浅谈批量精装修工程管理控制摘要:房地产竞争发展的大趋势决定了作为非完整商品的毛坯房终将被取代,精装房因为具有省事、省钱、优质、利于管理和便于按揭等优势而胜出。

现在，开发商以产业化方式推出精装房,无疑更符合住宅产业化发展的方向。

如何加强精装房项目管理控制,是本次探讨的重要话题。

关键词:精装房工程管理一、精装修房的发展历程在国外房地产市场, 住宅基本上全属成品的精装房, 而我国早在几年前就明文规定要大力推广精装房,并且逐渐取消毛坯房市场。

精装修模式的崛起是这十年之间的事，作为装修的一种新概念，精装修最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展阶段大概可以分成三个。

第一阶段：简单式拼凑。

1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟，发展商之间的竞争日益激烈，他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传，吸引更多的客户，精装修房应运而生。

当时的精装修房只局限于样板房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。

由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用材料只求美观，质量却一般。

另外，一般这种精装修房都是开发商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合眼球效应，根本不适合居住。

第二阶段：品牌化运作2001年至2006年，精装修开始真正走入人们的生活。

在楼盘销售的时候，发展商都会对部分毛坯房进行精装修。

其主要原因是当时装饰行业因为商品房的活跃而迎来了发展的春天，大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，部分怕麻烦的消费者更乐意选购带装修的商品房。

由于考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显的提高，发展商开始与一些知名的装饰工程公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品位大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强消费能力的消费者。

第三阶段：精装修大众化2007年以来，楼价增长非常迅速，远远超过了一般消费者的承受能力。

少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。

这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。

消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修房成为大众化商品创造了条件。

事实上2007年起精装修房的交易比例大大提高，带装修的商品房的确受到消费者的青睐。

由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的，因此其含义也较以往要广。

精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对低层消费者的简单装修。

由于这种装修都是发展商根据自己发售楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大差异，精装修进入了大众化的时代。

二、精装房住宅现状随着房价的上升，无论是“精装房是否会取代毛坯房”的讨论，还是“精装房要走多远才能成精”的讽刺都已经表明精装房的现状已成为建筑行业讨论的焦点问题之一。

而当今精装房的现状可以从宏观和微观两个角度去审视。

从宏观上看，首先，精装房的发展趋势呈现利好走势。

近几年北京、上海、广州等地精装房市场得到了快速的发展，精装修房的市场份额逐年稳步递增。

从地域上看，精装房的发展呈现出沿海大城市发展快于内地城市的特点。

而属于内地城市的重庆自2004年开启地产精装时代以来，虽精装修业得到了政府的大力支持，但据估计，到2015年重庆精装房才能超过35%。

从微观上看，精装房还处于发展初期，各方面发展还不成熟，故而难免存在缺陷和不足，其中“精装房质量不精”成为焦点问题。

近年来，消协等相关部门受理的商品房精装修投诉中，工程质量问题和虚假宣传最突出，其中工程质量问题占到一半以上，主要集中在装修工艺粗糙、装修材料与广告宣传不符、出了问题拖延维修等方面。

另外，精装修房还存在着设计方案单一，普遍价格较高，材料达不到环保要求，设计忽视实用性功能，遇到问题开发商和装修公司互相推卸责任等方面的问题。

三、精装修的利弊1、精装修的优势（1）省时省力。

传统装修模式下，虽然装修公司把整套方案及效果图都呈现在客户面前，但由于材料价格变动，设计师与施工队缺乏沟通，施工队人员素质参差等原因，最终装修出来的效果与设计方案相距甚远，或存在质量问题。

如果竣工后进行验收时业主才提出要求整改，除了工期要延长外，业主至少要承担整改的部分费用。

因此装修过程中业主就必须对施工进行全程跟踪，而装修工期往往长达几个月，这会使业主疲惫不堪。

在精装修模式下，发展商早已把一些必要的装修完成，业主在确保工程质量没有问题后付款，这相当于把装修的风险转嫁给发展商。

消费者在购房后只要购买家具、窗帘、灯具等与已有的装修进行整体搭配就可以了，不用再为一些装修的细节而费神。

由于精装修模式大大减少了以往装修过程中出现的各种纠纷，规范了装修过程，因此也受到了国家的重视与支持。

（2）成本降低。

旧装修模式中，业主购房后经济负担已经相当沉重，但仍要准备好几万元进行装修，这使得他们雪上加霜。

另外，装修公司为了增加自己的利润，会尽可能地诱导业主进行消费，部分不法企业甚至还会对消费者进行欺诈，令业主蒙受重大损失。

还有就是很多物业管理公司对物业进行装修都有严格规定，往往要进行装修的业主交纳装修保证金、泥土运输费等，这部分费用往往高达好几千元。

在精装修模式下，建楼、装修由开发商统一规划，一步到位，减少了很多中间环节，减少了投入。

另外装修材料也是由发展商统一采购，能够以同样的价格选择更好的材料，这样就可以节省部分成本。

据调查，业主买精装修房的费用要比买毛坯房再进行装修节省10%左右。

消费者在购买精装修房所获得的利益还不仅仅体现在以上方面。

首先，采用按揭贷款购买精装修房的购房者就可将住房款和装修款同时实现贷款, 业主不用像以往那样购房后还要准备大笔资金进行装修，压力大大减轻。

此外精装修房真正实现买即住、即租即收益, 避免了毛坯房交房后在装修时期的空置率。

如此一来，精装修房能在很大程度上提高其投资价值, 也给业主在个人资金应用上留有了更灵活的空间。

（3）设计整体、风格统一。

传统装修模式中，设计师需要与客户达成共识，但客户的想法一般不太系统，今天喜欢中式，明天喜欢西式，家具也是东买一款西买一款。

虽然局部看来很漂亮，但缺乏统一规划，最后效果可能略显繁杂。

精装修房使住宅设计与装修设计有机地结合, 进一步提升住宅的品位, 为业主提供高质量的居住环境。

由于进行规模化住宅装修，发展商必定会委托有实力、有信誉的设计单位和设计师，进行各种住宅套型的精装修设计、多种多样的住宅装修“菜单”设计，而且还可以与建筑方及早取得沟通，将主体设计与装修设计有机衔接，从而给住户提供高水平的设计方案和保证了整栋住宅的结构完整。

特别是在国家大力推行小户型住宅后，更需要充分利用每一寸空间，充分考虑房间的实用性，美观性。

如此一来，规划系统，风格统一的精装修房必定会受到大部分客户的欢迎。

另外，由于设计师已经对装修风格进行定位，如较为流行的欧陆风格、现代简约风格等，这可以引导消费者购买相应风格的家具、灯饰、电器等进行配衬，增强了家居风格的整体性。

值得一提的是，现代家具、灯饰的品牌效应也越来越明显，越来越多消费者购买同一品牌的整套家具、灯饰置入新房，除了风格统一外，有保证的质量及良好的售后服务也是消费者选购的重要原因。

（4）维护简单。

以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜、墙柜等，这些装修都是与墙体融合的。

这种做法的好处是柜体的尺寸可以根据墙体拟定，但一旦想更换或维修就十分麻烦，精装修由于是购买独立衣柜，电视柜，更换起来十分简单。

（5）绿色环保。

旧有装修所有工序基本都是在物业内进行，一方面为周围居住者制造了严重的噪音问题，另一方面在房子内残留了大量有害的挥发物质，而业主一般是装修完不久就住进去的，对健康很不利。

精装修模式中，基本的装修是在物业发售时就完成了，有足够时间使有害物质挥发；另外，选购精装修房的消费者也一般选择购置独立的家具，不像以往那样为物业“量身订做”，所购买的家具是在厂家生产的，并已经在仓库或者商场放了一段时间，买回来已经基本没有气味了，这样就把危害降到了最低。

2、精装修的弊端（1）难以自由规划。

在固有的装修模式中，房间格局的改动是装修中的“重头戏”。

例如有些业主觉得房间太小，会把两个房间打通；一些业主会把厨房或者阳台的隔墙打掉，以获得更大的空间；还有一些会进行房门的改动等，这些在毛坯房中可以很轻易地完成。

而对于精装修房来说，进行格局的改动无异于进行二次装修，业主还没有入住就得对已有的装修进行破坏，无论从维护或者装修成本来说都是很不划算的，这也是一部分人不接受精装修的原因。

（2）缺乏个性。

在精装修模式下，发展商都是对单位进行统一设计，统一购买材料。

同一户型的装修基本一致，不同户型的装修也是大同小异。

这种缺乏个性的装修对一些强调个人风格，注重生活品味的消费者就显得不那么合适。

他们认为，家是自己的空间, 将就不得。

还有的情况是一些业主要进行二次置业，他们不打算购置新的家具，这样他们就要考虑旧有的家具与新物业的装修风格是否搭配，由于精装修所能提供的选择有限，消费者往往很难挑选到匹配的装修，使他们对精装修房望而却步。

（3）缺乏选择空间。

在传统的装修模式下，业主可以根据自己的喜好选用卫浴、橱柜、地砖、木材等装修材料。

但在精装修模式下，这些材料都是由发展商统一购买安装的。

部分消费者即使偏爱其它一些类型的材料或者对已有材料的质量存在怀疑，也不愿意花大力气进行材料的更换，这就大大压缩了消费者选择的空间。

（4）存在风险。

发展商对装修进行一手包办是精装修的亮点，但同时也有可能成为污点。

传统的装修模式下业主对装修进行全过程跟踪，虽然比较累，但是对于材料的价格质量，以及具体的施工都了如指掌，对于一些装修上的细节，例如五金、地板、墙面等施工都心里有数。

一些施工队为了省事，在很多装修的细节上都不大注意。

有些问题装修完工后是不会被察觉的，但以后可以能会逐渐浮现，例如墙皮脱落了、地板翘缝了、下水管漏水等，这些问题一旦出现，就需要进行全屋的维护以及翻新，令买家得不偿失。

四、精装修工程控制重点1、精装修并不是简单的毛坯房加装修,需在住宅主体施工动工前进行住宅一体化设计。

精装修与土建安装必须同步设计。

传统的毛坯房仅对建筑平面功能有粗线条的划分,而缺乏详细具体的平面布置和功能定位,现在列举一些常见盲点:（1）平面家具布的合理性考虑不足,就会造成原有建筑主体施工过程中重新剔凿布线,涉及到房间(包括厨房、卫生间、客厅)内的电源插座、有线电视、开关、电话、宽带模块等位置、布置数量不合理。

（2）为保持室内地面水平统一,在卫生间、厨房门槛处要满足使用功能保留的高差,可能因地面材料材质厚度不同就造成室内装修面完成后层高损失。