地块价值的研判与分析 分期规划与城市化发展的关系 城市综合体与旧改拆迁间的协调
城市综合体现金流的问题
城市综合体的营销问题
54000平方米
14.5万平方米 7万平方米 2.7 900个 天虹百货（扶梯2组，过道 3~4m。层高4.5m） 集剧院、影院、商业、餐饮、 文化、艺术等多项功能于一 体的大型购物中心 2008年3月8日
D区
商业定位
开业时间
备注：以上为调研资料，仅供参考。
业态规划
• 四栋单体建筑，各 建筑商业主题定位 清晰，功能区分明 显，各单体业态互 补，通过一条主题 商业街串联成一个 整体，形成人流互 动； -1F规划超市，地面 人流可以通过下沉 式广场直接进入超 市，增强了-1F的开 放性； 在昭示性强一侧规 划主题百货，较闭 塞区规划餐饮、休 闲娱乐等目的性业 态。
华润万象城城市综合体运营的思考
华润万象城作为城市 核心区城市综合体项 目为什么一期项目开 发会会选择商业和写 字楼？
二期
一期
华润万象城
商务
商务租客 资源平台 提升品质
商业 住宅 酒店
办公
商务消费人流
酒店
资源平台 提升品质
商务消费人流 高消费人流 旅游租客 商旅消费人流
商业
住家消费人流
公寓
提升品质
住宅
购物中心
中庭两侧过道主宽 （m） 每层扶梯数量（组）
万象城
4 8 万象城
扶梯间隔距离（m） 单层洗手间数量（组） 中庭宽区间/主宽（m）
30~60 2 7~12/10
保利文化广场
项目名称 开发商 位置 保利文化广场 南方保利集团 深圳南山区商业文化中心
C
B
D A
总用地面积
总建筑面积 商业面积 容积率 停车位 基础数据
例：2层业态布局及人流动线设计
必胜客 品牌服饰 东方 眼镜
休闲餐饮
•
反斗乐园 KFC 品牌服饰 illy 咖啡
酒 吧 街
步行Βιβλιοθήκη 街户外 用品中国移动 品 牌 服 饰 概念厅
天虹百货
保利剧院
业态面积比例分析
• 保利文化广场各业态 面积占比百货/超市 最大，超过50%，其 次是餐饮23.09%、休 闲娱乐16.16%，其他 品类占比较小，均不 超过5%； 主力店：餐饮休闲娱 乐：零售面积比 =50.80：39.25： 9.95； 零售业态占比较少， 是一个以主力店为主， 餐饮娱乐休闲为辅的 购物中心。
MR 0.13% MS 23.09% YY 0.12% FS 4.16% YL TZ 16.16% 0.23%
保利各业态面积比例图
FW 0.69%
BC 50.80%
•
ZB YD 0.92% 3.69%
•
童玩童 玩
影音 美容美 发 服务
备注：以上为调研资料，仅供参考。
案例借鉴 Conclusion
借鉴一： 各单体主题清晰、功能分区明确，单体间通过步行街衔 接，形成业态互补、人流互动；
借鉴二：
地下规划超市及辅营区，并在主干道侧设下沉式广场， 引导地面人流到达负1层，提升地下商业价值； 借鉴三：
在昭示性较强一侧规划对展示性要求较高的百货业态， 在较闭塞区规划餐饮、休闲娱乐等目的性业态；低楼层 规划休闲类餐饮，高楼层规划特色餐饮、大型酒楼，通 过业态布局有效引导人流。
面对城市综合体，我们急需解决的问题
主题文化购物区 休闲餐饮区 （电影院/运动城/游乐城/女装） （大型餐饮/特色美食/酒吧咖啡） 品牌步行街 （服饰/精品等） 主题购物区 （天虹百货） 酒吧街
•
保利剧院
广 场
•
下沉式广场
本项目建筑形态与之有类似特点，其四栋分区规划的做法值得
借鉴。
业态布局及人流组织
• 通过四个分区 主题，形成四 个磁极引导人 流均衡循环流 动，尽量将人 流引导通过每 一间店铺； 平面采用单一 主动线，端点 设置具有吸引 力的餐饮商家， 避免了商业死 角。
业态
百货/ 超市 休闲娱 乐 餐饮 服装服 饰 珠宝精 品 运动 代 码 BC YL MS FS ZB YD TZ YY MR FW 面积 （㎡） 4.4万 1.4万 2万 3600 800 3200 200 100 110 600
比例
50.80 % 16.16 % 23.09 % 4.16% 0.92% 3.69% 0.23% 0.12% 0.13% 0.69%
公寓
商务
公寓
周边高档公寓众多
办公
办公
地王大厦等甲级写字楼 汇聚
住宅
高档住宅缺失，中高档 住宅众多
商务
CFD带来大量高等级商 务人士
酒店
五星级酒店林立
商业
缺乏有影响力的商业形 态
商业建筑规划方案建 议
单一主动线案例
单一主动线使消费者经过动线即可逛完所有的店铺，不存在所谓的商业死角，商
业价值最大化，且内部空间感较为舒适。