序言对于深嵌“家文化”烙印的中华民族来说，房屋与土地的意义似乎并不止于一幢住宅、一围庭院、一顷良田，这些看似冰冷的砖瓦与泥土，已然承载了亿万炎黄子孙浓浓的情愫。

在浩浩汤汤的历史卷轴中，堂皇宅邸记载了大家族的兴衰荣败，深深庭院勾描了儿女的私语情长，广袤土地见证了面朝土地背朝天的子民不屈的脊梁。

时至今日，“蜗居”与“蚁族”在一线城市的夹缝中生存，房屋与土地依然承载着中国年轻一代最初的理想。

从昔日的冷热交替、暴涨暴跌，到如今的平稳发展、惠及民生，中国的房地产业自城市经济体制改革以来，已由放任自由的“粗放式管理”走向国家宏观调控下的“精细化运作”，逐渐成长为我国国民经济的基础与支柱。

从2007年的火爆到2008年的回落，从2009年上半年的高增长到2009下半年的低增长，再到如今的紧缩与限购，面对内外部经济环境的变化，国家充分运用房地产行业进行宏观经济调控。

在不断的调控中，国家政府也已然认识到房地产不仅仅是调控经济的手段，它更是保障民生的利器。

但与此同时，供求结构失衡、房价久高不下、保障房建设等问题也亟待解决。

2011年，房地产行业受到了严格的政策管制，房地产企业也遭遇冰火两重天。

恒大高歌猛进，万科稳步前行，绿城则举步维艰。

2012年，国家继续发出紧缩不放松的行业信号，面对国家持续的严格管控，房地产企业能否创新出独特的发展道路？这个昔日的吸金行业还能否如日中天？站在行业发展的当口，重新审视房地产，结合当下的宏观经济背景以及行业市场发展状况，我们将为您展现出一个全方位、深层次的房地产行业。

本报告系笔者根据行业分析的相关理论和机构行业研究观点，结合自身知识结构体系撰写，受限于笔者知识水平，如有错误或者遗漏，恳请指正。

对投资者的建议属于笔者个人看法，仅供参考。

摘要本行业报告站在投资者的角度，基于“行业市场观”，从行业和市场相对的两个方面对房地产行业进行深入分析。

这里的行业方面即狭义的行业概念，主要以企业为微观主体，侧重于行业的固有特点分析；市场方面主要以产品为微观主体，侧重于产品交易关系以及供求分析。

报告的主体分为以下四个层面：概览篇、行业导向篇、市场导向篇、预测建议篇。

概览篇主要介绍行业的定义、分类和行业在国民经济中的地位，构建房地产行业基本的概念、体系与背景，为报告后文的深入分析做好铺垫与支撑。

行业导向篇以企业为微观主体，从行业所处的外部环境和内部环境两方面进行分析。

外部环境从宏观经济环境和产业政策两方面入手，充分考虑房地产行业的经济波及效应和政策导向色彩；内部环境在时间层面分析房地产行业的生命周期，在空间层面分析房地产行业的产业链，并结合产业链上下游揭示行业竞争情况，总结出行业的核心竞争力。

市场导向篇以产品为微观主体，侧重分析产品市场以及供求状况。

该篇首先从市场景气情况、供给情况、需求情况以及价格变动情况对市场总体进行分析，从较为宏观的层面认识房地产市场。

接着考虑到房地产市场特殊的地域性和功能性特征，从地域以及产品功能两方面对市场进行细分，并分别对一二三线城市的房地产市场和住宅、办公楼、商业地产市场进行深入分析，结合行业的一般性与特殊性，全面揭示房地产市场的供求情况。

预测建议篇基于前三篇对近3年房地产行业状况的全面分析，并结合2012年相关月度和季度数据对今后房地产行业的发展进行合理展望，并对报告使用者提供相关建议。

目录概览篇 (4)一、行业概述 (4)（一）行业定义 (4)（二）行业分类 (4)（三）行业地位 (4)行业导向篇 (9)二．外部环境分析 (9)（一）.宏观经济环境 (9)（二）产业政策环境 (11)三、内部环境分析 (16)（一）生命周期分析 (16)（二）产业链分析 (18)（三）行业竞争状况分析 (20)（四）房地产核心竞争力分析 (23)（五）房地产业未来竞争策略分析 (26)四．行业财务指标分析 (28)（一）．数据筛选理由： (28)（二）．数据处理过程 (31)（三）．数据局限性 (31)市场导向篇 (39)五．市场运行情况 (39)（一）房地产业综合景气度分析 (40)（二）房地产市场供给情况分析 (42)（三）房地产市场需求情况分析 (48)（四）房地产市场价格分析 (50)六．行业特定区域市场分析 (51)（一）行业区域特征分析 (51)（二）行业重点地区分析 (53)七．细分市场分析 (58)（一）住宅市场发展状况 (58)（二）办公楼市场发展状况 (61)（三）商业地产市场发展状况 (64)预测建议篇 (66)八．发展趋势预测 (66)（一）宏观环境预测 (66)（二）行业及市场预测 (69)（三）相关建议 (73)概览篇一、行业概述（一）行业定义房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。

主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。

房地产行业属于第三产业，具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

（二）行业分类根据中国证券监督管理委员会于2001年4月发布的《上市公司行业分类指引》标准，房地产业（代码：J）可划分为：J01房地产开发与经营业、 J05 房地产管理业、 J09 房地产中介服务业。

而房地产中介服务业又可细分为 J0901 房地产经纪业、 J0920 房地产评估业、 J0930 房地产咨询业和 J0999 其他房地产中介服务业。

表1-1 房地产行业分类标准（三）行业地位1. 房地产业在我国的发展现状我国的房地产市场是在改革开放后，住房改革涉及工资制度和福利制度等其他很多领域后才逐渐建立起来的。

房地产业是一切经济活动的基础和载体。

国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。

我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。

此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展。

我国房地产业将进入一个大发展大提高的时期。

从市场潜力来看，据了解，近几年我国城镇人均住房面积虽提高了许多，但与一些发达国家相比还相差许多，市场潜力十分巨大。

房地产业成为当今乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长的时间的旺盛期，它使中国每个城市形态和产业功能都发生了巨大的变化，推动了国民经济的稳步发展。

2. 房地产业是国民经济的基础产业（1）房地产业为国民经济的各行各业提供最基本的物质条件——房和地房地产为整个社会经济、社会活动的开展提供了重要的和基本的构成要素。

房地产业为社会一切产业部门提供物质空间条件，并具体构成各个产业部门。

农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地，离开了土地，农业劳动生产就无法进行；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋以及与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。

（2）它为劳动力提供生存和发展最必需条件——住宅和各项配套服务设施在国民经济建设中，城市的现代化建设处于重要地位。

近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。

另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。

随着大量劳动力涌入城市，对住房的要求日益提高，房地产业的发展就是为了解决这个问题，起到稳定社会的作用。

劳动力的再生产要求社会提供一定水平的生活资料以维持生命、恢复体力和养育后代，其中住房是最基本的生活消费品。

如果没有住宅及与之配套的文化、娱乐、体育、教育、卫生、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生产和再生产，劳动力的素质就不可能依据社会经济发展的需要而提高，劳动力的身心难以健康。

（3）房地产业促进了经济发展和城市的建设房地产业对经济增长的贡献1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。

从1998年到2007年，房地产行业增加值从3454.5亿元上升为11854.3亿元，年均增长14.7％，高于国民生产总值的增长速度，成为对经济增长贡献最大的产业。

要消除全球金融危机对中国经济增长的负面影响，刺激经济增长首先要房地产繁荣，房地产投资每增加1％，就可贡献0.275个百分点的GDP增长率。

1房地产业对经济增长的巨大贡献源于房地产是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。

现代社会工业化、现代化的过程同时也是城市化发展的过程。

而就一个城市的形成发展来说，土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设，构成了城市的基本框架、房屋等构筑物的风貌，还形成了城市的种种特色。

一般而言，现代化城市是否具有高效益的经济活力，决定于城市内部结构是否合理化和基础设施的高能化，而这些又与房地产业的发展密不可分。

3. 房地产业是国民经济的先导产业先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。

关于先导产业，美国著名的经济学家罗斯托运用总量分析的方法研究认为，在众多产业部门中每个成长阶段，都有与此相应的起主导作用的产业部门，即主导部门，这些部门的增长、变化、转移、更替、决定了经济成长阶段的变化。

2按罗斯托的看法成为先导产业有三个基本的规定：能有效地吸收新技术；本身具有较高的增长率；能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。

理解扩散性，是认识先导产业的关键。

先导产业有三种扩散性影响，即回顾效应、前瞻效应和旁侧效应。

回顾（后向）效应是指先导产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响。

房地产业的回顾效应相当强烈。

房地产业的后向关联产业包括电力、1数据来源：国家统计局，《中国统计年鉴》，20072资料来源：罗斯托，《经济成长的阶段》，1960钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械，等等。

前瞻（前向）效应指先导产业对新工业新技术新原料新能源的出现的诱导作用。

房地产业的前瞻性表现在促进了建筑业、交通业、通讯业、金融业、商业服务业、文化娱乐业等产业的发展。

旁侧（侧向）效应是指先导产业的发展对社会的影响，主要指促进了社会整体物质文明和精神文明水平的提高这种间接影响。

房地产业的侧向关联产业包括汽车、家电、家具、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育……房地产业对相关产业的带动作用，可以归纳为由于房地产投资对其他产业产生的投资效应系数和房地产使用产生的引致性消费系数。

联合国在总结发展中国家的发展历程后认为，以上两种效应的总和乘数效应为2。