商业地产管理策划方案商业地产招商运营管理策划方案目录第一部分项目综合评估一、市场综合评估二、项目概况三、项目SWOT分析四、项目市场定位第二部分项目发展定位一、物业发展定位二、租售模式定位三、投资者投资模式定位四、经营定位五、经营业态组合第三部分项目经营管理分析一、经营管理定位二、物业管理定位三、经营管理实施前提第四部分项目经营模式分析一、商业物业营销误区二、租售模式分析三、租售模式定性四、招商模式定位第五部分物业管理收费标准一、物业管理费定价因素二、物业管理费定价依据三、物业管理费收费标准第六部分经营管理组织架构一、组织管理架构图二、人员配备三、职能职责四、运作机制五、激励机制六、监督机制七、约束机制八、信息反馈及控制机制九、量化管理及标准化运作第七部分经营效益分析一、收入分析二、支出分析三、利润分析第一部分项目综合评估一、市场综合评估（一）某某消费者特征1、人均GDP突破10000元，个人消费潜力增强。

2、在吃、穿、玩方面消费支出较大。

3、崇尚海派（上海）文化，消费观念较为时尚。

4、注重产品品质，追求品牌。

5、向往环境优美的购物场所，渴望得到优质的服务。

6、投资房地产物业意识较强，投资商铺逐渐兴起。

7、购铺以自营为主，投资商铺出租者有上升趋势。

8、口碑宣传效应较为突出。

（二）某某零售业特征1、某某零售业处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导。

2、商业服务仍以传统的线型街道为依托布局，缺少大商家及相对集中的核心商圈。

3、地段仍然是决定商业价值的绝对因素，缺少主题式商业及龙头商业。

4、服务功能单一，缺少集购物、休闲、娱乐、餐饮等一站式消费场所。

5、商业形态多为物质需求型的生活、生产用品小商铺，缺少成规模、上档次的购物场所。

6、部分业态缺乏中高端产品的市场供给。

7、大多商（市）场缺少统一的经营管理、正规的物业管理。

8、城市现有业态无法满足日趋增长的消费需求。

附表：某某与盐城其它县（市）零售业态比较|如下表（三）某某商服物业特征某某县城城区的商服物业形式较为单一，主要有两大类产品形态：中小型商铺、中大型商场。

中小型商铺，空间相对较小，经营较独立，建筑形式为临街底铺、一上几多层商住楼，多依附于主要街道或大型社区广场周围，采取捆绑销售，底商单铺面积在20～40㎡，一上几商住楼面积在80～250㎡，总价较高，是某某市面上较为多见的传统商业模式，由于其性价比较差，难以形成商业聚集效应，目前越来越不受投资者欢迎。

中大型主题商场，经营规模大，产品种类齐全，经营信誉高，多位于商业繁华地段，建筑形式为二层或两层以上独立商业，规模在500平方米以上，多采用整体出租方式，统一经营、统一管理，多数为外地投资者投资经营。

表一：中小型商铺形态特征表二：中大型主题商场形态特征（四）区域内同类商服物业发展现状市场评估结论：1、某某日益增长的人口及其特有的消费特征使得某某具有较强的消费需求。

2、零售业目前仍处于自然的集市发展阶段，缺少合理的城市规划及经营管理引导，城市现有商业业态无法满足日趋增长的消费需求。

3、商服物业形式单调，无法形成商业聚集效应，硬件的落后加上软件配套的滞后严重限制了某某商业的成长和成熟。

4、消费者品味日趋提高，投资者及经营者日渐成熟，综合型商业、统一经营、统一管理等商业形态及经营模式在零售行业扮演着越来越重要的角色。

二、项目概况（一）项目简介某某东方广场地处某某最繁华的人民路与向阳路地段，西临农工商超市，东靠风景优美的西塘河，北依未来的城市景观河道——建港沟，总建筑面积达60000多平方米，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光、商务服务等为一体的一站式消费场所。

项目所在商圈商业氛围浓厚，交通四通八达，项目与周边商业建筑共同形成了完善齐全的商业中心区，发挥着城市中心区域的商业聚集效应和辐射效应。

东方广场的出现，将引领某某商业最新潮流，促进城市的经济飞速发展，加速城市与国际接轨，是当之无愧的某某城市客厅和第一商业据点。

（二）项目特征由于项目所处特殊的地理区域、一流的商业地段及某某特定的社会发展阶段，加上项目规模以及开发商较为理性的开发战略，使得本项目具有不同于其它商业项目的如下特征：1、项目规模某某首席，60000多平方米综合商业对某某的商业格局影响举足轻重。

2、一站式消费基地，项目业态较为齐全，招商范围广、难度大。

3、未来业主较多（约650多套铺位），人事复杂，后期经营及物业管理存在挑战性。

4、项目的开发经营扮演着城市形象的改进及商业格局重组的角色，开发意义深远。

5、项目规划起点高，商业硬件及公共设施配套投入较大，后期运营要求高。

（三）项目开发思路结合以上项目特征，为了确保项目的开发成功，顺利迈进苏北第一步，在开发之初，发展商就应树立以下开发经营理念：6、发挥项目规模优势，联合某某周边商业共同打造某某核心商圈，形成商业聚集效应。

7、倾力打造某某“一站式消费基地”，规划布局科学合理，业态齐全，重视招商。

8、“经营为先，定位为重”，统一业态、统一管理。

9、项目的开发经营应结合城市经营发展，高起点、大手笔，充分利用城市资源。

10、成立项目专业经营管理公司，后期经营管理科学合理，节约运营成本。

三、项目SWOT分析（一）优势（S）◆项目地处某某传统繁华商业区核心地段，商业认知度及认可度较高。

◆项目规模较大，规划设计起点较高。

◆项目业态齐全，有打造一站式购物中心的基本条件。

◆项目交通便利，四通八达，商业广场内部交通组织流畅。

◆项目北临建港沟，东临西塘河，拥有良好的自然环境资源。

◆发展商实力雄厚，品牌强势组合。

◆市场未来实施“统一管理，规范经营，统一宣传”，打造永不落幕的购物天堂。

◆项目属于某某重点招商引资项目，政府较为重视，支持力强。

（二）劣势（W）◆商业体量较大，招商、销售有压力。

◆开发商首次介入某某开发市场，消费者对开发商认知度不高。

（三）机会（O）◆当地经济快速增长，人民生活水平进一步提高◆对购物、休闲、娱乐、文化观赏综合商业需求强烈◆某某人均收入逐步提高，消费者投资意识渐强◆市场目前缺少大型综合购物中心◆目前市场缺少性价比较高的投资型经济型商铺（四）威胁（T）◆人口少，消费力支撑不够。

◆市场空间容量有限。

◆当地媒体渠道不畅。

◆市场现有商户较多，部分商业经营状况不佳。

◆同期同区域内有部分商服物业推出，竞争压力较大。

◆市场较小，口碑传播较快，要求项目不能出现灾难性错误。

◆产品形态及经营管理模式为某某市场创新，客户接受程度需要一定时间。

四、项目市场定位（一）项目属性定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光、商务服务为一体的体验式立体橱窗商业街区。

（二）项目产品定位1、物业形态定位一个集步行街、综合百货、专业市场、大型餐饮、酒店式公寓、休闲广场等为一体的立体式橱窗商业街区。

2、产品功能定位购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游观光、商务服务为一体的“体验式立体商业街区”。

3、产品经营定位（1）经营定位：综合性服装饰品、百货、餐饮、娱乐、休闲商业广场。

（2）消费定位：中档为主，部分高档。

（3）投资定位：购铺纯投资和购铺自营投资（物业投资、经营投资）。

（三）项目业态定位1、精品专卖店、百货零售、专业市场及配套商业。

2、购物与综合型娱乐休闲项目等基本业态组合。

（四）项目形象定位某某核心商圈苏北财富标王（五）项目客户定位1、客户区域定位以某某目前的经济发展现状和形势，还没有大城市的辐射能力，其消费市场表现出来的为区域性特点，结合前期市场调查、客户深度访谈及我司操作类似商业项目的经验判断，本项目客户群体特点也将是以某某为主的区域性客户群体。

某某本地投资客和周边县（市）镇投资客与异地部分投资客✧某某县城城区投资客…………………………约60%—65%✧某某县下属乡镇投资客………………………约20%—25%✧某某周边县（市）投资客 (5)✧在外经商务工的某某人 (5)✧南京、浙江等地专业投资客 (5)✧在某某经商的外地人 (5)2、投资意向定位经过前期市场深度访谈、调查问卷等手法了解到某某目前关注本项目并具有投资意向的客户大至分为购铺出租投资和购铺自营投资两种，比例约4:6。

✧购铺出租投资（物业投资客） (35)✧购铺自营投资（经营投资客） (60)✧购铺其它意向 (5)第二部分项目发展定位一、物业发展定位（一）以产品创新制胜：产品制胜，一鸣惊人（二）以营销重塑市场：营销护航，规范市场（三）以招商促进销售：销售为主，招商互动（四）以管理促进经营：商场化管理，市场化经营（五）以经营保障销售：经营为先，销售为重二、租/售模式定位三、投资者投资模式定位四、经营定位⏹某某商业中心区中高档特色商业街区先驱——引领某某中档消费潮流⏹某某商业中心区商业旗舰——最早建成的大型综合性商业广场⏹某某商业中心区标志性绿色环保商业典范——独一无二的生态绿色环保商业规划设计经典⏹某某商业中心区首创人性化购物、休闲、娱乐领袖——倡导一站式消费经营理念⏹某某商业中心区最具投资价值的——升值黄金铺王⏹某某商业中心区经营回报最稳定的——品牌商铺五、经营业态组合（一）业种与业态组合（包含的经营内容）1、业种定性A.综合百货（不含综合体）B.小商品（批发\零售）C.数码城D.家电城E.家居广场F.餐饮G.休闲娱乐配套H.医药、诊所I.公益投入（儿童游乐场）、健身中心、配套餐饮2、业态组合A.综合百货——男士系列：男正装（品牌专卖）、牛仔、男休闲装、男裤类、男士精品（领带、衬衫、帕袜、内衣）、男士鞋庄女士系列：职业装、时装、女休闲装、休闲洗水、牛仔、少淑装、衬衫、帕袜、针织服装、内衣、女士鞋庄、孕妇装、婚纱摄影女士护肤：化妆品中老年系列：中老年装、鞋庄儿童系列：童装、童鞋、儿童玩具、婴幼品、童车（床）皮具箱包：皮具、箱包精品：钟表、眼镜、珠宝首饰B、小商品：副食、饮料、玩具、文体用品、针织、纺织、礼品、工艺品、电子钟表、鲜花（塑花）、茶叶茶具C、数码城：电脑、电脑周边产品、电脑软件、通讯、通讯周边产品D、家电城：黑色家电、白色家电、日用家电、交电、小电器E、家居广场：民用家具、办公家私、窗帘、布艺、家居饰品、婚庆用品、床上用品、运动器械、康体器械、旅游用品、洁具、五金、门锁F、餐饮——特色餐饮：各地方特色——杭帮菜、川菜、湘菜、粤菜、徽菜等大型餐饮：品牌大型酒店（酒家）G、休闲娱乐休闲类：桑拿洗浴、洗脚、美容美发、西餐、茶苑、网吧娱乐类：KTV、恋歌坊、酒廊、酒吧H、医药、诊所I、公益配套——儿童游乐场、音像制品、书籍、健身中心（二）业态划分1、业种分区（见分区附图）◆综合百货◆小商品（批发零售）◆数码城◆家电城◆家居广场◆餐饮◆休闲娱乐◆公益配套（儿童游乐场）2、业种定量◆综合百货 46%◆小商品（批发零售） 5%◆数码城 9%◆家电城 9%◆家居广场9%◆餐饮 15%◆休闲娱乐 5%◆配套（儿童游乐场） 2%第三部分经营管理分析商业物业由于开发者、所有者、经营者、管理者四权分离，在管理上与住宅或其他建筑类别有着本质的区别。