商品房买卖合同解读
商品房买卖合同解读
开发商在其销售过程中经常销售广告和宣传资料中向购房者作出一些承诺，但往往在签订商品房买卖合同中却不将这些承诺写入合同中，由此经常造成开发商与购房者的一些纠纷，关于这种情况法律上是如何规定的呢？
真实案例：
某房地产公司在销售其开发的商品房住宅小区时，在销售广告和宣传资料中，强调零公摊为小区住宅的最大优点，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，还明确承诺联排毫宅及独栋
不墅无公摊面积。2005年，王某与该房地产公司签订《商品房买卖合同》购买了该房屋。2007 年,南宁市房产治理局向王某核发了涉诉房屋的所有权证书，产权证上在附记栏中注明其中之
一含公摊面积10.29平方米。王某认为，房产公司在销售时承诺零公摊、而产权登记面积中却有10.29平方米的公摊，这部分面积的房款被告应予返还并支付利息。遂诉至法院，请求判如所请。
房产公司则答辩称：一、原、被告双方之间并没有关于零公摊的约定；二、合同约定的计价依据是建筑面积，故不管是否计算公摊面积，均不改变王某所购房屋按建筑面积计价的标准;三、在被告销售房屋时，县房产局所指定的测绘机构作出的测绘结果中，该不墅确实是没有公摊的；后因撤县并市，改由市房产局核发房产证，重新指定了另一家测绘公司负责测绘，改变了测绘方法才造成产权登记面积中公摊面积的出现，事实上，两种测绘方法所得的房屋建筑面
积是差不多一致的。
法院经审理认为：原告与被告之间的《商品房买卖合同》合法有效。尽管合同条款中并
未明确记载有零公摊的约定，但被告在销售广告和宣传资料中，对零公摊作了具体的描述，并通过与其他房屋的比较强调其性价比，被告的这一承诺具体确定，对原告订立《商品房买卖合同》及价格的确定有重大阻碍，应当视为要约，尽管未载入合同，也应当视为合同内容。而依照涉诉房屋所有权证的记载，被告交付的房屋含有公摊面积，不符合零公摊的约定，被告应承担相应的违约责任。被告提供的证据尚不足以推翻具有公示效力的房屋所有权证书的记载。因此，原告要求被告返还公摊面积 10.29平方米的购房款，符合法律规定，予以支持。
相关规定：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干咨询题的解释》
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，然而出卖人就商品房开发规划范围
内的房屋及相关设施所作的讲明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格
的确定有重大阻碍的，应当视为要约。该讲明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
律师点评：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干咨询题的解释》第三条
的规定从非常大程度上防止了开发商在商品房销售广告和宣传资料中进行虚假宣传，然而适用此规定需要注意的是，并不是开发商在广告中的所有宣传承诺都能够作为最终签订的商品房买卖合同的内容，依照规定商品房销售广告里的这种讲明和允诺必须具体确定，且并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大阻碍的，才能被法院认定为合同内容。另外广
告里的承诺必须不得违反我国法律、行政法规的禁止性规定，否则即使承诺具体确定也会因
为违反法律、行政法规的禁止性规定而被法院认定无效。