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地块分析、市场调研
通常情况下，新项目的市场调研包括但 丌限于：
市场调研 是前期营销工作中非常辛 苦的一项工作，同时也是非常重 要的基础性工作，关系到整个项 目的定位、推广以及价格策略的 制定。
项目所在地区国民经济运行情况；
区域房地产政策； 区域房地产市场近5年整体成交走势； 区域房地产市场近1年分业态（住宅、商 业、公寓、写字楼）成交情况； 重点竞争项目深度调研（项目体量、产 品设计、主要卖点、推广渠道、成交量 价分析、去化速度分析、客户构成分析 等）； 根据特定需要，迚行的市场调查问卷；
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项目综合定位
以首农·东郊农场项目为例：
泛望京·升级公园 华宅·尊享八万商 业内能
A
市场定位
B
客群定位
以北部地区首次改善 型客户为主，附带少 量再次改善型客户。
以120-160㎡ 中大面积精装 户型为主力。 园林规划设计 应为中式风格。
C
产品定位
D
价格定位
项目住宅价格3500040000元/㎡之间，丌 含精装费用。 入市价格35000元/㎡。
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项目综合定位
以首农·东郊农场项目为例：
在价格定位的过程中，我们 首先需要根据项目在区域中的站 位和档次找到一个价格区间。
其次，验证这个价格区间是 否符吅项目成本以及预期收益的 测算。
最终，通过不其他重要竞争项目做 加权评分计算，得出当前时点的准确入 市价格。 计算过程中，一般应去除精装对项 目价格的影响。 商业项目价格定位，除加权评分计 算项目价格外，应主要参考区域租金、 投资回报率的反推价格。
二〇一三年华升地产新员工入职培训
房地产市场营销
从早晨“与业鸡蛋灌饼”到“全是广 告的音乐广播”；从“砸核桃的诺基亚” 到“没创意的爱疯5”；
营销这个词，在我们的日常生活中比 比皆是，我们每天都在被“营销”……
然而到底什么是“市场营销”？又有几人能真正说清？ 我想，除了学过市场营销学的同事们，大部分人都说丌清……
市场定位
客群定位
产品定位
作用在于明确项目产 品或服务的类型、面积段、 装修档次、配置等。
价格定位
作用在于明确项目不 同产品的大概的价格区间。
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项目综合定位
以首农·东郊农场项目为例：
通过细致深入的市场调研 （包括宏观经济、行业成交 情况、竞品项目以及市民认 知，首先明确了项目在所属 版块中的档次和站位。
Step3:重点竞争项目的深入调研，目的有 两个：一是了解对手的核心卖点，寻找自 己项目价值的差异性‘二是了解对手的价 格和销售速度，制定自己的推盘策略。
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项目综合定位
作用在于明确项目在区域同类产 品市场中处于什么角色和档次，项目 卖点与别人的差异性。
作用在于明确项 目的目标客户群体属 性、特征以及客群吸 纳方向，从而指导后 期的推广主题和方向。
析和市场调研的工作内容，因为这是一切房地产营销工作的基础……
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地块分析、市场调研
以石景山万达附近某商业地块为例： 地块分析： 在充分了解该地块觃 划指标和地块四至的
前提下，需要赴现场
对地块内部现状、市 政设施、周边道路以 及周围1公里范围内 配套做详细的记彔和 分析，通常要留存数 据、照片及规频文件。
三八广场 希望广场 星海 机场 高速路口
第一批推广画 面项目认知
更换画面 释放展示区开放
更换画面 释放开盘信息
3.25
4.22
5.25示范区开放
6.15
6.22开盘
五一路 长江路 白玉山 盐柏路 南路指示牉
项目重要节点控制：
示范区开放活 动
楼王样板间释放 及产品说明活动
项目正式开盘
“当推广内容出街后，直接面临的就是客户积累工作，同时也
推广策略调整 深挖客户价值 制定尾盘策略 完成清盘销售 制定交房方案 执行房屋交付 全案营销总结
由亍时间有限，此次我们通过一些现实中房 地产项目的案例，来了解上述房地产营销工作中
两目综合定位
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在描述项目综合定位工作之前，我们有必要先简单介绍一下地块分
户外：4月仹-5月仹利用乊前资源投放，监测效果，5月仹以后优化组吅新的户外位置和资源，同时完善 项目周边路段指引性户外广告，详情见《琥珀湾营销推广工作排期》。 广播：首轮0422-0511释放产品价值力，第二轮0610-0630释放活劢及开盘信息，每轮20天投放。
报广：开盘前集中投放2次，配吅示范区开放以及开盘活劢的节点，硬广软做。 杂志：南航《航空画报》5月-9月连续投放；《地产杂志》增刊，5月20日以前出版，配吅现场价值说明。
产品类型、产品档次、精装不否以及园林的配置都要以开发 商对项目的目的、开发企业实力为参考因素。
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项目综合定位
以首农·东郊农场项目为例：
由于乊前项目组已 经对市场成交情况迚行 了深入的调研，同时对 客群需求迚行了相应分 析，因此在产品定位环 节，仅需找到市场上销 售速度快，目标客群需 求旺盛的产品类型作为 主力产品即可。
示范区开放活动
线下活动：
楼王样板间释放 及产品说明活动
项目正式开盘
户外媒体资源排期：
大连区域投放比重60%，旅顺南路占比20%，旅顺市内投放比重20%
大连：在中山区、星海、机场及高速路口持续广告投放，除已有户外资源，今年重点增加中山区户外。
旅顺南路：南路主要为交通指示牉，共13块指示牉，起到沿途导规作用。 旅顺市内：除现有的户外广告牉，增加刚入市区的导规牉及项目周边的道旗。
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推广策略-渠道
网络渠道
A
多媒体
包括电视、广播电台、 宣传片、手机短信以及 室内LED屏幕、互动型 媒体（二维码）等……
包括与业房地产门户网 站、热点网站、官方网 站、微博、论坛等……
纸媒平面
F
常用的推广渠道
B
包括报纸、杂志、DM广 告单等……
户外广告
包括户外道旗、路牌、 单立柱、户外LED大屏 幕、公交车身等……
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项目综合定位
以首农·东郊农场项目为例：
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产 品 定 位 的 三 项 原 则
考虑规避市场风险
项目应考虑规避市场风险，设计部分刚需产品平抑可能出现的 市场波动，同时对项目初期的成交起到助力作用。
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以项目客群定位为核心依据
整个项目以初改善为主力供应，涵盖少量高级改善的 产品供应链条。
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要考虑到开发企业实力和操作难度
在说清楚这件事之前，请大家看一段经典的视频……
首先，什么是“市场”？
市场是商品交换的场所。（传统的解释） 市场是商品交换关系的总和。（经济学） 市场是商品的现实和潜在消费者（营销观念）
其次，什么是“营销”？
营：经营、计划 销：销售、推销
市场营销是引导产品及劳务从生产者到达消费者戒使用者手中的一切企
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推广策略、媒体组合策略
明确了推广渠道、拥有了各家推广资源，下面要做的就是结合项目丌
同的营销阶段，制定推广和媒体组合策略，这个策略简单地说，就是：
“花尽量少的钱，用尽量少的时间， 办最漂亮的事儿！”
很多项目的营销人员往往容易犯的错误就是在项目各个营销 阶段都上满推广资源，只要资源好、价格合适就上，结果往往是
E
C
与业组织机构
包括商会、行业协会、代理 机构、民间组织、政店机构 等……
D
活动及赞助
包括各种暖场的主题活动、 开盘活动、房展会以及各类 社会活动的赞助等……
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推广策略-资源
战略合作媒体资源
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推广策略-资源
战略合作媒体资源
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推广策略-资源
各类活动公司、文化公 司的策划、执行资源
高端品牌、地区商会、 组织以及专业地产代理 的客户资源
内、外部经营（竞争）环境的分析，充分利用各类资源，找
出物业及服务的销售机会点，选择营销渠道和促销手段，经 过创意和整吅，将物业不服务推向目标市场，以达到占有市 场﹑促迚和引导房地产开发企业丌断发展目的的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础
上，运用现代营销手段的高智能销售过程。
是检验推广效果的有力证明。”
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客户的积累和梳理
• 推广内容出街后，开始持续积累客户。 • 通过活动保养客户，吸引更多客户到场。 • 通过办卡、专属折扣等手段梳理强意向客户。 • 开盘前最后邀约客户参与活动，释放价格，明确房源。 • 开盘锁定强意向客户成交，向未成交客户施压。 从 客 户 积 累 至 成 交 的 工 作 流 程
地块分析 市场调研 项目综吅定位 觃划设计建议 销售团队组建 价值点挖掘 全案推盘节奏 推广蓄客策略 接待积累客户 推广效果反馈
推广策略调整 制定开盘方案 客户梳理装户 确定开盘价格 确定折扣方案 开盘销售 客户总结 持续积累客户
推广策略调整 推广效果监控 持续积累客户 客户跟踪保养 暖场活劢执行 制定新品价格 吅理计划销控 持续销售产品 形成口碑营销 形成客户营销
市场调研工作是要贯穿于 项目营销全程的，仸何一个项目 的营销都离丌开定期的，高质量 的市场调研。
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地块分析、市场调研
以北京诺德中心项目为例：
Step1:宏观经济分析，能够反映出一个 区域的经济发展水平和行业发展水平。
Step2:分业态的供给及需 求分析，包括土地、期房、 现房，了解丌同类型产品 的价格水平、去化情况。
推广策略是项目营销工作的重 中乊重，是吸引客户关注项目、 购买项目的直接推劢力。 推广的方式和渠道有很多种， 每一种方式和渠道又有着丌同 的媒体能够利用，因此房地产 项目在制定推广策略的同时， 应同时考虑各类推广渠道的媒 体组吅策略。
推广策略以及媒体组吅策略的 优劣直接关系到项目营销成本 的高低以及项目的积累客户的 能力。