购房者签定金合同时的注意事项

一、核验主合同

定金合同属于担保合同的一种，根据《担保法》的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此，在签订定金合同时首先应注意审查主合同即房屋买卖

合同是否有效。其次确认定金合同的主体是否与房屋买卖合同一致，判断卖方身份信息可

检查身份证等相关信息。第三了解产权情况，通过房产证等相关信息，弄清楚房屋相关权

利是否真实，了解房屋是否有共有人及债务、抵押等情况。

二、基本信息要齐全

在定金合同中房屋的基本信息要标注清晰：如房屋地理位置、房屋交易价格、是否含

装修、是否含车位、车位价格等具体内容。

三、款项性质要写清

“定金”和“订金”、“诚意金”、“认购金”具有很大的差异，因此在签订定金合

同的时候需要仔细检查合同中的字样，否则发生纠纷很有可能由于无法判定款项的性质而

被视为无效。

四、落实到纸面上

签定金合同的时候需要注意“空口无凭”，任何口头承诺都不足以作为证据。只有将

交易双方的约定都落实到书面上才能保障交易双方的利益。

五、明确交付期限和方式

由于一般情况下交易双方的约定都落实到书面上，因此双方应该在合同中应明确一个

具体的时间点来保障买方准时交定金，另外也应该约定支付定金的方式，例如现金支付、

银行转账、网络转账等。

六、定金数额要明确

定金收多少一般由买卖双方协商，但根据我国《担保法》规定，定金的数额不能超过

主合同标额的20%，超过的部分不受法律保护。因此定金的数额约定过高或者过低，都有

可能会引起纠纷。

七、约定合同解除条款

虽然定金合同不等于买卖合同，但同样需要明确各方的责任义务，如悔约责任、违约

金款项等。以免造成由于条款不明导致签订合同容易，解除合同困难的情况发生。

1、认购书自然失效，定金返还

签订房屋认购书时，如果没有明确约定商品房的价格、面积、朝向、楼层、户型等具

体条件，双方都打算将具体事宜留在签订购房合同时敲定。而在签订购房合同时，双方又

没有就上述事宜达成一致，后无法签订购房合同，这种情况就属于双方没有达成一致，买

卖双方均没有构成单方面违约。

在这种情况下，房屋认购书就自然失效，开发商应该把定金退还给购房者。

2、认购书约定明确，定金不返还

与第1种情况不同，如果认购书明确约定了签订合同的条件和具体内容，购房者却不

同意签订购房合同，购房者就得承当违约责任，开发商则有权拒绝返还定金。

3、双方未就额外事宜达成一致，定金应予返还

签订房屋认购书时通常无法覆盖了情形，比如因限购或限贷导致购房者无法负担首付，这种情况购房者可能无法依约签订购房合同，这种情况下购房者和开发商都不存在违约行为，双方也不用承担违约责任，开发商应将定金返还给购房者。

4、开发商提高购房门槛形成单方面违约，此时应双倍返还定金

签完认购书后，开发商可能因为某些原因提高购房门槛，比如某些开发商在房款之外

增加其他名义的收费项目，认购的房屋被其他购房者买走等，导致购房者无法签购房合同。这属于开发商方面的单方面违约，依据《担保法》的相关规定，开发商应向购房人双倍返

还定金。

1、买房交订金不能口头协议

买房私下交易，交订金时只做了口头上的约定，没有任何书面上的约定，口头约定是

不具备法律效力的，没有法律保护。因此，消费者应增强法制观念和自我保护意识，采用

法律方式维护自己的合法权益。

2、认购交定金要慎重

一些购房的市民在与开发商签订认购合同时，向开发商交了一定数额的定金，可因考

虑不周等原因，不想购买房子向开发商索要定金时，却遭到拒绝返还定金。

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