合同。在此情形下，已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。也即，合作双方约定以供地方的名义办理、领取建设工程规划许可证和施工许可证，并按照合同约定分配房屋。在这种房屋联建合同中，建筑方完全以供地方的名义建筑房屋，供地方应按约定分给建筑方一定的房屋，并将该房屋所占用的土地使用权一并登记转移给建筑方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，往往是名为合作开发，实为借贷。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”、“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。
房地产开发实践中，还存在其他合作开发建房形式。例如，民间集资合作建房、住宅合作社等。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。住宅合作社，是经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。其存在的主要政策依据是国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》。这是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种支持性政策。民间集资合作建房与此类似。该类房屋建造行为的目的都是自用，不属于房地产开发经营范畴。
二、合作开发经营房地产合同的法律特征
合作开发经营房地产合同属于合同法上的无名合同。通常而言，合作开发经营房地产合同具有以下法律特征：
1、主体的复杂性
由于这种合同本身就是多个主体之间相互合作，进行房地产开发经营，因此与单一的房地产开发企业进行的房地产开发相比其主体复杂得多。专门的房地产开发企业受《城市房地产管
理法》等相关法律法规规定的资质条件的严格限制，而合作开发则给大量的非房地产开发企业进入房地产开发提供了空间。由此，合作开发经营房地产合同的主体就呈现为复杂主体：可以是两个企业之间进行合作开发，也可以是两个以上的多个企业进行合作开发；既有专业的房地产开发企业，也有各种各样的其他企业，甚至自然人。当然，虽然我国立法并未禁止国内自然人成为合作开发经营房地产合同的主体，但由于存在房地产开发企业的资质限制，自然人只能通过成为房地产项目公司(非中外合作开发经营房地产企业)的股东的方式参与合作开发，不能以个人名义直接从事房地产开发活动。
2、较强的行政干预性
我国对合作开发房地产实行一系列的行政法律法规政策的限制以进行干预。这些限制包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业资质审批及登记制度，严格执行城市规划管理制度、房屋及建筑管理制度以及外资房地产准入制度等。
3、合作形式的多样性
如前所述，合作开发经营房地产合同在形式上是多种多样的，不一而足。当然，无论采取何种合作形式，合作各方均应当有出资。出资的形式主要就是提供土地使用权和提供资金、技术、管理两种方式。
三、认定合作开发经营房地产合同无效的原则
（一）合作开发经营房地产合同的效力问题
合作开发房地产合同成立，这是一个事实判断问题；但该合同是否生效或者说是否存在无效的情形（或者说合同的法律效力问题），则是一法律价值判断问题。其着眼点在于行为人从事的某一法律行为（或表意行为）是否符合法律的精神和规定，因而能否获得法律的认可和保障。可见，合作开发经营房地产合同的成立不等于合作开发经营房地产合同的生效，一个未成立的合作开发经营房地产合同固然无效力可言，但一个已经成立的合作开发经合作营房地产合同，也未必都能够有效。换句话说，已经成立的开发房地产合同中有一部分是无效的，不具有法律效力。
（二）合作开发房地产合同有效的要件
合同的效力，又称合同的法律效力，是指已经成立的合同将对合同当事人各方乃至第三人产生的法律后果，或者说是法律拘束力。此种约束力不是合同当事人双方的意志所固有的，而是由法律赋予的并受法律保护的法律效力。合同之所以能够具有法律效力，并非来源于当事人本身的意志，而是来源于法律的赋予。“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，受法律保护。”可见，合同的法律效力
是法律对合同这一当事人合意进行评价的结果。法律对当事人合意予以肯定性评价时，可以发生其预期的法律后果，即合同生效；反之，合同无效。因此，合同要具有法律效力，必
须符合法律规定的要件。1986年颁布的《民法通则》第55条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”符合上述条件的合同就是民事法律行为，在法律上就产生了约束有关当事人和第三人的效力，否则不产生法律效力。1999年10月1日起施行的《合同法》则从合同的订立当事人、合同的内容、合同的形式等方面规定了合同有效的条件。
根据上述法律，合作开发房地产合同有效的一般要件是：
1、合同主体要适格，当事人缔约时具有相应的缔约能力
《合同法》第9条就明确规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”一般而言，订立合作开发经营房地产合同的当事人应当是经过依法办理工商登记、具有营业执照和房地产开发经营资质等级证书的经济组织，或者至少是依法办理了行政登记的合法组织。
2、意思表示真实
意思表示真实要求当事人的表示行为与其效果意思相一致。合同本质上是当事人之间的合意，如果该合意符合法律规定，则依法产生法律拘束力，当事人就应当全面履行该合意。当事人的意思表示要产生该种拘束力，取决于该意思表示是否与其真实意思相符，即意思表示真实。意思表示真实是合同产生法律效力的重要构成要件。
但是，对于认定意思表示不真实的合同的效力问题，则应当按照既要依法保护一方当事人的正当权益，又必须考虑维护对方当事人或善意的第三人的利益的原则，维护交易的安全和稳定。如果当事人的意思表示违反了法律的强行性规定或社会公共利益，则应当确认该合同无效；反之，即使行为人的意思表示不真实，原则上应当将其按照行为人的真实本意进行处理。
3、不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公序良俗
法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗是维护社会正常秩序的底限。合同有效，是法律对当事人合意的积极法律评价，自然应当是也必须是对法律、行政法规的强制性规范和社会公序良俗的遵守和维护。
（三）合作开发房地产合同无效的认定原则
不具备上述生效要件的合同就是无效合同。合同无效有广义和狭义之分。有人认为，广义的合同无效包括合同的绝对无效、合同效力待定、合同相对无效。绝对无效的合同是指虽然经双方当事人协商而订立，但因其违反国家法律法规规定而不具备法律效力的合同。《合同法》第52条规定的5种情形就属于合同绝对无效。合同相对无效，是指合同暂时发生效力，但可因撤销而无效，也可称为可变更、可撤销合同。《合同法》第54条规定了这类情形。合同效力待定是指合同虽已经成立、但尚不能直接发生合同本身效力，需要补充要件才能发生效力。这种情形规定在《合同法》第47条。狭义的合同无效只包括合同的绝对无效，通常
所说的合同无效即是指合同绝对无效。
传统的民法、合同法理论认为，合同无效就是合同绝对无效、当然无效、自始无效，不产生任何法律效力。《民法通则》第58条第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”、《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定就体现了这种传统观点。
《民法通则》第58条规定民事行为无效的七种情形，原《经济合同法》第7条基本承继了《民法通则》的原则，规定了四种情形合同无效，对合同效力的认定采取的是严格标准，只要合同违反了法律、法规的规定，就认定其无效。但《合同法》第52条合同无效的规定体现了现代合同法以维护市场交易安全，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，规定认定合同无效必须以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章(包括经济特区的立法)为依据。同时，当事人之间签订的合同，只有在违反了法律、行政法规禁止性规定的情况下，才能认定为无效合同。可见，不同时期，法律对合同无效的规定是不完全一致的。而且，还存在着订立合同时无相关法律规范、而合同履行中或者履行完毕时法律、行政法规又作出了规定的情形。合同效力的认定，具有一定的时期性，合作开发经营房地产合同是否无效，也必须根据不同时期所适用的不同法律来判断，不能一概而论。《城市房地产管理法》施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。《房地产管理法》施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理。《合同法》施行以后，则应当根据《合同法》以及相关司法解释结合其他法律、国务院制定的行政法规的规定来认定合作开发经营房地产合同的效力。
在具体认定合作开发经营房地产合同的效力时，应当遵循立法本意，维护社会稳定，同时还应当保护相对人、善意第三人的合法权益。
1、合同当事人不具备房地产开发经营主体资格
按照《城市房地产管理法》第30条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第5条、第34条之规定,房地产开发经营主体应当是经工商行政管理部门核准登记，并持有企业法人营业执照的房地产开发企业。未取得营业执照，不得从事房地产开发经营；擅自从事房地产开发经营的，要受到行政主管部门的处罚。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，必须符合法律规定的设立条件。可见，从事房地产开发经营活动，应当具有相应的开发经营房地产资格，国家对房地产开发经营实行市场主体准入制度，并非所有民事主体都可以从事房地产开发经营活动。这是我国对合作开发房地产主体的一贯法律要求。按照《解答》，在《城市房地产管理法》施行之前，从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业），没有例外规定。当事人只要一方不具备房地产开发经营资格，该房地产合作开发经营合同无效。这个《解答》对合作开发合同当事人的主体资格要求过于严苛，要求合作双方都必须是房地产开发企业，不利于经济的发展和善意第三人的保护及社会的稳定。《解释》第15条第2款对此进行了修正，明确规定了“当事人双方均
不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，只要合作开发的任何一方有房地产开发资质即可。
在具体认定无房地产开发主体资格的当事人订立的合作开发经营房地产合同的效力时，要注意区分以下情形：
1）对于订立于《城市房地产管理法》施行之前的，按照《解答》第2条规定，如果当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。而《解释》第15条第2款“但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”，强调当事人取得相应房地产开发经营资质的时间应当是在当事人“起诉前”，相对于《解答》规定的“在一审诉讼期间”则其时间界限则有所不同。对于《城市房地产管理法》施行以后，特别是《城市房地产开发经营管理条例》颁布之后订立的合作开发合同，原则上应当严格依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，认定该类合同无效。《解释》第15条第2款也规定“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”可见，对于《城市房地产管理法》实施以前的合作开发房地产合同当事人的主体资格的取得时间一般可以从宽，但对于《城市房地产管理法》特别是《合同法》实施以后的合作开发房地产合同，对于合同当事人主体资格的取得时间则应当从严认定。
2）对于《城市房地产管理法》实施以后的合作开发经营房地产合同，《解释》第15条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发资质的，应当认定合同有效”，显见不需要双方当事人均同时具备相关资质；另一方当事人资质的欠缺，并不足以影响合作开发房地产合同的效力。
对于成立于《合同法》实施之前、一方当事人不具备房地产开发经营资质的合作开发房地产合同，根据《解答》第1条应当认定为无效；但根据根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。
3）合作开发经营合同超越当事人房地产开发资质等级问题
《城市房地产管理法》规定了设立房地产开发企业的条件，但并没有明确规定房地产开发企业应当具备从事房地产开发经营所相应资质的等级，而《城市房地产经营管理条例》规定国家对房地产开发实行房地产开发资质管理制度。该条例第9条规定房地产开发企业应当按照房地产开发主管部门核定的资质等级承担相应的房地产开发项目；第35条并规定未取得资质等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，县级以上人民政府房地产开发主管部门有权予以行政处罚。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》的规定，建设部发布了《房地产开发企业资质管理规定》（2000年修订），其第3条明确规定“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务”，同时规定“各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务”，否则行政主管部门有权
予以处罚。可见，房地产开发资质等级证书实际上是规定了各等级房地产开发经营主体的经营范围，房地产开发行业属于国家限制经营范畴。超越房地产开发资质等级从事房地产开发，属于违反行政法规限制性规定的行为。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第10条，合同当事人超越自己的房地产开发资质等级所订立的合作开发经营合同应当归于无效。那种认为超越资质等级所订立的合作开发房地产开发合同有效的观点是错误的。
4）自然人或其他企业挂靠房地产开发企业从事房地产开发经营的问题
房地产开发实践中，客观存在着一些不具有房地产开发资质的企业甚至是自然人挂靠有资质的房地产开发企业，以其名义从事房地产开发的现象。如前所述，房地产开发属国家限制经营范围，房地产企业的开发资质也就因此成为稀缺资源。一些企业或自然人由于不具备房地产开发的资质，就借合作开发名义，挂靠有资质的房地产企业，向其支付一定数额的管理费，房地产企业对整个项目开发并不参与任何投资经营管理、也不共享利润、共担风险，实际是该企业或自然人以被挂靠房地产企业的名义自己在单独从事全部开发经营活动。
有人认为，挂靠经营房地产合同有效。笔者认为，这是错误的。对于挂靠合作开发经营行为，仔细分析可以发现其实质并非合作开发经营，实际上是房地产开发企业出租、出借或转让营业执照和房地产开发资质证书。建设部颁布的《房地产开发企业资质管理规定（2000年修订）》第13条规定“任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书”。但该规定仅为行政部门规章，依最高人民法院的司法解释其不能作为认定合同无效的法律依据。法律层次的《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》均未对此予以禁止或限制。只有《企业法人登记管理条例》及其实施细则、《公司登记管理条例》规定了禁止出租、出借、转让营业执照。故这类挂靠经营的合作开发房地产合同违反法律的禁止性规定，对此应认定为无效。
上述案例一中当事人均为自然人，不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质，无权从事房地产开发。其双方签订《建房协议》，建成房屋并向社会出售，即是从事合作开发经营房地产。无论是《解答》抑或是《解释》均明确规定这类任何一方均不具备房地产开发资质的合作开发合同是无效合同。该案一审判决虽然注意到了合作建房是双方当事人的真实意思，但却忽视了当事人双方不具备房地产经营资质却违反法律强制性规定从事房地产经营的真实性质，作出了错误裁判。而二审法院纠正了这个错误，所作判决是正确的。
2、合作开发经营合同所指向的建设用地土地使用权不合法
我国实行严格的房地产开发土地使用权管理制度，作为开发主体的房地产开发企业只有在依法取得了土地使用权的国有土地上才能开发经营。除农村集体经济组织和村民兴办乡镇企业、乡村公共设施、公益事业和住宅可以依法使用农村集体土地外，其他任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。如果合作各方均没有依法取得土地使用权，则合作开发经营合同无效。
案例二中，原告驳运公司与被告环基公司签订的合同及补充协议属于房合作开发经营地产合
同。但从双方签订合同到二审判决宣告前，双方均未取得讼争土地使用权，该土地使用权已经由被告南太平洋公司合法取得，违反了只有依法取得土地使用权才能进行房地产开发的法律规定。因此，驳运公司与环基公司之间的几个合同由于违反了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的强制性规定而无效。至于驳运公司与南太平洋公司之间则无任何直接合同关系，驳运公司以其为被告显属不当。人民法院应当判决驳运公司与环基公司之间的合作开发合同无效，对双方不具有法律约束力，并驳回驳运公司对南太平洋公司的请求。
应当注意区分以下情形：
1）土地使用者没有取得出让土地使用权的。按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条之规定，如果土地使用者没有支付完毕全部土地使用权出让金、依照规定办理了土地使用权登记并领取土地使用证，则土地使用者没有取得该出让土地使用权。有人认为，土地使用者以未支付完土地使用权出让金、尚未取得该土地使用权就订立的合作开发合同显然无效。但是，笔者认为，这种情况只是属于合作开发一方当事人在出资时的出资瑕疵，这种瑕疵是可以弥补的，因而该合作合同应当认定为有效。
2）土地使用权人与他人订立合作开发经营合同进行房地产开发，但双方没有依法办理土地使用权变更登记手续的。按照《解答》第18条的规定“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续”，没有办理土地使用权变更登记的，双方签订的合作开发合同应属无效。“但双方已实际履行了合同，或房屋已基本建成，又无其他违法行为的，可认定合建合同有效，并责令当事人补办土地使用权变更登记手续”。《解释》对此没有新的规定。所以有观点认为如果合作开发没有办理合建审批手续并变更土地使用权登记的，合作开发合同无效。
笔者不同意上述观点。笔者认为，土地使用权作为一种不动产用益物权，按照《物权法》第15条的规定，没有办理土地使用权变更登记并不影响合作开发合同的效力，合作开发合同仍然有效，只是土地使用权不发生物权转移而已。因此，上述观点是错误的。今后对于没有办理土地使用权变更登记手续的合作开发房地产合同，如无其他违反法律的情形，则应认定其有效。
3）划拨土地使用权未办理相关审批手续的
土地使用权人用于合作开发的土地使用权系划拨方式取得，未经有批准权的人民政府批准并办理土地使用权出让手续、补交土地出让金或缴纳土地收益的，所订立的合作开发合同无效。这是一致共识。
但对于订立后取得有批准权的人民政府批准并依法办理了出让手续、合作开发合同可因此被认定有效的情形，《解释》与《解答》的规定是不一致的。在时间上，前者比后者严格的多，要求必须是“起诉前”取得批准办理出让手续，而后者规定显然宽松得多，仅需在一审诉讼期间办理出让手续即可。
3、合作开发合同的内容不合法
认定房地产合作开发合同效力，即是对合作开发合同内容进行合法性审查的过程，审查合同各方的约定是否违反国家法律、行政法规的禁止性规定。内容是否违反法律的禁止性规定，直接关系到合同能否依法获得保护。房地产合作开发合同内容违反国家法律、行政法规的禁止性规定，属于无效合同，不受法律保护。这里所指的法律是广义的，凡是与合作开发房地产有关的法律、行政法规均包含在内。
在此，首先应当审查用于合作开发的国有土地使用权是否可以用于合作。国有土地使用权有两种：一种是划拨土地使用权，另一种是出让土地使用权。划拨土地使用权必须经政府批准，缴纳出让金后才能用于开发经营。上述案例一中双方合作开发的土地属于划拨地，并没有依法转变为出让地，不能用于房地产开发经营。所以，该《建房协议》无效。对于出让土地使用权，则应当审查其是否同时具备《城市房地产管理法》第39条规定的两个可以转让的条件。有一种观点认为未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。但最高人民法院的司法解释规定，对于以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。如果改变土地使用权出让合同中约定的土地用途，应当经有关政府部门的批准，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
其次，应当审查提供土地使用权一方的建设项目本身是否合法。建设项目项目的规划设计应当获城市规划管理部门批准，该项目的开发并已获得政府有关部门许可。包括应当取得计划委员会批准签发的“项目建议书”、“项目可行性研究报告”并列入年度固定资产投资计划；在城市规划部门核发的“建设用地规划许可证”及“建设工程规划许可证”；项目所在城市建设委员会批准的“建设工程施工许可证”等。如果不具备上述批准、许可，则会严重影响合作开发合同的效力，常常导致合作开发纠纷。
4、没有经过政府职能部门的必要批准、许可程序
合同法第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产项目涉及到国有土地的合法使用及在土地上开发、建设行为的合法运行，合作各方的行为应接受国家建设、规划、国土、房管等主管部门和管理和监督，并应遵循相关的法律、行政法规及行政管理规定，否则极有可能使合同归于无效。
当然，依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
四、无效合作开发房地产合同的处理
传统民法、合同法理论均认为，合同无效，则合同绝对无效、当然无效、确定无效，所以我们可以称之为绝对无效论。这种观点认为，合同无效，绝对不产生法律效力，当然仍要产生法律后果，但当事人要承担的只是某种法律责任，比如互相返还财产、单方返还财产、赔偿损失、追缴双方因无效合同所取得的财产等。这主要体现在《民法通则》第58条第2款“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”、《合同法》第56条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”等条文之中。但是，随着实践的发展和理论研究的深入，这种传统的绝对无效论越来越受到挑战和质疑。有人就认为，这种传统的绝对无效论没有全面、准确地揭示无效合同的性质。有学者指出，无效合同并非当然无效、确定无效和绝对无效，无效本身是一种事实，但合同利害关系人对合同效力认定不一致时，须经由法院或仲裁机构依法裁判确定后无效；有的本来无效的合同在经过转换、承认、法律特别规定后会变成有效合同。这种观点笔者姑且称之为“相对无效论”（但不同于传统的可撤销合同）。
著名法学家江平教授就支持这种观点。他认为，一个完全无效的法律行为(合同)如果具备另一法律行为的原件，而且可以认为，当事人知道此行为无效即愿意另一行为有效的，可以作为另一法律行为生效。像这样把一个无效法律行为转变为另一个有效的行为，称为无效法律行为的转换。而且，无效法律行为（合同）的转换这一原则是“古已有之”。在罗马法上，就有“一个行为无效而具备其他行为的要件时，如他行为合于当事人之意思者，则他行为有效”的原则。这一原则为大陆法系许多国家民法典所继受。《意大利民法典》第1424条规定：如果当事人知道契约无效，在当事人力求达到的目的时，则应当推定使无效契约得以产生包括实质要件和形式要件在内的另一个契约的效力是当事人所希望的。《德国民法典》第140条规定：无效的法律行为若具备另一法律行为的要件，并可认定当事人如知其无效即有意为此另一法律行为者，则此一法律行为为有效。不仅如此，英美法系国家也承认无效行为的转换。柯宾指出，在双方当事人的交易事实上已经构成相互一致的协议但在法律上无效时，以及缺乏相互同意的表示而无合同存在的情况下，当事人仍不妨以本身在法律上有效的行为从事该项交易。
笔者认为，“相对无效论”较好地揭示了无效合同的本质。合同效力的认定是法律对合同社会价值的判定，而法律制定的本意就是要维护交易秩序和交易安全、稳定，促进交易。合同的效力认定在某种意义上只是一个认识或者解释问题。一项合同依据某项法律规定无效的，但依据其他法律可以有效的，则可以通过合同解释，追究当事人真实意思，将该合同解释为其他性质的有效合同，从而该合同从无效转换成有效。应当说，这种无效合同转换的做法更符合立法本意。
事实上，这种无效合同转换论正在逐渐在司法实践中广为接受。最高法院就通过司法解释的形式，承认可以把无效合同转换成有效合同。例如，《解答》第22条就规定“名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的，可认定合同有效，不因以合作建房为名而认定合同无效。”2006年6月18日颁布的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24、25、26、27条等。司法实践中称之为“合同转性处理”。相信今后这种无效合同转换成有效合同的情形会越来越多。
无效合同还可以因为法律的特别规定而有效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第3条就规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”
可见，传统的无效合同绝对无效论已经不符合我国社会经济生活发展的实际，不符合合同法理论发展的潮流，应当予以革新。无效合同内部应当进行区分。只有那些违反法律的强制性规范并违背法律根本价值观的才应当归于绝对无效，而那些并不违背法律根本价值、有其存在合理性的、可以通过转换、承认、特别规定等途径确认其存在价值的则属于相对无效，应当进行无效合同转换处理。
因此，在具体认定和处理无效合作开发合同时，应当区分绝对无效和相对无效效两种情形，在适用法律上应当严格执行《民法通则》、《城市房地产管理法》、《合同法》等法律以及最高人民法院审理合作开发房地产合同纠纷有关的司法解释之规定。
对于绝对无效的合作开发房地产合同，应当依照《民法通则》第61条、《合同法》第58条的规定进行处理。案例一双方均明知对方没有房地产开发资质且土地使用权性质为划拨，未完善相关手续即进行合作开发致合同无效，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。由于房屋已经建成并向社会出售，应本着经济和保护善意第三人、维护社会稳定原则，要求当事人完善土地使用权出让手续，确认已售房屋的产权合法转移，追缴当事人因为售房所取得的收益以及未售出的部分房屋。上述案例二中，环基公司应当返还向驳运公司所收取全部款项；双方对合同的无效均有过错，故按过错责任大小各自承担相应的责任。
对于转换有效的合作开发房地产合同，则应当视案件具体情况予以个案“转性”处理，确定当事人的合同权利义务。上述案例三中，合作开发房地产合同约定恒星公司和电子公司提供土地使用权，只收取固定利益7200万元，应认定其作为合作开发合同无效，而转换为土地使用权转让合同有效，再按照土地使用权转让合同的有关规定进行处理。
编号：_____________市政工程施工合同 发包人：________________________________________________ 承包人：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
发包人（全称）： 承包人（全称）： 依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其它有关法律、行政法规，并参照中华人民共和国建设部、国家工商行政管理总局颁布的《建设工程施工合同（示范文本）》，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本合同。 一、工程概况 1.1 工程名称： 1.2 工程地点： 1.3 工程内容：__________________________________________________________________ 1.4 工程立项批准文号： 1.5 资金来源： 1.6 承包范围： 1.7 承包方式： 二、合同文件及解释顺序 1.本合同条款； 2.中标通知书； 3.投标书及其附件； 4.标准、规范及有关技术文件； 5.图纸； 6.工程量清单； 7.工程报价单或预算书； 8.合同履行中有关工程的洽商、变更等书面协议。 三、双方一般权利和义务 3.1 发包人工作 1.办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地、道路交通管理事项等工作，使施工场地具备施工条件，并在开工后继续负责解决以上事项遗留问题；
2.将施工所需水、电、电讯线路在签订合同一周内从施工场地外部接至工程地点，保证施工期间的需要； 3.开通施工场地与城乡公共道路的通道，满足施工运输的需要，保证施工期间的畅通； 4.在合同签订一周内向承包人提供套图纸（含返还的三份竣工图）。并向承包人提供施工场地的工程地质和地下管线资料，对资料的真实准确性负责； 5.办理施工许可证及其它施工所需证件、批件和临时用地、停水、停电、中断道路交通、爆破作业等的申请批准手续（证明承包人自身资质的证件除外）； 6.水准点与坐标控制点在签订合同后日之内由发包人组织设计单位向承包人现场交验； 7.在签订合同后，由发包人组织监理单位、承包人和设计单位进行图纸会审和设计交底； 8.协调处理施工场地周围地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木、园林绿化的保护工作，承担有关费用； 9.负责向市政工程造价管理机构办理工程备案；负责向市政工程质量监督机构办理质量报监； 10.双方约定发包人应做的其它工作：除上述事项之外，根据现场实际情况需发包方协调的其它事项，发包方要予以配合，确保工程施工正常进行。 _ 3.2 承包人工作 1.向工程师提供年、季、月度工程进度计划及相应进度统计报表； 2.根据工程需要，提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施，并负责安全保卫； 3.向发包人提供施工场地办公和生活的房屋及设施的约定：根据实际需要确定。 4.遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪音以及环境保护、卫生管理和安全生产等的管理规定，按规定办理有关手续，并以书面形式通知发包人； 5.已竣工工程未交付发包人之前，承包人负责已竣工工程成品的保护工作，保护期间发生损坏，承包人自费予以修复；发包人要求承包人采取特殊措施保护的，应相应追加特殊措施保护费； 6.做好施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木的保护工作，并承担施工中发包人已明示施工场地地下管线和邻近建筑物、构筑物（包括文物保护建筑）、古树名木破坏的赔偿费用； 7.双方约定承包人应做的其它工作：除上述事项之外，有关工程施工方面其它事项。
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为XX万元，折为甲方出资款XX万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米； 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
一、合同无效的情形 《合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条：有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、合同终止的情形 1、合同解除 合同解除是指合同的一方当事人按照法律规定或者双方当事人约定的解除条件使合同不再对双方当事人具有法律约束力的行为或者合同各方当事人经协商消灭合同的行为。合同解除是合同终止的一种不正常的方式。 2、抵销 抵销是指互负到期债务的当事人，根据法律的规定或双方的约定，消灭相互间所负相当额的债务的行为。 抵销可分为两种形式：法定抵消、约定抵消 3、提存 提存是指由于债权人的原因而使得债务人无法向其交付合同的标的物时，债务人将该标的物提交提存机关而消灭债务的制度。 三、合同无效与合同终止的法律后果
《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。” 1、返还财产。返还财产，是指合同当事人在合同被确认为无效或者被撤销以后，对已经交付给对方的财产，享有返还财产的请求权，对方当事人对于已经接受的财产负有返还财产的义务。返还财产有以下两种形式：第一，单方返还。单方返还，是指有一方当事人依据无效合同从对方当事人处接受了财产，该方当事人向对方当事人返还财产；或者虽然双方当事人均从对方处接受了财产，但是一方没有违法行为，另一方有故意违法行为，无违法行为的一方当事人有权请求返还财产，而有故意违法行为的一方当事人无权请求返还财产，其被对方当事人占有的财产，应当依法上缴国库。单方返还就是将一方当事人占有的对方当事人的财产，返还给对方，返还的应是原物，原来交付的货币，返还的就应当是货币；原来交付的是财物，就应当返还财物。 第二，双方返还。双方返还，是在双方当事人都从对方接受了给付的财产，则将双方当事人的财产都返还给对方接受的是财物，就返还财物；接受的是货币，就返还货币如果双方当事人故意违法，则应当将双方当事人从对方得到的财产全部收归国库。 2、赔偿损失：根据《合同法》第58条之规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，还要承担损害赔偿贪任。此
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 无效合同的认定和处理 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
北京市一法律师事务所韩洪律师 提记：合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人白始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。〈〈合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第53条规定：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 关键词：合同无效合同绝对无效确认合同无效返还财产折价补 偿赔偿损失收归国家所有返还集体第三人 上部合同无效的认定 一、合同无效的概念和种类 合同无效是指不具备合同的有效要件且不能补救，对当事人白始即不应具有法律约束力的应由国家予以取缔的合同。 从广义上讲，合同无效包括绝对无效、效力待定和相对无效三类，合同法第47 条、第48条、第54条分别规定了效力待定和相对无效的合同，其中效力待定是指无权代理、超越代理权限等因主体问题有可能导致合同的无效；相对无效是指重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等合同。对于效力待定和相对无效的合同，当事人可以通过行使撤销权使合同归于无效。 从狭义上讲，合同无效指违背法律禁止性规定、违背公序良俗，存在合同法第52条、53条规定情形的合同，即绝对无效的合同，对此类合同，即使没有经过诉讼或仲裁程序，从法律上也是无效的，法院或仲裁机关可以依职权主动宣告合同无效。 结合笔者以前写的〈〈合同撤销的方法及后果》一文，本文中所说的“合同无效”着重是指存在合同法第52条、53条规定情形的无效合同。 二、合同无效的法律规定及司法认定政策 〈〈合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）
编号：______________ 房地产项目合作开发协议书 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 甲方: 乙方： 本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商
住房项目达成如下协议，供双方遵守。 第一条、总则： 1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方全 权负责市县镇路号地块的拆迁，这些地块 达到整平并四周砌好围墙后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。拆迁地块、整平及砌围墙的费用由甲方承担。乙方全权负责合作项目的工程前期、工程营造、房屋销售、工程维修。 1.2本协议当事人双方同意设立房地产开发公司，该公司是本协议项 下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。该公司下设项目部具体负责合作项目实施。该公司设法人兼总经理1名，副总经理2名，工程部长1名，财务部长1名，综合部部长1名。 1.3工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修等事项由房地产开发公司统一管理。1.4这些地块的开发建设及销售模式经协议当事人协商可采用以下方式之一或组合的模 式： （1 ）将地块划成方块的方式出售。 （2）建设成商品房成品出售。 1.5该项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。 第二条、机构的设置和职责分工: 2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人乙方派员设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。 2.2项目部由人组成，乙方派员人。项目部设总经理1人（房地产开
建设工程施工承包合同书 第一章合同一般规范 第1条词语涵义 建设工程施工合同文本，由建设工程施工合同条件(以下简称合同条件)和建设工程施工合同协议条款(以下简称协议条款)组成。其用词用语除协议条款另有约定外，应具有本条所赋予的涵义。 1.发包方(简称甲方)：协议条款约定的、具有发包主体资格和支付工程价款能力的当事人。 2.甲方驻工地代表(简称甲方代表)：甲方在协议条款中指定的代表人。 3.承包方(简称乙方)：协议条款约定的、具有承包主体资格并被发包方接受的当事人。 4.乙方驻工地代表(简称乙方代表)：乙方在协议条款中指定的代表人。 5.社会监理：甲方委托具备法定资格的工程监理单位或人员对工程进行的监理。 6.总监理工程师：工程监理单位委派的监理总负责人。 7.设计单位：甲方委托的具备相应资质等级的设计单位。 8.工程造价管理部门：国务院有关部门、各级建设行政主管部门或其授权的工程造价管理部门。
9.工程质量监督部门：国务院有关部门、各级建设行政主管部门或其授权的工程质量监督机构。 10.工程：协议条款约定具体内容的永久工程。 11.合同价款，按有关规定或协议条款约定的各种取费标准计算的，用以支付乙方按照合同要求完成工程内容的价款总额。 12.经济支出：在施工中已经发生，经甲方确认后以增加预算形式支付的合同价款。 13.费用：甲方在合同价款之外，需要直接支付的开支和乙方应负担的开支。 14.工期：协议条款约定的合同工期。 15.开工日期：协议条款约定的工程开工日期。 16.竣工日期：协议条款约定的工程竣工日期。 17.图纸：由甲方提供或乙方提供经甲方代表批准，乙方用以施工的所有图纸(包括配套说明和有关资料)。 18.施工场地：经甲方批准的施工组织设计或施工方案中施工现场总平面图规定的场地。 19.书面形式：根据合同发生的手写、打字、复写、印刷的各种通知、任命、委托、证书、签证、备忘录、会议纪要、函件及经过确认的电报、电传等。 20.不可抗力：指因战争、动乱、空中飞行物体坠落或其它非甲乙方责任造成的爆炸、火灾，以及协议条款约定等级以上的风、雨、雪、地震等对工程造成损害的自然灾害。
合作开发房地产合同示范 文本 In order to solve or prevent disputes, through establishing certain legal relations and realizing some common interests and wishes, all parties to the cooperation reach an agreement after consultation, and all parties signing the agreement have legal effect and are bound. 某某管理中心 XX年XX月
合作开发房地产合同示范文本 使用指引：此协议资料应用在解决或防止纠纷，通过建立一定的法律关系并实现某些共同的利益和愿望，合作的所有方经协商后达成协议，签字的所有方具有法律效力并受约束。，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 合作开发房地产合同 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着 真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好 协商，就合作开发建设位于地块房地产项目事宜，达成如 下条款，以资共同遵守。 第一条、土地及其项目概况
1、项目名称 双方本次合作开发的项目暂定名称为“”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准(以下简称“本项目”)。 2、项目位置 本项目占用的土地位于，土地成交确认号为国土告字(xx-12-6)号商住土地一部分，即a路南.b路西，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。 3、项目用地面积和用地性质：生活用地 本项目总用地面积约平方米，甲方已经依法取得土地使用权。 上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。 4、项目规划内容 本项目用地规划指标根据经济技术开发区规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目
Energy and persistence conquer all things.悉心整理祝您一臂之力（页眉可删） 担保合同从属性及其无效后的法律 责任 物权法解释：第一百七十二条【担保合同从属性以及担保合同无效后的法律责任】 第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。 【解释】本条是关于担保合同从属性以及担保合同无效后法律责任的规定。 担保物权的一个重要特点就是其附随于主债权债务关系，没有主债权债务关系的存在，担保关系也就没有了存在以及实现的可能和价值。体现主债权债务关系的主要是主债权债务合同，体现担保关系的主要是担保合同。担保合同关系必须以主债权债务合同关系的存在为前提。从这个意义上讲，担保合同是主债权债务合同的从合同。对于担保物权的附随性，许多国家都做了规定。
我国担保法第五条也明确规定，担保合同是主合同的从合同。物权法的规定基本继承了担保法的规定。 根据民法通则第五十八条、合同法第五十六条的规定，无效的合同从订立时就失去法律效力，当事人在合同中约定的权利义务关系自然就归于无效。同样的道理，在担保物权中，主债权债务关系无效后，其约定的权利义务关系就不存在了。根据担保关系的附随性，作为从合同的担保合同自然也归于无效。我国担保法第五条对此明确规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，从合同无效。本条第一款在担保法的基础上规定，设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。需要指出的是，担保合同随主债权债务合同无效而无效只是一般规则，并不是绝对的，在法律另有规定的情况下，担保合同可以作为独立合同存在，不受主债权债务合同效力的影响。例如，在本法规定的最高额抵押权中，最高额抵押合同就具有相对的独立性。在连续的交易关系中，其中一笔债权债务无效，并不影响整个最高额抵押合同的效力。主债权债务合同无效后，担保人仍应对无效后债务人所应承担的法律后果承担担保责任。基于此，本条第一款专门规定“但法律另有规定的除外”。这样规定既是为了适应现实的'需要，也为以后担保物权制度的发展留下一定的空间。
第五条乙方以人民币现金万元出资，占项目公司 %的股权。乙方应当按照附件3《乙方出资明细表》约定的时间、金额和方式等，将出资款转入双方指定账户。 第六条项目投资资金不足的情况下，双方按各自股权比例追加投资，或者由双方共同申请贷款解决。 第七条项目公司不设董事会，设执行董事一名，由甲方担任或指派。执行董事依照公司章程的规定履行职务。设总经理一名，由乙方担任或指派，其他高级管理人员由双方协商指派。法定代表人由甲方担任或指派。 第八条项目公司设监事名，由甲方或乙方指派，依照公司章程的规定履行职务。执行董事和项目公司的高级管理人员不兼任监事。 第九条双方同意自本协议生效后五年内不得无故转让持有项目公司的股权，确实需要转让的，应事先取得对方同意。同等条件下对方享有优先购买其转让股权的权利。 第三章项目公司经营利润分配 第十条项目公司经营所得利润，每年分配一次，由双方按照股权比例分配。 第十一条若本项目中的房产建成后，销售出现困难，可经双方协商一致按双方股权比例分配房产作为收益，双方应对各自分得的房产分别办理《商品房预售许可证》，各自销售其分得的房产。 第四章财务管理 第十二条合作项目的资金由双方共同管理。 第十三条项目财会管理人员的聘任须由双方共同商定。其中出纳由乙方指派，会计由甲方指派。财会管理部门须制定严谨的财务管理制度和各岗位职责。 第十四条财务管理人员须严格执行各项财务管理制度和财经纪律，严格履行财务管理手续，做到日清月结。各项财务收入须经甲方、乙方签字盖章后方可作为记账凭证。 第十五条各项财务支出须在双方共同商定并授权的管理范围和执行权限内进行。每项财务支出须由被授权的相关责任领导审查批准。
工程施工合同签订注意事项 建设工程施工合同订立过程中,通常要经过招标、投标、定标这几个过程，形成招标文件、投标文件、中标通知书三个主要文件。中标通知书对招标人和中标人均具有法律效力。依据《中华人民共和国招投标法》第四十六条:“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。由此，我们可以看出,从合同法角度分析,招标文件是要约邀请、投标文件是要约、中标通知书是承诺,所以，依据合同法,中标通知书的发出就表示合同成立。但考虑我国传统观念,或招标文件中有“以签订正式合同书为合同成立”的约定,所以要十分注意建设工程施工合同的签订工作,维护自身权益，防范合同风险。 目前，发包人和承包人多采用由建设部与国家工商行政管理局共同制定的《建设工程施工合同(范本）》(GF-19９9-020１)签订施工合同，下面笔者拟从协议书、通用条款、专用条款三部分浅谈合同签订的注意事项。 第一部分协议书 《建设工程施工合同(范本)》(以下简称《施工合同》）由四部分组成，即协议书、通用条款、专用条款、附件。协议书作为《施工合同》第一部分，在整个合同中具有最高法律效力,签订其应注意以下几个方面： 一、合同主体 协议书中发包人、承包人应与中标通知书上所确认的招标人、中标人相吻合,更应注意其主体资格和履约能力。合同签字、盖章的主体应与发包人、承包人主体相一致。 二、合同工期 合同工期应与投标文件、中标通知书所确定的工期相同,并应在“开工日期”这一栏明确“以书面开工通知为准”的条款,以避免因发包人自身原因,致使承包人不能如期进场施工的被动局面和纠纷。 三、工程质量标准 工程质量标准应达到国家标准规定的合格标准，但发包人亦有在招标文件中提出更高要求,在签订此条款时，可以约定“合格,力争获奖”,以降低风险。 四、合同价款 此条款应是被发包人经招标程序确认的承包人投标报价,若合同为可调价格合同,在此处可注明“暂定”字样。 五、组成合同的文件
编号：YB-HT-007501 房地产合作开发合同(合 Real estate cooperative 甲方： 乙方： 签订日期：年月日 文档中文字均可自行修改 编订：YunBo Network
房地产合作开发合同(合设项目公司) 甲方： 法定代表人：_______________________________________ 地址：___________________________________________ 电话：____________________________________________ 乙方： 法定代表人：_______________________________________ 地址：___________________________________________ 电话：____________________________________________ 经甲乙双方协商一致，就合作投资建设开发甲方位于市 路号土地事宜达成以下合同书。 第一条合作项目概况 1-1、土地概况
双方合作的土地位于市路号，共计约____亩(以下简称为“项目用地”，面积以红线图为准，该图作为本协议的附件一);该土地上现有部分建筑物需拆除。 上述项目用地之土地性质现为工业用地，使用期限为年，甲方为该宗土地的国有土地使用权人。 1-2、合作项目概况及性质 双方拟以项目用地为开发资源，共同投资合作开发商住楼住宅小区，该项目暂定名称为_____小区的容积率及建筑面积以规划部门最终审批核准的批复文件为准。 小区拟定建设开发期限为自双方合作的项目公司取得国有商住性质的土地使用权证书后_____个月。 小区拟定投资总额约为___万元人民币(以下简称“项目投资总额”)。 第二条双方投资合作的条件 2-1、甲方提供的合作条件 甲方以第一条所述土地的国有土地使用权及相关审批手续
合同无效的法律后果之探析 摘要：合同的无效，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果，但这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。通过对合同无效情形下的各种法律后果的梳理和探讨，以期对此能有一个正确的认识和理解，从而在合同归于无效的情形下更好的维护国家和社会公共利益以及当事人的合法权益，同时也切实保障合同法之自由公平价值的实现，促进社会主义市场经济的健康有序发展。 关键词：合同无效返还财产折价补偿赔偿损失收归国有 引言 合同的无效,指是合同因欠缺法定生效要件而受到法律的否定性评价,当事 人的合同得不到被赋予合法的法律效果的一种状态。①我国《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”这里所说的没有法律约束力，是指合同当事人所为的意思表示不为法律所承认，不能产生当事人预期的法律效果。②但是这并不代表说合同的无效不产生任何其他的法律效果。我国《合同法》第58条和第59条对合同无效所产生的法律后果作了明确的规定：即“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”但是如何正确地理解和适用该条款来处理合同无效所产生的后果，不仅在理论界争议颇多，在司法实践中也同样难以达成一致。因此，对合同无效的法律后果进行一个有效而又深入的研究就显得尤为必要。基于此，本文拟从合同无效的基本理论入手，对其产生的各种法律后果进行一个理论上的剖析与反思，以期能够对 ①陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2009年版，第87页。 ②余延满主编：《合同法原论》，武汉大学出版社1999年版，第232页。
建设工程合同无效的认定处理和责任承担 作者:覃向都时间:2014-03-27浏览量5116 建设工程合同是指由承包人进行工程施工建设，发包人支付价款的合同。在我国，大量的建设工程的投资主体是国家或国有资本，而且建设工程项目一经投入使用，通常会对公共利益产生重大影响。建设工程合同若被认定为无效，不仅会给合同双方带来较大的经济损失，而且会对公共利益产生不利的影响，因此国家对建设工程合同实施了较为严格的法律规制。 一、无效建设工程合同的认定 实践中，导致建设工程合同无效的原因主要集中在以合法形式掩盖非法目的和违反法律、行政法规的强制性规定两方面，根据建设工程合同自身的特点和在实践中的应用，无效的建设工程合同主要有以下几种： 1、未取得资质、超越资质等级或者借用他人资质签订的建筑工程施工合同 我国《建筑法》第13条规定：“从事建筑活动的建筑施工企业……取得相应等级的资质证书后，并在执业资格证书许可的范围内从事建筑活动。”该法条明确禁止没有资质或低于最低级别资质要求订立建设工程合同。另据最高院《关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》(简称解释)第一条第1、2款“承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的，应认定无效”。可见，建设工程合同的标的是建设工程项目，工程的质量直接关系到国计民生，因此国家对承包人的主体资格进行了严格的限制。只有具备相应法律资质的法人单位才有资格与建设单位签订施工合同，个人或者不具备相应资质的法人签订的建设工程合同均因主体不合格而无效。 2、未依法进行招投标所订立的建设工程合同 《招标投标法》第3条规定“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标。”最高院《解释》第一条第3款规定“建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的，认定合同无效”。此外，原建设部《工程建设施工招标投标管理办法》、《建筑市场管理规定》均作了相应规定。招标、投标方式是订立建设工程合同的基本方式，招标投标活动应当公开、公平、公正地进行。违反以上规定所进行的招标投标是无效的，在实践中，具体表现为以下几种情形：第一、应当招标的工程而未招标的;第二、当事人泄露标底的;第三、投标人串通作弊、哄抬标价，致使定标困难或无法定标的;第四、招标人与个别投标人恶意串通，内定投标人等。这些导致建设工程合同无效的事由均可以定性为欺诈，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定的行为，以此种形式签订的建设工程合同均属于无效合同。 3、违反国家计划的建设工程合同 我国《合同法》第273条规定“国家重点建设工程合同，应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立” .原建设部《工程建设项目报建管理办法》第9条规定“凡未报建的工程建设项目，不得办理招标投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该工程的设计和施工任务”。建设工程的投资、工程进度、工程质量和综合效益均关系到国家和广大人民的长远利益和切身利益，国家对其进行经济的、行政的计划干预十分必要。因此，凡是没有列入国家和地方政府基本建设计划的，或应依法报批而未批准的建设工程，由于工程项目的建设本身不合法，即合同标的物不合法，当事人签订的合同亦因没有法律依据而归于无效。 4、违法分包、转包的建设工程合同 《合同法》第272条规定“发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分给几个承包人。”“承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人，或将其承包的全部建设工程肢解后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资
合作开发房地产 合 同 书 二OO七年九月二十七日
合作开发房地产合同书 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于海口市秀英区白水塘北侧地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。 第一条、土地及其项目概况 1、项目名称 双方本次合作开发的项目暂定名称为“园丁佳苑”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准（以下简称“本项目”）。 2、项目位置 本项目占用的土地位于海南省海口市秀英区白水塘北侧，土地使用权证号码为海口市国用(籍)字第Q1734号和海口市国用(籍)字第Q1735号，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。 3、项目用地面积和用地性质：生活用地 本项目总用地面积约91173.1平方米（约合136.76亩），甲方已
经依法取得土地使用权。 上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。 ４、项目规划内容 本项目用地规划指标根据海口市规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。 第二条、合作方式 1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，参与项目开发建设和监督经营管理。 2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。乙方提供的资金包括但不限于：本项目所需的全部建筑、设施设备及安装资金，本项目的勘察、规划设计、环境、绿化、消防、环保、人防、小区道路等报建及建设费用，本合同另有约定的除外。 3、乙方承担项目销售费用。销售费用包括广告费用、委托销售代理费及其他为销售房屋而支出的费用。 4、本项目以双方的名义共同开发建设，并按照约定的比例分配房屋销售收入及承担政府依法收取的税费（双方所付税费从双方应分得的收入中直接扣除，从共管账户中统一支付），经双方协商一致可按约定比例分配未销售完毕的房屋。 第三条、合作利益分配和税费承担 1、合作项目销售期间，按照甲方占 20% 、乙方占80% 的比例分配房屋销售收入，按同样比例承担政府依法收取的税费。
编号：_____________彩门工程施工合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： 依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程管理条例》等有关文件规定，结合本工程实际情况和甲方施工任务的需要，遵循“平等、自愿、诚信”的原则，建立分项工程施工合作关系，经双方充分协商，一致同意签订本合同，共同遵守。 第一条工程概况 1.1工程名称：____________________________ 1.2工程地点：____________________________ 1.3工程内容：本合同1.1条工程的制作、安装、装饰等分项工程；工程质量负责人告示牌(一块)的制作、安装、装饰等。 1.5合同工期： 1.5.1开工日期自_______年_______月_______日开工至_______年_______月_______日止竣工，总工期_______日历天。乙方必须满足甲方提出的进度要求。 1.6工程质量等级： 1.6.1工程质量要求：以业主签发的相关文件中规定要求为工程质量标准为准，焊接、安装等工序作业必须符合国家相关质量要求，外观美观、大方，无粗糙焊接缝，彩布拼缝平滑。 1.7承包形式和合同价款： 1.7.1本工程以分项工程综合总价承包。综合承包总价包括：乙方完成工作内容发生的全部材料、劳务、机械费用、进出场费用、设备安装、质检、管理费、利润及临时设施、环境保护、安全防护、文明施工、保险等全部费用，以及所有责任、义务和一般风险。该综合单价已经充分考虑了各种价格上涨的不利因素，所以合同实施期间不论发生工、料、机的价格浮动或政策性变化，合同总价均不作调整，本合同工程总价为人民币____________元整。 第二条技术交底与竣工验收 2.1甲方向乙方提供施工图___份，并组织双方技术人员、现场负责人进行现场踏勘、放线和技术交底。 2.2乙方应严格按照技术交底、施工设计图纸组织施工；应自觉服从甲方技术人员、现场管理人员的管理，但不排除乙方对工程所承担的责任。 2.3乙方在施工过程，应按业主、监理及甲方关于报检程序的要求，在每道工序完成后，先自检，自检合格后报甲方、监理、业主检验。对检验中发现的不合格工程，乙方应按要求返工并承担费用。 第三条材料供应及制作要求 3.1本工程所用材料由乙方负责自行采购，必须保证材料的质量。其中立柱全部采用为___毫米*___毫米___毫米角钢焊接、横梁两端及前后两个立面水平方向分别使用三根___毫米*___毫米
合同无效后的法律后果 《合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 本条规定，在合同无效或者被撤销的情形下，当事人仍应负如下几种民事责任：1．返还财产 返还财产是指合同当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对已交付给对方的财产享有返还请求权，而已接受该财产的当事人则有返还财产的义务。合同无效或者被撤销后，就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在，那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错，都应当负有返还财产的义务。不过返还财产主要适用于已经作出履行的情况，如果当事人根本就没有开始履行，或者说财产尚未交付，就不应适用返还财产这一原则。 在无效合同或者被撤销的合同中，返还财产可分为两种情况：（1）单方返还财产。这种情况主要适用于在当事人一方故意违法的情况，即一方故意违法订立合同的行为，其应当将从非故意方取得的财产返还给对方，而非故意的一方已从故意方取得的财产应当上缴国家。例如，一方以欺诈的方法与对方订立了合同，那么欺诈方就应当单方返还另一方当事人的财产，而另一方从欺诈方获得的财产，应当上缴国家。除此之外，单方返还还包括以下一种情况，即合同的
一方履行了合同，另一方还没有履行，则在合同被确认无效或者被撤销后，只存在单方返还的情形。（2）双方返还财产。这种情况主要是在合同被撤销的情况下，双方当事人对合同被撤销只是由于一方或者双方有过错，而并非合同违法，此时双方均应返还从对方所获得的财产。比如在因重大误解而使合同被撤销情况下，双方当事人都应返还财产。 对于返还财产这种民事责任，要注意以下几点：（l）返还财产的范围应以对方交付的财产数额为标准予以确定，即使当事人所取得的财产已经减少甚至不存在了，也仍然要承担返还责任。（2）如果当事人接受的财产是实物或者货币时，原则上应返还原物或者货币，不能以货币代替实物，或者以实物代替货币。（3）如果原物已经毁损灭失，不能返还原物的，如果原物是可替代的物，应以同一种类物返还。 2．折价补偿 本条中规定对于“不能返还或者没有返还的，应当折价补偿。”本条规定了以返还财产为恢复原状的原则，但是在有的情况下，财产是不能返还或者没有必要返还的，在此种情况下，为了达到恢复原状的目的，就应当折价补偿对方当事人。不能返还可分为法律上的不能返还和事实上的不能返还。法律上的不能返还，主要是受善意取得制度的限制。即当一方将受领的财产转让给第三人，而第三人取得该项财产时在主观上没有过错，不知道或者没有责任知道该当事人与另一方当事人的合同无效或者被撤销，善意第三人就可以不返还该原物，并且该原物也是不可替代的，此时，该当事人就不能返还财产，他就必须依该物在当时的市价折价补偿给另一方当事人。事实上的不能，主要是指标的物灭
建设工程施工合同 第一部分合同协议书 发包人（全称）： 承包人（全称）： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及有关法律规定，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就工程施工及有关事项协商一致，共同达成如下协议： 一、工程概况 1.工程名称：工程。 2.工程地点：河南省新郑市。 3.工程内容：施工图纸及工程量清单范围内全部内容。 4.工程承包范围：施工图纸及工程量清单范围内全部内容。 二、合同工期 开工日期：年月日。 竣工日期：年月日。 工期总日历天数：日历天；工期总日历天数与根据前述开竣工日期计算的工期天数不一致的,以工期总日历天数为准。 三、质量标准 工程质量符合国家现行施工验收规范合格标准。适用于工程的验收标准包括：现行的国家标准、行业标准、工程所在地的地方性标准，以及相应的规范、规程等，以高者为准。 四、签约合同价与合同价格形式 1.签约合同价为：固定总价人民币（大写）： ￥元，工程结束后，乙方应得工程款以甲方最终审计结算为准。 其中：该合同价包含但不限于安全文明施工费、材料和工程设备费、住宿、质量工期、一切险和第三者责任险、有关政府部
门验收通过、维护、移交、组织实施工作和资料整理、施工风险、质量保修期保修、管理费和利润税金等一切费用。 合同价格形式：固定单价合同±设计变更±现场签证。 例外情形是否适用：。 例外情形：承包人在已标价工程量清单或预算书中载明的材料单价等于基准价格（即新郑市每季度发布的材料信息价）的：专用合同条款合同履行期间材料单价涨跌幅以基准价格为基础超过±5﹪时，其超过部分据实调整。 合同价款支付 工程完成至并经甲方验收合格后，支付合同总价款的%；工程完成至并经甲方验收合格后，支付合同总价款的%；工程完工并经甲方验收合格后，付至合同总价款的%；经审计决算完成审定后，付至合同总价款的95%，质保期满后余款一次性付清。 承包方指定的收款账户基本信息如下 开户行： 户名： 卡号： 发包人付款前，承包人必须提供与付款金额一致的且符合发包人要求的发票。 六、双方责任 （一）甲方责任 1、协助提供施工用水、用电联接点；安排施工进度及协助乙方于相关方的关系。 2、组织人员对工程竣工进行验收，按照合同约定支付工程进度款；以及办理工程结算。 3、提供施工方所需要的条件，负责提交与工程相关的各类基础性资料、施工图纸等。 4、发包人代表：；身份证号：；职务：；联系电话：。发包人更换发包
房地产联合开发合同新 New real estate joint development contract 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日 合同编号：XX-2020-01
房地产联合开发合同新 前言：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。本文档根据合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 房地产联合开发合同 房地产联合开发合同 甲方：__________ 地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________ 法定代表人：__________ 职务：__________ 乙方：__________ 地址：__________ 邮码：__________ 电话：__________
法定代表人：__________ 职务：__________ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 第一条项目内容及规模 总投资及资金筹措： 总投资____万元（其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元）。投入资金规模____万元，甲方出资____万元，分____次出资，每次出资____万元，预收款____万元；乙方出资____万元，分____次出资，每次出资____万元。 第二条合作及经营方式 合作方式： 各方负责： 甲方： 乙方： 经营方式：
有哪些无效合同认定原则 无效合同作为典型的私法行为，合同必须在公权许可的限度内实施，无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同，是指已成立，因欠缺法定有效要件，在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力，是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。国家公权不应当过分干预私法下的行为，因此，认定合同无效应当完全在法律规定的范围内进行，主要原则如下： (1)不非(违)法即合法有效原则。 法国法认为“如不能认定不是无效，可以认定有效”，此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效，合同才能被认定为无效，否则，一概不无效，此即所谓“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同，只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由，该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准，也充分尊重了合同当事人的意愿，同时也缩小了无效合同的范围，鼓励了交易，不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。 (2)慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。 合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。违反法律、行政法规的一般性规定的合同，不再被确认为无效。究其原因，是因为有的地方性法规和部门规章掺杂着各部门、地方的利益，具有一定
的地方、部门保护主义的色彩，如以此作为认定合同无效的依据，势必造成交易中禁例如林，民事活动中处处陷阱，行政干预无边，当事人寸步难行的局面。但是，对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定(例如有关外汇、外贸管理方面的规定)，在未上升为法律或行政法规之前，有司法解释的，应依照司法解释的规定，确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的，应根据具体情况，以《合同法》第五十二条第(四)项中“损害社会公共利益”等理由确认合同无效。而如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由，一概宣告合同有效，在当前立法活动滞后的情况下，又会产生恶劣的社会影响。 (3)认定合同无效一般应以当事人请求为前提，法官不要轻易主动地去认定和宣告。 要求他人作为或不作为的权利，该请求权为实体法上的请求权，根据合同法理论及《合同法》中对合同效力的相关规定来看，在法院作出合同无效的认定之前，该合同应该是有效的。除非合同必然无效，法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时，法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的，由于缺乏合同无效的请求权主体，所以允许法院主动认定其无效。笔者认为，这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力，而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益目的。 (4)法官要慎重行使民事行为效力的释明权。