计算说明
1
A1住宅 （2+1）
89
E2住宅 （3+1）
128
2
3=2/1
4
11
12.36% 4000
22
17.19% 3500
5 8000 4500
6=1*5 712000 576000
赠送成本 （元） 7=2*4
44000
77000
赠送成本 总价占比
8=7/6
6%
13%
营销总结-对赠送成本总价万元
2011-5至2016-4预计216.9万元
成本超支：216.9万元-130万元=86.9万元
成本增加消化办法
无
成本管控建议
建议后续项目按照开发分期分地块签订监理合同。
成本总结-节超分析
成本优化案例之外墙石材（节约57.25万元）
原石材做法
现石材做法
1、项目描述：1#-5#石材采用干挂做法。 2、优化方案：建议采用石材点挂做法。 3、成本优化：若石材点挂综合单价可节约100元/m2。以1#-5#楼为 例，则可节约成本57.25万元。
% % 月 万元 月 万元
单位：万元 说明
成本总结
项目开发总成本 预算达成率
实际
计划
成本总结-开发成本构成比对
项目开发成本构成与对比表
成本项目
预算金额
土地获得价款
开发前期工程费
主体建安费
基础设施费
配套设施费
开发间接费
销售费用
管理费用
财务费用
政府配套工程
合计
预算占比 100%
实际金额
实际占比 100%
营销总结
总销售收入 销售均价
实际
计划
营销总结-营销费用构成比对
项目营销费用构成及占比情况
成本项目
销售设施建造费 销售管理费用 物业服务费 品牌建设费
（预万算元数） 预算占比
实际数 （万元）
实际占比
变动 （万元）
变动比例
说明
市场研究费 公共关系维护费用
客户会费用 媒介广告费 广告设计、策划费
推广活动费 销售代理费 销售资料及礼品 促销费用 现场包装费用
营销总结-对赠送成本总价占比过高产品的评价
赠送空间
赠送空间 赠送一 半空间
赠 送 一 半 空 间
赠送空 间
赠送一 半 空间
赠送一 半空间
赠送一半空 赠
间
送 空
赠送空间
C2 118平 三室二厅一卫 赠送17平米（赠送成本总价占比15.1%）
总评：利润低，去化情况不理想。 优点：户型方正，动静适宜，空间利用度高。 不足： 1.产品同比面积偏大，总价偏高。 2.赠送多但零散，未能通过大范围赠送增加使用功能，客户对赠送空间接
3、受监地块建筑主体完成一半后付10%； 4、受监地块主体验收全部合格后付20%； 5、受监地块项目全部竣工验收合格后付20%；
2013-2-28前按4.9万元/月，2014年3 月1日以后按3万元/月执行。
6、全部受监地块总体验收合格后付15%； 7、各地块总体验收合格半年后支付监理余款。
合同总额
户型
A1住宅 （1+1）
83㎡
A2住宅 （2+1）
92㎡
套数占比
产品评价
产品结构评价
产品线建议
去化速度快，去化周期为2个月。 12.1% 利润率低（-32.13%）
客户认可度较高。
建议该面积段做优化升级，变 占比合理，面积适中，二如房保为留三两房房。产品，则建议面积
控制在80㎡内。
37.9%
去化速度较快，去化周期10.5个月。 利润率高（-24.92%） 客户认可度高。
90%去化速度 （套/月）
6套/月
销售均价 （元/㎡）
8000
利润率 （%）
12%
同类产 品占比
20%
营销总结-对户型及产品结构的评价
面积区间
面积 占比
户型 套数占比
产品评价
产品结构评价
产品线建议
总结： 建议：
营销总结-对户型及产品结构的评价
面积区间 90以下 90-110
面积 占比 9.5%
29.8%
营销总结-问题产品解读
2.产品成本高、售价低
该户型总成本为：84.6万元， 而售价仅为72万元。售价远低 于成本造价，严重亏损。
赠送面积总成本约12.3万元占 该户型总成本的14.6%，占该户 型总价的17.6%。
因成本过高而售价过低，导致该户型利润率为-29.91%。远低于成本造价且低于该项目 平均利润率-28%。
节超
单位：万元 节超比例
成本总结-建安成本比对
建安成本比较分析表
成本科目 一、前期工程 二、地下室或独立车 库 三、主体住宅楼 四、主体商业楼 五、基础设施费 六、配套设施费 七、工程管理费 八、工程后续成本 建安成本合计 单方造价（元/㎡）
预算金额 结算金额
1
2
节超 3=1-2
节超比例 4=3/1
32个月 22个月
22个月
实际时间
32个月 22个月 22个月
摘牌2014/01/19
开盘2014/09/21
开工2014/06/20
交付2016/09/07 竣工2016/04/09
售罄2016/07/09
项目概述-项目开发大事记
项目开发大事记
– yyyy.mm.dd
事件及影响
项目概述-项目开发大事记
单位：万平方米
项目
控规 指标
报规 指标
实际 指标
总用地面积 总建筑面积
▪地上面积 ▪地下面积 计容面积 容积率 住宅面积 商业面积 配套面积 建筑密度 建筑限高 绿地率 人防面积 车位数量 ▪地上车位 ▪地下车位 配建要求
项目概述-项目开发进度及达成情况
1.节点达成率
节点总数
按时完成数量
一级节点
二级节点
项目开发大事记
– 2011.02.23 取得国有建设用地使用权成交确认书 – 2011.05.26 取得立项批复 – 2011.06.13 项目正式开工（3#楼） – 2011.07.26 签订国有建设用地使用权出让合同 – 2011.09.07 取得建设用地规划许可证 – 2011.10.15 金辉城会所开放暨品牌落地发布会 – 2011.11.17 取得国有土地使用证 – 2012.04.26 取得施工证（1-5#楼） – 2012.05.12 首次开盘（A3#、A5#楼），当日去化56% – 2012.09.26 A2#楼开盘销售，当日去化15 % – 2012.09.30 项目累计净现金流回正(含融资) – 2012.10.15 售楼处、样板间、景观示范区正式开放 – 2013.01.10 A1#楼开盘销售，当日去化 24% – 2014.06.02 一期住宅售罄 – 2014.06.27 3#、5#楼通过竣工验收 – 2014.06.30 3#、5#楼交付
①
②
③ =① -② ④=③/①
单位：万元 说明
成本总结-承供商履约评价
主要承供商履约情况一览表
科目
施工图设计 单位
总包
监理
外装
合同 单位
合同 金额
结算 金额
评审 结论
5535.92
？？元/㎡
★★★★☆
综合 评价
说明：三颗★ 合格，五颗★ 满分。2个☆=1个★
景观
单位：万元 电梯
成本总结-合约规划执行情况
➢优化D1户型，将面积控制在130 ㎡内。
➢降低赠送比例，或集中赠送。 ➢对于首再改类中低档楼盘，应优化产品，使其适应低端刚需再改客户（如三代同堂）。
营销总结-面积赠送情况
项目产品面积赠送及成本分摊情况
户型
销售面积 赠送面积 赠送面 单方造价 销售均价 销售总价 （㎡） （㎡） 积比例 （元/㎡） （元/㎡） （元）
利润率 利润率
营销总结-产品类型分布
全案产品分布情况
30%
A1
25%
F
金牛
20%
明星
A1
15%
10%
问题D
5%
E
G
H C1
瘦狗
0%
0
10
20
30
平均利润率：15.1%
平均去化速度：33.2套/月
情况说明：
40
50
60
70
去化速度（套/月）
住宅产品分布情况
30%
A1
25%
F
金牛
20%
明星
A1
15%
10%
问题D
5%
E
G
H C1
瘦狗
0%
0
10
20
30
平均利润率：15.1%
平均去化速度：33.2套/月
情况说明：
40
50
60
70
去化速度（套/月）
营销总结-问题产品解读
营销总结-问题产品解读
1.产品竞争力不足
送一 半
送一 半
全送
静区
通道
全 送
动区 静区
送 一
静区 半
全送
送一 半
全送
PK竞品
（中南）
赠送
动区
成本总结-节超分析
成本总结-节超分析
监理费超支原因分析（超支86.9万元）
节超原因
因开发进度调整造成项目受监时间过长，导致成本增加。
成本变动
付款条件
原合同
变更后
1、进场后按1目0日前内最付1后0%一； 批交房计划为2016年4月3日。 2、基础工监程理全项部目验收费合用格增后付加2201%；6.9-130=86.9万元。