手把手教会你审查、修改房屋租赁合同

一、合同真实性审查

第一件事：

对方具不具备主体资格

1、查询工商登记信息，确定公司是否真实。

2、合法性审查，是否年检。

吊销与注销的不同

吊销：行政处罚，主体资格存在，但不得签订对外经营合同。但涉诉、收债可作为主体。？公民个人和个体工商户审查。

姓名是否正确，一个字都不能错。

注意他的地址、车号、配偶信息，住宅信息，以便于找人。

第二、履约能力的审查。

二、合同内容的审查

1、合同的必要条款。

一、租赁合同标的物：如何审查？

1）、房屋性质：是所有权房屋还是使用权，

如果是使用权是什么性质的，能不能出租。是农村的房屋，还是廉租房等等。

廉租房出租无效。

农村的房屋怎么出租？

①确定所有权：看产权证。是办公的还是住宅。

住宅禁商，周围的业主同意和物业的允许住宅也可出租商用。

住宅面积于实际不同？

打官司会非常的被动。是居住面积、使用面积还是套内面积等必须分清。

看产权证，却定整天出租的建筑面积。

如果是部分出租：千万别表面积，标具体使用地址，房屋间数等。

有产权证的，一定要把产权证号写入合同。

2）、|房屋期限审查。

装修期，即免租金期限,一定要这样表述：某年某月某日起至某年某月某日止。

3）、租金和付款期限的审查：

对于租金设条件：如果自己是出租方，不要附任何条件。切记。一定是到期即付租金。

例如：租厂房，第一期先付，第二期：要求电压到什么，设施配套到什么标准。

如果是承租方，支付租金时，要附条件最好。如租厂房。

如押三付一表述：或三个月一付。这样不行。

应细化到某年某月某日付租金。如果实际短可列表表明。便于合同管理。

4）、用途的审查。特别重要。

如果有品牌，经营什么品牌就写什么品牌。如果是杂牌，那就没办法了。例如只能写服装。如违反，出租房可单方解除合同。

5）、转租的问题。

即使无约定，法定也是不允许转租。

作为承租方：不允许转租怎么办，找人写一个合作、合伙等协议。

作为出租方：一定会写，承租方不得转租，以及不得以合伙、合作、联营或其他名为合作实为转租的方式转租。

仅仅约定不得转租，远远不够。转租则节约。

6）、违约责任的审查：

第一句话要问，你是出租方还是承租方。

出租方一定要有这两个条款：

1是逾期支付违约金的责任。单方解约权或支付违约金，违约到一定期限，要约定终止合同。

第一是租金本身，第二是水电费、物业费的费用，出租方外延一定要扩大。

2是合同到期了，承租方就是不搬，如厂房、库房、车间或个人租户不搬。怎么处理。

即逾期未搬出。

第一种情况约定：因出租方行驶单方解约权，解除合同。

第二种情况：合同自然到期。

这样写：乙方（承租方）违约导致合同终止或合同履行期限期满，乙方应当在合同终止或期满后多少个工作日内，将。。。。。搬出，否则，视为放弃所有权。

作为承租方：怎么处理

第一，出租人单方违约怎么处理。

定性好定，量化损失最难。经营损失等可以用具体的量化标准表示。

违约金，应该如此表述：

1、要细化违约行为：如供应水电义务等

2、应当提供办理营业执照证件，3单方撕毁合同。4注意行业特别许可的要求。

2、违约金额要明确。

第二，房屋不能达到使用目的。

如约定，因是生产型企业，电压必须达到380伏等。

遇到出租人违约，承租方怎么做

第一，停止支付租金，（不交不对）

第二，停产期间，租金免除。

如果承租方转租了：怎么办。

看与房屋租赁相关的司法解释、部门规章、地方规章等。

一定要约定：乙方未经出租方书面许可不得转租。（必须要有书面二字）

第二，禁止合作联营转让等

第三，出租人行驶解约权，一定要在知道之日起6个月内提起。（司法解释）

解除后的法律后果：必须约定

第一，押金、剩余的租金不退

第二，同时约定违约金。

商事仲裁律师费由败诉方承担。可约定。

出租房的用途：（否则可解约）

是否能改，是否改动要报批。

出租方：禁止违法行为

承租方：把违法二字改成犯罪行为。（或故意犯罪）

治安消防单独协议：

一定要有这样一句话：以上协议或约定我已看过，同意并遵守该约定。凡是被工商管理局处罚的，出租房可单方解除。

把治安协议、消防协议，写违约责任，对方往往忽略。

房屋终止后的条款。

第一，腾空房屋。第二，物品搬出的时间一定要明确。

第三、物品的处理;放弃所有权、费用承担。

第四、装修的处理，看司法解释。

管辖的审查：

专属管辖，不允许约定。