目 录
引言 (1)
一、案例的提出及其争议焦点 (2)
（一）典型案例 (2)
（二）案例中存在的争议 (3)
（三）案例折射出的问题 (3)
1、商品房买卖预约合同和本约合同的认定标准不同 (3)
2、违反商品房买卖预约合同的责任性质认定困难 (4)
3、违反商品房买卖预约合同的责任范围大小认定不同 (4)
4、商品房买卖预约合同可否继续履行存在争议 (4)
二、商品房买卖预约合同基本理论概述 (5)
（一）预约合同的概念及特征 (5)
1、预约合同的概念 (5)
2、预约合同的特征 (6)
3、预约合同的理论基础——契约自由与诚实信用 (7)
（二）商品房买卖预约合同相关理论概述 (7)
1、商品房买卖预约合同的概念及特征 (8)
2、商品房买卖预约合同与相关概念的辨析 (9)
3、商品房买卖预约合同的成立与生效 (13)
三、问题的解决及建议的提出 (13)
（一）问题的解决 (13)
1、严格区分商品房买卖预约合同和商品房买卖（预售）合同 (13)
2、统一违反商品房买卖预约合同的责任性质认定 (14)
3、规范商品房买卖预约合同的责任范围 (14)
4、规范并认定对商品房买卖预约合同的继续履行 (16)
（二）建议的提出 (17)
1、在《合同法》及《民法通则》中增加预约合同的内容 (17)
2、做好相关司法解释的衔接工作 (17)
3、规范商品房买卖预约合同文本 (18)
结语 (19)
注释 (20)
参考文献 (21)
致谢 (23)
学位论文独创性声明 (24)
学位论文知识产权权属声明 (24)
引 言
全球化进程不断推进，市场主体间的交往开始日益加深，加上市场经济的迅速发展，使市场主体之间的缔约活动变得开始频繁，整个缔约过程也变得非常的复杂和漫长，往往也变得很困难。这时，预约合同为了满足市场的需要，逐渐出现在我们的生活中，例如门诊挂号、预定货物、网络购票等。这些虽然为我们的生活提供了方便，但所带来的合同纠纷也日益增多。时至今日，我国的房地产行业发展尤其迅速，房屋的作用已经不仅仅局限于居住了，为了满足多方面的需求，房地产行业呈现一种超前的发展趋势，在这种环境下，衍生出了商品房买卖预约合同，它的出现有其独特的价值，它不但可以帮助房屋交易双方当事人确立交易机会，而且为他们预先设定权利和义务提供了便利。但是，这种交易方式的背后往往隐藏着非常多的房屋交易纠纷。因为一些有关预约合同的规定还并没有被纳入我国现有的民事法律中，所以在以前的司法实践中，一些和认购书、意向书等预约合同的有关纠纷中，除非是双方当事人有事先的约定，否则法院要判处违约方承担违约责任将面临无据可依的尴尬局面。为了缓解司法审判压力， 2003年，《商品房买卖司法解释》出台，其中第五条为解决该类纠纷提供了最初依据，也为解决该类纠纷打开了缺口。2012年，最高人民法院为了在司法审判中更好的解决这类纠纷，发布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》），这个司法解释的第二条对预约合同进行了定性，对其违约责任也进行了专门的规范，使得预约制度在我国确立的脚步向前迈进一步。但实际上，仔细分析之后发现，该条缺乏理论支撑，内容简略，现实中据此判决的结果也不尽如人意。我国在房屋买卖预约制度方面的研究长期处于停滞的阶段，再加上我国法律法规对于这方面的规定过于混乱，无法有效衔接，导致该类纠纷不断出现，而且得不到有效的解决。
本文引用了两个典型的案例，对这两个案件的事实进行认真分析，找出其中的争议焦点所在，着重分析商品房买卖预约合同的性质和特点，并从现有的法律法规中寻找突破口，对解决该类纠纷寻找一定的途径。