唐河县人民法院审判庭
物业管理服务方案
第一章物业概况及物业服务目标
一物业概况
"唐河县人民法院审判庭"位于河西行政办公区东临凤山路, 南临福州路, 西临天津路, 北临空地, 总用地面积约48585.9 平米, 占地72.9亩, 建筑实用地面积约38400.2 平米; 总建筑面积约20455平米, 办公楼建筑面积约17855平米, 附楼建筑面积约5340平米, 餐厅宿舍及大门建筑面积2600平米; 该项目建筑密度15.8%, 绿化率42%; 共有东、南、西出入口各一个, 交通便利, 环境优美, 办理业务客流量大。

１、主体建筑: 主办公楼由1栋主体建筑2栋附楼组成。

其中主办公楼1栋高12层, 东西附楼各一栋2层; 共有楼梯6个, 电梯1部, 进出大门3个, 卫生间31个, 主付楼间隔断门4扇, 大中小型审判庭10间;
2、主要设施: 区域内设施设备共有强弱电井2个, 烟感及喷淋水系统1套, 消防栓xx个, 空调系统19台／套, 供水排水系统2套, 化粪池2个, 供电系统2套, 安保及门禁系统1套, 停车场4个, 球场2个, 景观2处, 绿地3块, 花园2处。

二物业服务定位与达到的目标
1、物业服务定位。

根据提出业主的标准结合本物业设计特点及实况, 我司拟提供达到国际水准的办公物业精细化管理服务。

并拟出针对性的前期物业管理方案及后期补充预案。

我们真诚希望在与贵方合作中, 能使业主充分享受到物业管理所带来的干净、舒适、文明、祥和的办公环境, 又能保证办公区的安全和正常运行。

2、管理目标。

依托公司具备的先进管理观念、雄厚的技术保障、丰富的实践经验、完善的配套设施及管理制度, 抽调公司精锐骨干, 以整体形象、设备管理、配套服务为重点, 争取一年内取得”市级物业管理示范项目”资格。

3、管理方式。

施行标准化管理, 物业管理涉及面广, 一般业主对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解, 本公司从项当前期管理、进驻、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务, 均实施全面的、标准化质量管理, 使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢, 在内部管理上自律、制度上创新, 以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标, 从而使业主满意、公司信誉度得到提高。

4、管理服务标准。

( 一) 建立24小时值班制度, 设立服务电话, 接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈, 及时处理并有回访记录。

( 二) 定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单, 对合理建议及时整改。

满意率达95%以上。

( 三) 建立落实维修承诺制, 零修急修及时率100%, 返修率不高于1%。

( 四) 每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

( 五) 物业档案、管理档案、设备设施档案齐全。

( 六) 常规性公共服务
1、房屋管理及维修养护
( 1) 栋号、楼层、房号等标志明显, 设立引路方向平面图。

( 2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落, 无乱贴、乱涂、乱画现象。

( 3) 空调安装统一。

2、共享设备管理, 保证设备与机房环境整洁, 设备良好, 定期保养无事故隐患。

( 1) 供电系统。

保证正常供电, 停电提前1天通知用户, 备用应急发电机可随时起用。

接地电阻每3年检测1次。

( 2) 弱电系统。

保证系统正常工作。

故障及时排除。

( 3) 消防系统。

24小时值班; 设备设施齐全、完好无损, 可随时起用; 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育, 明确各区域防火责任人; 消防疏散通道畅通; 保证无火灾安全隐患。

( 4) 给排水系统。

每半年清洗水池1次, 保证水质符合国家标准; 水池、水泵周围清洁卫生, 无二次污染; 停水提前1天通知; 消防泵每月进行1次操作, 每年进行1次全面检查; 排水系统通畅, 汛期道路无积水, 地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生; 遇
有事故, 维修人员在20分钟内到达现场抢修, 并无长时间停水; 制有应急处理方案。

3、共享设施管理。

共享配套服务设施完好, 道路、楼道等公共照明完好, 道路通畅, 路面平坦。

4、保安及车辆管理。

( 1) 专业保安队伍, 24小时值班及巡逻, 保安文明执勤, 言语规范, 处理突发事件。

( 2) 出入车辆有序, 无堵塞交通现象, 不影响行人通行。

( 3) 车辆出入管理严格, 有登记。

( 4) 停车场停放整齐, 场地整洁。

( 5) 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

( 6) 联系群众, 搞好群防群治。

( 7) 在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。

做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

( 1) 环卫设施完备。

( 2) 实行标准化清扫保洁。

( 3) 垃圾日产日清, 定期进行卫生消毒灭杀。

( 4) 共享部位保持清洁, 无乱贴、乱画现象, 大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净, 共享场地无纸屑、烟头等废弃物。

( 5) 做好环卫宣传工作, 提高人的清洁卫生意识。

6、绿化管理
( 1) 绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

( 2) 花草树木修剪整齐美观, 无病虫害, 无折损。

( 3) 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

( 4) 绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理( 二次装修) 。

全过程监控, 保证房屋的整体性, 抗震性和结构安全。

( 1) 提供二次装修咨询服务。

( 2) 所有装修人员到管理处办理出入证。

８、其它服务
( 1) 代定报刊、邮件报刊的代收代发。

( 2) 提供维修服务并做到小修不过夜, 中修三天完成。

( 3) 安装、维护和修理各种办公电器及用品等。

第二章项目部组织架构图及人员配置（一）项目部组织架构图
（二）人员配置情况
根据所确定的管理档次及实地考察, 按物业管理面积万平方米计算,本公司" "项目管理处拟设置工作人员人。

人员设置及职位负责内容:
1、项目部主任兼业主联络处主任1人( 负责总体工作及沟通)
2、保安人员16人( 负责岗亭、车辆出入、巡逻、停车场管理)
3、保洁绿化人员18人( 负责保洁绿化)
4、工程人员4人( 负责设备、设施维修、保养)
注: 财务人员由总公司兼任。

第三章前期接管管理工作
一、进驻与培训
公司贯彻"以人为本、业主至上"的服务理念, 从项当前期管理、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务, 均实施全面的、标准化质量管理。

逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共享设施管理系统、社区文化活动组织系统。

前期准备。

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究, 了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况, 结
合本方案拟定特定物业项目的管理方案; 进驻前一个月开始筹建
物业管理队伍, 进行人员选拔、培训, 针对项目特点制定各项管理规定及工作流程, 拟定用户手册、前期物业管理协议; 进驻前一星期安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备; 物业接管须进行验收评估, 妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1.内部机构的设置与拟定人员编制
2.物业管理人员的选聘和培训
开展管理工作前1个月。

培训内容为: 专业管理概念, 礼仪及业务操作流程, 紧急应变的处理, 特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3.规章制度制定
1) 、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体, 编写《用户手册》并在入驻时发放。

2) 、制定严谨、科学的管理文件( 各项守则、管理规定, 各级员工岗位职责及工作程序) 并在入驻前完成。

二、接管验收、移交建档
1.物业的接管查验
1) 、设施设备及建设资料
2) 、相关技术资料( 水电竣工图、设备的检验合格证书等)
2.移交建档
1) 、资料移交。

在房屋验收、交接执行公司严谨、科学的”办公楼物业档案管理系统"。

签订物业管理委托合同; 经过宣传。