海口滨江新城控制性详细规划说明一、项目背景“滨江新城”项目位于海口主城区东南部、南渡江西岸，东与海口江东组团隔江相望，西北与琼山区府城相连，是海口城市总体规划中城市中心组团的有机组成部分。

从区位上看无论现状还是未来，滨江新城均位于城市与美兰机场联系的主要连接地段，区域位置较为重要。

2007年8月琼山区政府按照海口城市总体规划发展战略要求，提出了建设“滨江新城”的构想。

目的是通过对本区域土地等资源的整合利用、优化提升，拓展琼山区城市发展空间，以达到疏解琼山老城区建设压力，更好的保护好历史文化名城，同时促进琼山区产业经济的更新，尽而全面带动琼山区经济社会更好的发展。

滨江新城项目已被列入2008年海口重点项目之一，也是琼山区未来五年的建设重点区域。

按照这一思路，琼山区政府于2007年11月成立了滨江新城开发建设指挥部，并委托上海置业集团和海南佳元公司组织了“滨江新城前期策划及控制性详细规划研究”方案征集活动。

2008年4月1日，由琼山区政府主持召开了“海口市滨江新城控规研究方案专家评选会”，由佳元公司委托的安道国际方案为中选方案。

为了使下一步滨江新城开发建设有章可循，受琼山区政府和海南佳元房地产开发有限公司共同委托，由雅克设计机构和安道国际合作组成团队，进行滨江新城控制性详细规划的编制工作，以期为滨江新城的开发建设提供管理依据。

二、现状概况及分析1、规划范围滨江新城规划用地东临南渡江江边，西至海榆东线高速公路；南以新大洲大道为界，北至凤翔东路北侧30米规划道路。

用地南北长约3km，东西宽平均为2.5km（最宽处为4.3km，最窄处为1.3km）。

规划用地总面积814.69公顷。

距海口市中心区约8公里。

2、基地自然条件（1）地形地貌规划区内地形呈西高东低之势，整体地势比较平缓，场地大部分为坡度小于3%的的平地。

高程最低处4米；最高处大于17米，大多数用地高程处在5-13米之间。

（2）地质状况规划范围内新大洲大道以东大部分用地为新埠岛-铁桥三角洲平原、多属河流阶地夹淤泥质地基土亚区，新大洲大道以西大部分用地为火山岩台地残坡基地积土区。

规划区内分布有马袅-铺前及海口-云龙两条断裂带，分别呈近东西和近南北走向。

（3）水文情况规划用地东部濒临南渡江，规划区段江面宽度约为300-500米，其西岸已按照百年一遇的防洪标准设防。

规划区内主要河道有响水河、龙塘河，两河汇集后经个钱渡闸口流入南渡江。

未建设地区分布较多的水塘和水坑；水质总体状况较好。

3、行政区划、人口及土地权属情况规划范围内共计有下坎居委会、铁桥村委会、红星村委会、五岳村委会、儒传村委会等五个基层管辖单位。

现状总人口7882人，其中城市居民5228人，农业人口2654人。

人口统计详见下表：现状人口统计表规划区内国有土地总面积176.50公顷，占总用地的21.67%，主要包括绿色佳园、第三看守所、政法学校、劳教所、省疾控中心、丹玺琉泉小区等单位。

集体土地总面积146.97公顷，占总用地的18.04%，主要包括铁桥村委会、五岳村委会、红星村委会、儒传村委会的11个村庄、农田等村集体土地；其余多数为未查明权属的集体土地，有待于地籍图测量完毕后统计。

现状权属情况详现状权属图。

4、土地利用现状规划区总用地面积814.69公顷，其中城市建设用地面积219.94公顷，占总用地的29.87%，主要为居住用地、工业用地、仓储用地、道路广场用地以及特殊用地。

非建设用地主要为水域、农用地及村镇建设用地，占总面积的70.13%。

现状土地利用平衡表（1）居住用地现状居住用地面积43.05公顷，占现状城市建设用地的19.57%。

主要集中在规划区北面较大的居住小区有绿色佳园、天上人间等。

（2）公共设施用地行政办公用地：现状行政办公用地9.69公顷，占现状城市建设用地的4.41%。

主要为琼山区公安分局、人武部等单位办公用地。

⏹商业金融用地：现状商业金融用地17.66公顷，占现状城市建设用地的8.03%.主要沿新大洲大道分布。

⏹医疗卫生用地：现状医疗卫生用地2.39公顷，占现状城市建设用地的1.09%。

主要为省疾病防控中心。

⏹教育科研用地：现状教育科研用地21.17公顷，占现状城市建设用地的9.63%。

主要为海南政法学校、华侨商业学校、海南旅游职业学校琼山分校区等。

⏹文物古迹用地：现状文物古迹用地0.24公顷，占现状城市建设用地的0.11%。

即海南政法学校内的陈公墓。

（3）工业用地现状工业用地主要分布在规划区内南面，较大的单位有万达包装厂、兴牧饲料厂、府城综合厂等，总面积30.79公顷，占现状城市建设用地的14.00%。

（4）仓储用地现状仓储用地3.27公顷，占现状城市建设用地的1.49%。

（5）对外交通用地现状对外交通用地用地12.50公顷，占现状城市建设用地的5.68%。

为规划范围内椰海大道和东线高速公路用地。

（6）道路广场用地现状道路广场用地52.62公顷，占现状城市建设用地的23.92%。

（7）市政设施用地现状市政设施用地9.15公顷，占现状城市建设用地的4.16%。

主要有水厂、消防站和加油站。

（8）保安用地现状保安用地17.41公顷，占现状城市建设用地的7.92%。

主要为第三看守所、第一劳教所、第二劳教所、女子监狱等单位用地。

5、现状建筑状况（1）建筑高度：规划区内建筑高度以低层和多层为主。

绝大多数为1-3层的低层建筑，沿新大洲大道和凤翔东路有少量多层和小高层建筑。

（2）建筑质量：除绿色佳园小区、政法学校、第三看守所、劳教所、丹玺琉泉小区等单位的建筑质量较好，基地内其余建筑质量一般，部分村民住宅建筑质量较差。

现状建筑高度和质量状况统计如下：现状建筑高度统计表现状建筑质量统计表6、道路交通现状区内现状主要道路有凤翔东路、椰海大道、新大洲大道、滨江西路、海榆东线高速公路，主干道路网已基本形成，另有若干条村镇道路，次干路及支路网尚未形成，道路级差较大。

道路现状一览表7、市政公用设施现状（1）供水工程现状：目前规划区由儒俊水厂供水，儒俊水厂水源为南渡江，目前日供水能力5万吨/日。

根据海口市城市总体规划，远期供水能力提升为20万吨/日。

（2）雨水排水工程现状：滨江新城地形呈西高东低态势，城市建设区雨水主要通过已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道两侧的雨水管网排放至南渡江；未建设区或村庄建设区雨水就近排入响水河和龙塘河以及附近水体或低洼地，尚未形成有组织的排放系统。

（3）污水排水工程现状：目前规划区的污水未经处理或经简单处理便直接排入河道或低洼地，对水体和土地造成污染，影响区内水体的水环境质量。

污水管网主要分布在已建道路凤翔东路、新大洲大道、椰海大道和在在建道路滨江西路上，尚未与城市污水处理系统沟通，管网整体利用率较低。

（4）电力工程现状：规划区内四条110KV高压线自220kV玉洲变电站分别从东线高速东侧（两条）、响水河东侧以及新大洲大道北侧接入府城、市区以及江东地区。

（5）燃气工程现状：规划区内现状气源为瓶装液化气，没有燃气站点以及燃气管道设施。

（6）城市环卫工程现状：规划区在天上人间小区东侧设有凤翔垃圾转运站一处，日转运量100吨。

（7）防洪工程现状：规划区内南渡江东岸河堤已按百年一遇的防洪标准建设。

响水河及龙塘河两侧防洪堤岸尚未建设，暴雨期时常淹及两河周边低洼地区。

根据海口市城市总体规划，两河应按二十年一遇标准设防。

8、现状条件综合评价本项目用地目前处于海口主城区的边缘区域，属尚未发展成熟的城市建设区。

区内路网交通、公共设施和市政基础设施等配套尚未完善，村庄分布密集，已建成用地功能杂乱，特别是部分单位用地性质与建设“滨江新城”矛盾较大。

这都成为本项目需要重点解决的问题。

但本项目用地位于主城区和机场联系的主要交通线上，内外交通便利，用地濒临南渡江，自然景观条件好，区内未建设用地较多，用地开发潜力大，都成为开发建设的有利条件。

滨江新城的建设应充分利用交通、环境、土地等优势条件，重点解决土地整合、村庄搬迁安置等难点问题，加大基础设施配套和环境保护建设等工作，筑巢引凤，吸引外部资金进入，促进滨江新城的建设。

三、规划依据、原则1、规划依据⏹《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1 ）⏹《城市规划编制办法及实施细则》（2006.4）⏹《海口市城市规划管理技术规定》（试行版）⏹《海口市城市总体规划》[2005～2020]⏹《南渡江滨江地带区城市设计深化设计》（雅克设计机构，2007年编制）⏹《海口市滨江新城前期策划及控制性规划研究方案》（安道国际，2008.4）⏹规划范围1：1000地形图（电子版）⏹相关规划、建筑、道路工程等设计成果资料⏹现状调研资料2、规划原则（1）遵循并延伸城市设计方案的思想和理念，通过控规的技术手段与城市设计的结合，达到更有效的指导未来城市建设目标。

（2）坚持尊重自然，以人为本的设计理念，注重与场地自然环境的融合和对生态的保护，注重对人的关怀，在用地安排、设施配套、环境营造等方面最大限度的满足人的需求。

（3）采用整体控制与重点强化相结合的方法，在控制好城市的土地使用、公共空间、支撑系统的前提下，针对性的解决好开发建设管理中的重点问题。

（4）注重规划控制性和灵活性的结合，使规划成果刚性和弹性兼备，以适应未来开发市场化运作的要求，使规划具有可操作性。

四、规划目标、功能定位与建设规模1、规划目标通过对区域内及周边自然和人文资源的充分利用整合，提出的规划目标为：把滨江新城建设成为南渡江西岸的滨江休闲娱乐之城，体现绿色生态理念的滨江居住之城，具有新时代经济模式的智慧创造之城。

2、功能定位：（1）海口市东南部区域公共中心(城市公共体系层面）——完善中心组团公共体系的重要一极根据海口市城市总体规划，中心组团的公共体系结构为“一主多副”，即一个市级中心区（中心商务区）和多个片区级服务中心。

本片区将承担起海口城市东南部区域公共服务中心的功能。

（2）南渡江畔新型生态住区（城市生活层面）——构建滨江理想人居环境，打造海口生态园林城市充分利用南渡江畔优越的自然环境景观条件，强调人与自然的和谐共生，将生态、环保的理念贯穿建筑布局和住区环境营造中，形成高品质的绿色生态住区。

（3）海口市滨江休闲产业、现代服务产业发展区域之一 (产业经济支撑层面）——引进外部产业进驻，促进税源经济发展利用该区域滨江临园的环境资源优势和靠近机场的区位交通优势，发展以休闲旅游服务、文化创意、研发、外包、空港服务延伸的旅游商务（物流快递、游客到访咨询、旅游设施租赁、接待）以及相配套的服务设施（SOHO公寓）等具有现代服务特征的产业。

通过引入外部产业的进驻，促进滨江新城的建设以及琼山区税源经济的发展。

3、建设规模（1）居住人口规模规划采用两种方法预测居住人口容量.人均居住用地控制指标法本次规划居住用地面积283.86公顷，根据《海口市城市总体规划（2005～2020）》，人均居住用地控制指标为33平方米/人。