问万达模式：运营之痛2012年11月15日09:4521世纪经济报道王营常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。

这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。

在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。

北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。

“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。

”当地一位颇资深的业内人士称。

两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。

据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。

而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。

万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？运营之困襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。

资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。

据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。

但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。

李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。

他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。

“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。

”另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。

上个月，他们亏损了5万。

这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。

”但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。

万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。

比如，同样一家首饰店，位于该市中心的人民广场店和长虹路店的专卖店是盈利的，但在万达广场则是亏损的。

另外，李强告诉记者，号称当地唯一甲级写字楼的襄阳万达广场写字楼，其高昂的物业费，也令当地公司难以承受。

万达地产董事长王健林曾对外透露，万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。

仅从上述标准衡量，襄阳已经符合万达的选址标准。

据公开资料，2011年末，襄阳市常住人口552.72万人(指常住本市半年以上人口)，当年实现地区生产总值2132.2亿元，三大产业结构比例为13.7：57.1：29.2。

记者发现，这个城市投资额较大的分别是采矿业、制造业、电力、燃气以及建筑业。

2011年，该市社会消费品零售总额为686.6亿元，其中城镇455.3亿元。

但业内专家认为，作为商业地产运营最重要支撑的，是当地人均消费支出。

数据显示，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。

该市城镇化率为51.99%。

虽然襄阳市也不乏豪华的奔驰宝马车，但决定大型购物中心得以长期运营下去的，还是当地的平均消费水平。

万达模式思考襄阳万达广场可能不是个案。

据了解，上海、广州、济南、沈阳、武汉等地的万达广场均被曝出商铺出租一般、人气不足的状况。

据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元。

其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元。

截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米。

但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。

也就是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。

记者获取的一组未经万达集团证实的数据称，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。

按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。

相比之下，龙湖地产商业的单位效益租金要好一些。

2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元。

至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米。

而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%。

但这并不阻碍万达向全球第一的商业持有规模冲刺。

相关数据显示，万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

一位业内人士告诉记者，万达模式的迅速复制和扩张，是因为万达找到了三个制胜点。

第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方政府追求短期政绩的需求。

据万达一位内部人士称，“万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。

如果完不成集团的要求，可能就要面临走人的风险。

”据这位人士估计，万达地产今年主动辞职的中高层比例就在20%-30%之间。

今年10月13日，万达项目系统9月营销考核会在北京石景山万达铂尔曼大饭店召开。

会议的主要内容是对销售回款优秀的公司进行表扬，对销售回款差的公司进行批评。

总裁丁本锡要求项目系统抓住市场、盯住销售，完成全年销售指标。

据万达广场一位营销系统负责人告诉记者，万达在持有物业方面与其他商业地产商经营方式并不同。

比如，他的工作任务是，集团给出一定的预算，他们按照该预算定期完成一些旺场的工作就可以，但对于商场的租金收入状况他们知情不多。

“租金都是定期打到项目指定的财务公司用来还贷。

”上述万达内部人士告诉记者，万达内部采用的均是模块化管理。

“万达有着强大的制度化。

也就是说，万达最终形成的企业文化是，企业不过分依赖人，离职任何一个中高层都很难影响到万达扩张速度。

”但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。

北京锡恩企业管理顾问公司董事长姜汝祥认为，万达模式的硬伤在于，用住宅的思想做商业地产。

万达公布的业绩报告显示，上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。

2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率89.9%。

对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。

在商业地产减速的背景下，万达又将大规模圈地的模式，复制到了文化旅游地产。

根据公开资料统计，万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。

而万达地产在旅游地产的扩张，几乎重复着其商业地产扩张的核心要素，即低价拿地，先用项目的住宅销售收入来滚动开发。

然而，令业内人士担忧的是，大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式，迄今未找到合适的商业模式，未来一旦经营不善，地方政府以及银行将一同承担巨大风险。

如果说大型城市综合体运营不当，可能给当地留下空旷的固体建筑，文化旅游项目开发不当留下的，则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。

万达“做一条死一条”金街模式堪忧时间:2013-07-03来源:东方早报“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。

然而，在高速扩张的同时，各种问题也在显现，步行街街铺产品“金街”更是成为万达最为行业所诟病的产品，被称为“做一条死一条的商业街”。

街铺大面积空置其实早有媒体多次报道，武汉菱角湖万达广场街铺交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街铺运营不佳，导致业主轮番投诉。

广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。

而在上海，记者日前现场探访发现，开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置，目前在营业的均为一些不知名的饮料吧、烧烤店、甜品店、台球房。

宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。

上海新联康地产分析师吴贤透露，江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。

小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。

上海万达广场置业有限公司总经理吕正韬向记者表示，万达广场金街的出租率还是不错的，至于现场有些店没有开，是因为店铺正在装修或者更换。

金街街铺为零散销售的产权，不是统一经营管理，存在有的业主希望得到更高的租金回报而选择暂时等待。

金街的经营困难可以归结为先天因素不足。

易居中国克而瑞信息集团商业事业部总经理林戈指出，万达并没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计。

首先，在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。

万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。

而购买街铺的业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比，所以即便与万达的商场存在同业态竞争，金街的店铺根本无法与商场内的品牌竞争，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

对此，吕正韬坦言，很难把金街的业态与万达广场本身一起考虑到整体的业态分布上去，因为金街是全部对外销售，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。

吕正韬认为，金街应该自然有其生命力。

金街产品是对室内步行街的补充，有一些业态例如小餐饮，在大商业里受条件限制无法引进，而开在外面的金街，不受营业时间影响，在业态上也没有太多限制，但这部分餐饮仍是整个万达广场很重要的组成部分。

透支未来升值空间万达并不是不知道商铺散卖后可能陷入的困境。

其第一代产品便遭遇过在散售部分商铺后，不少商铺的后续经营陷入困境的局面。

随后万达改进了产品，采取靠出售住宅、写字楼回笼资金的模式。

然而，散售商铺产品金街的推出再次将万达推入泥潭。

以宝山万达为例，网上房地产数据显示，金街的参考售价为29000-90000元/平方米，而其办公楼的参考报价为20000-25000元/平方米。

显然，金街的价格和利润空间，是万达明知将其散卖后会面临运营困境依然愿意做的重要原因。

差不多的单位建筑成本，相对住宅和办公的利润，商铺的利润要高得多。

因此提高商业物业可售比例，可以使万达回笼资金大幅增加。

“但对业主而言，高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，也就是造成金街做一条死一条的原因。

” 林戈分析。

金街的运营困境已经给万达品牌带来负面影响，其过度透支未来升值空间的高售价也将面临考验。