关于开发商房屋买卖合同解除权行使方式的分析

曾艳

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在商品房买卖合同的履行过程中，按时足额支付购房款是业主主要的合同义务之一。但在实际履行过程中，一些业主不遵守合同约定逾期支付购房款的情况时有发生。此时开发商如何保护自己的合法权益，如何行使合同解除权呢？笔者认为，在实践中开发商行使合同解除权主要有以下四种方式：

第一种方式，开发商直接向人民法院起诉解除合同；

《合同法》第96条规定，按照当事人约定或法定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据该法律规定可知合同的解除权是形成权，其行使的前提条件应当是当事人主动行使，在当事人未行使之前，公权力不能予以介入。但在司法实践中，很多开发商没有向业主送达解除通知书，就直接向人民法院提起诉讼，要求人民法院解除商品房买卖合同，该做法如果严格按照法律规定分析，是不符合法律规定，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。但一些人民法院为了节约诉讼资源，认为当事人起诉后，人民法院向对方当事人送达起诉书及相关法律文书就视为当事人履行催告程序，在审判程序中就可以直接确认合同是否解除。笔者认为，开发商采用此种方式解除合同，存在一定的风险，如审理其案件的人民法院严格按照法律规定执行，则开发商面临败诉的风险。

第二种方式，开发商向业主发出书面的解除合同书，要求人民法院确认解除通知书的效力；

开发商采用此种方式解除合同的前提是案件基本情况已经具备《商品房买卖合同》约定的解除条件或者具备法定的解除条件，而且笔者建议开发商在送达解除通知书时有条件的尽量通过公证的方式送达，这样即使业主拒收，在公证员的见证下，解除通知书也视为送达，也为之后启动的诉讼准备了充足的证据。解除通知书送达之后，根据《合同法司法解释二》24条规定，业主有三个月的异议期，如业主在三个月内未通过诉讼或者仲裁的方式对解除合同事宜提出异议，则视为合同自业主收到解除通知之日起解除。此时，开发商可以直接向人民法院起诉确认解除合同的效力即可。

第三种方式，开发商向业主发出催款通知书后，直接向人民法院起诉解除合同；

有时开发商与业主签订的《商品房买卖合同》不是很完善，未约定业主付款条件，业主在收房之后很长时间没有向开发商支付购房款，开发商此时如果想解除合同，就应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，向业主发出催款通知书，要求业主在接到催款通知书之后的三个月内支付购房款。如果业主在收到催款通知书后三个月内仍然没有支付购房款，则开发商可以直接向人民法院起诉解除合同。

第四种方式，开发商向业主发出催款通知书，通知书中含有逾期付款合同解除的意思表示，然后要求人民法院确认解除通知书的效力；

第四种做法实际上是对第三种做法的优化。因为如果采用第三种做法，开发商向人民法院起诉解除合同，在人民法院审理过程中，则

会审查涉案合同是否具备解除条件，能否解除。但如果采用四种方式解除合同，业主异议期届满之后，涉案合同自催告通知书履行期限届满之日就解除，人民法院无需审理涉案合同是否解除，直接确认解除即可。

但如果开发商采用第三种或者第四种方式解除合同，需要特别注意在催款通知书规定的履行期限届满之日起一年需要向人民法院起诉解除合同或者向业主送达解除通知书，超过一年就会灭失解除权的行使期限。