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▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
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▪ 住房抵押贷款证券化是指金融机构把自 己所持有的流动性较差但具有未来现金收 入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款 群组。由证券化机构以现金方式购入，经 过担保或信用增级后以证券的形式出售给 投资者的融资过程。这一过程将原先不易 被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生 可预见性现金流入的资产，转换成可以在 市场上流动的证券。
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三、三种房地产市场宏观调控政策比 较
▪ 1、土地政策
▪ 土地供应量
▪ c:保障性住房：
▪
限价房 经济适用房
廉租房
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▪ 2、货币政策 ▪ 货币政策 :货币供应量 ▪ 紧缩货币政策 ▪ 当前紧缩性货币政策评析 ▪ 3、财政政策：开征物业税
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四、房地产宏观调控的根本出路
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购房人
房贷机 构
购买债券资金金
投资银行
月供
对冲基金 养老基金 保险公司
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▪ 区分两个概念 ▪ 商业银行：低利率吸收存款，高利率发放
贷款，获取利差 ▪ 投资银行：投资银行是主要从事证券发行、
承销、交易、投资分析、风险投资、项目 融资等业务的非银行金融机构，是资本市 场上的主要金融中介。
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▪ 最初，优级住房抵押贷款证券能够获高 风险评级，同时其收益率显著高于同风险 评级的国债或公司债。因此，优级住房抵 押贷款证券获得了机构投资者的广泛追捧， 发行规模也迅速扩大。当优质抵押贷款被 充分证券化之后。逐利者开始将眼光投向 了级别较低的次级抵押贷款市场。
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（三）美国次贷危机的原因
▪ 1、宽松的次级抵押贷款标准
▪ 首付款比例优惠：次级住房抵押贷款的首 付款比例只有5％， 2003年布什总统签署 了《美国梦首付款法案》，推出了每年2 亿美元的首付款资助计划，规定将为购房 的中低收人家庭提供1万元或住房购买价 格6％的首付款资助。
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▪ 贷款利率优惠：针对次级债申请者大多收 入水平较低的特点，房地产金融机构开发 出多种抵押贷款品种。90%左右是可调整 利率抵押贷款；其中大约2/3属于2＋28混 合利率产品，即偿还期限30年，头两年以 明显低于市场利率的固定利率计息，第三 年利率开始浮动，前两年只计算利息，从 第三年开始计算本金和利息
▪ （1） 物业税的内涵
▪ （2）计税依据
▪ （3）开征对象：
▪
城市住宅
▪
城市已出让土地
▪
农村住宅
▪
(4) 税率结构
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▪ （4）税收归属：地方财政 ▪ （5）土地出让金分成问题
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政策顾虑：美国次贷危机的启示
▪ 一、美国次贷危机概况 ▪ （一）美国住房抵押贷款市场
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▪ （二）住房抵押贷款证券化
▪ 由于多数贷款的期限较长，一般为房 地产金融机构要经过很长时间才能收回资 金进行再贷款，严重影响了住房贷款的经 营效果。因此，20世纪70年代发展起来的 住房抵押贷款证券化应运而生
▪ 第三波冲击:购买信用评级较高的次级 债的保险公司、共同基金和养老基金、商 业银行等。
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▪ 第四波:2008年7月房利美和房地美陷 入困境，其股价被“腰斩” 。美国财政部 和美联储提出了救援计划，包括提供贷款 以及部分国有化
▪ 第五波:即破产高潮和政府救市，雷曼 兄弟和AIG（美国国际集团）公司宣布破 产
专题讲座：我国房地产市场宏观 调控政策评析
一、房地产价格构成分析 二、房价上涨原因分析 三、三种房地产市场宏观调控政策比较 四、房地产宏观调控的根本出路 五、政策的顾虑
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一、房地产价格构成分析
土地取得成本
房
建
地
设
产
成
价
本
开发建设成本 银行利息
格
销售税费
构
成
利 润
主要由供求关系和房地产市场结构决定
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二、房价上涨原因分析
地价上涨
建材价格上 涨 利率提高
土地成本增加 建安成本增加 投资利息增加
建设成本增加
真实需求
虚假需求
房地产市场 高垄断性
巨大总需求， 房地产供不应 求
开发商操纵房 价
开发利润增加
房价快速上涨
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房价的不合理上涨的三个点：
从成本角度：地价过快上涨 从需求角度：投机需求 从开发商角度：暴利行业
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经济 衰退
降低 利率
经济 过热
房价 上涨
提高利 率
房价 下跌
▪ 当房价不断下跌、利息不断上升的时候， 越来越多的次级贷款者不堪重负，无法按 时还贷，次级抵押贷款违约风出现
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（四）美国次贷危机的爆发
▪ 2007年2月，美国抵押贷款风险开始浮出 水面，欧美主要次级债的房贷机构，尤其 是对冲基金受到冲击。
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2、基准利率上升和房价下跌
▪ 2000年年末美国IT泡沫破裂，特别是9.11 事件以后，美国经济衰退严重，为了拯救 美国经济，美联储降低银行利率。
▪ 美联储的低利率政策直接刺激了经济发展， 房价快速上涨。2003—2006年4年间美国 平均房价涨幅超过5O％。
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▪ 在2004年6月以后美国经济出现过热的倾 向，美联储变更了利率政策，将方向转到 缩小流动性上。此后l7个月连续加息，房 价出现下跌。高利率的次级抵押贷款用户 因无法承受增长的利息而开始破产，成为 此次次级债危机的起源。
▪ 第一波：一些不吸收公众存款、资本充足 率水平低的次级债房地产金融倒闭。3月 13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世 纪金融宣告濒临破产，次级债危机被引爆
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▪ 第二波冲击:购买信用级别较低的次级 债对冲基金和投资银行。6月22日，受次 级房贷违约风暴重刨影响，贝尔斯登旗下 两只对冲基金投资的次级抵押贷款支持的 组合证券受到沉重打击，这两只基金双双 陷入巨额亏损的困境。