合作开发经营房地产合同无效的认定和处理
信息来源：熊强
核心提示：由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。
当前房地产开发行业正蓬勃发展，并取得长足进步，房地产开发行业甚至被作为了国家的支柱产业。房地产开发的重要特点之一就在于，需要土地与大量资金两种资源的紧密合作。由于合作开发能够给缺乏某种房地产开发要素的各方带来可观的经济效益，合作开发房地产在实践中越来越多。随之而来的房地产合作开发纠纷也日益增多，其中大多涉及房地产合作开发合同效力。
但我国房地产开发法律很不完善，法律如《城市房地产管理法》等规定得非常原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，极少被引用。在司法实践中处理房产纠纷案件时，往往都只引用《民法通则》及《合同法》作为判案依据。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》及《合同法》对合作开发经营房地产合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确。在《城市房地产管理法》施行之前，就更缺乏房地产开发的相关法律、行政法规规范。尽管出于房地产开发特殊性的原因，各地人民政府定了一些地方性法规，但最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第四条规定“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。在司法实践中，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文；同时也由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。一些合作开发房地产合同纠纷因此未得到具有权威性的司法裁判，严重影响各方的根本利益。因此，正确认定合作开发房地产合同的效力，特别是无效合作开发合同的效力并加以正确的处理，才能够真正规范房地产开发，促进房地产开发行业的正常发展，推动整个国民经济的健康成长。
【案例一】
１９８３年６月，金马粉厂经批准征用了金马村五组土地３亩，但未办理土地使用权证书。１９９８年１２月３１日，曾x清之妻黄x容（现已亡故）、女婿董x与金马村五组签订《金马粉厂土地转让协议》，约定金马五组将其所属金马粉厂土地使用权作价23.７万元转让给黄x容、董x二人，原金马粉厂范围内的一切财产归黄x容、董x所有。黄x容已交清全部转让款，并于２０００年５月９日以金马粉厂名义办理了该幅土地的土地使用权证，使用权类型为划拨。１９９９年３月２３日，黄x容、董x与程x杰签订《建房协议书》，约定：黄
x容、董x及程x杰共同修建商住楼及住宿楼，黄x容、董x以所取得的金马粉厂土地使用权作为投入，程x杰负责施工和建设资金以及施工中各项建设事宜。双方还对房屋分配、违约责任等事项进行了约定。程x杰办理取得了《建设工程选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后进行施工，于同年１２月完工，经鉴定房屋建筑质量基本合格。程x杰依约交付黄x容和董x住房七套。三人分别已将所分得房屋部分出售给他人。黄x容、董x认为双方原约定修建的房屋楼层数为六层，程x杰实际多修一至二层，并多建了车库、库房，程x杰仍只按约分配致双方利益失衡，要求多分未果。遂于以程x杰擅自增加修建工程为由起诉请求判令程x杰承担违约金并按比例分配多建房屋。
一审法院认为，原被告签订的建房协议书，实属一方出土地，另一方出资金的合伙协议，系双方真实意思表示，其建房协议属有效协议，判决：程x杰继续履行建房协议书,并补偿原告,驳回原告其他诉讼请求。原被告均不服判决，提起上诉。
曾x清、董x上诉称，原审认定双方《建房协议》为有效协议，程x杰违约应当承担违约金并将增建房屋按约定比例分给自己。程x杰上诉称双方的《建房协议》因自己不具备建房从业资格，应属无效协议，同时也不存在违约行为，要求撤销原判要求自己补偿对方的条款。
二审法院经审理后认为，从程x杰、黄x容、董x所签订《建房协议书》对具体合伙事项——修建商住楼和住宿楼的约定及双方在房屋建成后实际将多套住房进行出售的行为，应认定双方事实上从事的是房地产开发经营活动。程x杰、黄x容、董x均不具备从事房地产开发经营主体资格，其所签订的以房地产开发为内容的《建房协议书》应认定为无效合同。对此无效的法律后果，双方均应承担同等责任。原判认定事实基本清楚，但对双方当事人间合同关系效力认定错误，适用法律不当，应予改判。遂于判决撤销原判，驳回曾x清、董x诉讼请求。
【案例二】
1992年8月21日，原告驳运公司与被告环基签订合同，约定双方合作开发某村土地160亩，投资比例为驳运公司90%，环基公司10%。双方对具体权利义务及违约责任等作了约定。驳运公司依约于当年9月11日、15日分三笔投入前期资金2200万元到共同账户。
1993年7月3日，双方再次签订了房地产合作开发合同书，对前一份合同进行变更。双方约定开发土地面积为136.095亩，驳运公司最多只负责该土地的转让款每亩16万元及土地整治、报建等前期费用，其余资金由环基公司自筹或以转让土地等方式解决。环基公司应于1993年10月前完成土地转让工作，最迟在年底前收回驳运公司的全部资金本息，待收回驳运公司本息后，双方合作到期结束，利润五五分成。双方并约定了彼此的其他权利义务。
1993年7月30日，环基公司与本案另一被告南太平洋房地产公司(简称南太平洋公司)签订《联合开发房地产合同》，该合同除合同当事人外，其余内容与7月3日驳运公司和环基公司之间的《房地产合作开发合同》完全相同。
1996年5月15日，环基公司与驳运公司签订补充合同，约定项目开发由环基公司具体负责，
在近期以合理价格转让土地，收回投资本息，双方还明确了原合同的当事人是驳运公司和环基公司。环基公司又与南太平洋公司订立联合开发合同，开发某村土地136.04亩，实际由南太平洋公司具体操作。为提高效率，今后由驳运公司直接与南太平洋公司联系本项目的具体操作。同日，环基公司与南太平洋公司签订补充协议，主要内容与驳运公司跟环基公司之间的补充合同相同。
1993年7月5日，南太平洋公司取得136.095亩土地使用权。1996年5月13日，环基公司返还驳运公司部分投资款41.9万元。从1992年8月21日订立合同起至起诉时，驳运公司和环基公司均未取得讼争土地使用权。1998年7月26日驳运公司起诉要求环基公司和南太平洋公司退回其余投资款，并请求获得讼争土地使用权，并承担违约责任。
【案例三】
1993年1月16日，原告新基房地产开发公司与被告恒星贸易公司签订“协议书”约定新基公司出价7200万元购买恒星公司开发的电子大厦项目。协议即时生效，即日新基公司向恒星公司交付定金100万元，由恒星公司的上级公司电子公司收取。同年4月19日，新基公司与恒星公司分别签订“电子大厦项目建设联营合同”、“电子大厦项目建设补充合同”和“不可撤销授权委托书”，约定双方联合投资电子大厦（占地面积7.39亩，建筑面积不少于36000平方米），恒星公司以该项目的土地、三通一平、勘察、设计、办理用地许可证、建筑规划报建所需投入作为项目的前期投入资金，新基公司负责其后的施工用水、电安装、设计、项目名称命名、施工建设管理、营销运作及所需建设资金、营销税费，收益分配方式为：新基公司包干支付恒星公司收益7200万元，其余全部归新基公司。上述7200万元款项应当于合同生效后15日内支付15%，建筑报建批准后15日内支付35%，1993年10月31日前付清余下50%；如联营合同无效或与法律抵触，新基公司不负任何法律或金钱上的赔偿，恒星公司于即日起授权新基公司全权代理有关电子大厦项目的一切事项。电子公司在三份文件上均签名盖章。
1993年4月21日新基公司依约支付项目预付款680万元，仍由电子公司收取。至此，新基公司付清联营合同约定的首期款1080万元，后恒星公司交付项目用地供新基公司管理使用，新基公司在该地块修建围墙并设立“新基地产”广告牌。经新基公司同意，后恒星公司在该地块开设停车场并修建临街门面并自己经营。1993年12月13日，新基公司致函电子公司，要求减少联营项目价款为6000万元，电子公司于1994年1月31日复函拒绝并要求履行原合同。1999年12月，新基公司提出恒星公司、电子公司可用联营土地抵偿新基公司已付款1080万元。新基公司的抵偿意见未及实施，该土地即被法院2000年1月3日查封并裁定抵偿他案债务。另，恒星公司于1999年4月20日取得电子大厦项目用地土地使用证。
原告新基公司诉称其与被告恒星公司及其上级公司电子公司1993年4月19日共同签订了《电子大厦项目建设联营合同》，但两被告未办理好建设相关有效文件，致合同无法继续履行，已经构成违约，虽经双方协商修改至今未果。联营合同没有办理土地使用权变更登记，应当认定为无效。请求判令两被告返还1080万元及利息。
被告恒星公司辩称，双方联营合同及相关法律文件合法有效，自己已经取得讼争土地使用权，