商业、居住用地（商业建筑占总 建筑面积比例≥40%）
≤2.5
商业≤40%居 住≤18%
≥32%（商业 ≥20%居住 ≥40%）
净地
3000
10000
解放南路东、纬十四路北侧地块（南）
96962
商业、居住用地（商业建筑占总 建筑面积比例≥40%）
≤2.5
商业≤40%居 住≤18%
≥32%（商业 ≥20%居住 ≥40%）
（三）热点项目受追捧，房价结构性上涨
2010年盐城市区商品住房成交均价为4445元/平方米，同比增长18.16%。总体看来，“限价令”下 的楼市房价上涨，基本属于结构性上调。2010年在政策与需求的博弈中，商品房销售量虽然得到一定的 抑制，但高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。
12
盐城房地产市场总结
市场供销量逐年稳步提高，商品房销量整体呈平稳上升趋势。
300.0 250.0 200.0 150.0 100.0
50.0 0.0
2007年-2010年住宅供销状况
240.7
1.03 2007年
1.46 0.87
2008年 供应量
成交量
2009年 供需比
3.00
2.50
2.00
1.50
1.04
1.00
地块名称
新民路北、鹤城路东侧中低价位商品房 地块（亭）
面积（㎡）
土地用途
规划指标要求 容积率
70512 居住用地（含配套商业≤5%） ≤1.8
建筑系数 ≤22%
绿化率 ≥40%
供地 起始价 竞买保证金 条件 (元/m2) (万元)
净地 1426.5 3000
解放南路东、纬十五路北侧地块（南）
139282
9月
10月 11月 12月
年初，政策扶持效用开始发挥作用，刚性需求引导了房地产总体市场。成交量得到较大提升， 4月调控新政推出。楼市影响不大。而10月国家出台一系列加息、限购。贷款利息提高等政 策，楼市受到一定影响，各区域价格有不同程度下降。11月成交较为低迷。而在12月各区域 出现明显上涨。
4
房地产市场运行——房价“倒挂”
由于2010年盐城房地产市场的限价政策，导致市区房价“倒挂”现象明显加 剧。
6000 5000 4000 3000 2000 1000
0
2008-2010盐城市区一手房、二手房成交价格对比
3677 3550
3855 3800
5395
4700
2008年
2009年 二手房价格 一手房价格
2010年
5
房地产市场运行——市场供求分析
51413 居住（含5%商业配套）
≤2.0
≤20%
≥40% 净地 2100
2200
10
房地产市场运行——土地出让价格
土地价格整体呈上涨趋势，上涨幅度逐渐加大，2010年成交均价历史最高点。
2500 2000 1500 1000
500 0
盐城近年土地成交均价
957 2008
1447
2009 土地成交均价
≤2.6
商业≤40%居 住≤18%
≥35%（商业 ≥30%居住 ≥40%）
净地
3600
15000
20110305 新跃路南、胜利南路西侧地块（南）
93410
居住用地（含5%商业配套） ≤2.0
≤18%
≥40% 净地 630
1200
20110401 世纪大道南、东环路西侧地块（开）
124754
商业、办公、居住（商办建筑面 积比例≥30%）
≤2.0
≤20%
≥40% 净地 2250
9000
20110501 亭湖大道南、经三路东侧地块（亭）
55611
商业
≤2.8
≤40%
≥20% 净地 1800
2100
20110502 亭湖大道南、经三路西侧地块（亭）
91661
居住、商业、办公（商办比例 ≥60%）
≤2.5
≤35%
≥28% 净地 2250
4200
（四）投资规模增长，增幅略有下降
2010年，盐城市区累计完成固定资产投资278.6亿元，同比增长24%，增幅较上年同期下降7个百分 点。房地产开发投资85.4亿元，同比增长23.2%，增幅较上年同期下降2个百分点。房地产开发投资占固 定资产投资的比重为14.8%，与上年同期基本持平。商品房新开工面积为202.8万平方米，同比增长 12.17%；商品房竣工面积为156.73万平方米，同比增长15.6%；商品房施工面积为442万平方米，同 比增长19.53%。
3
房地产市场运行——2010年市场走势
2010年盐城房产市场受到一定政策影响，但影响不明显，价格基本保持上涨态 势，年末上涨明显。
盐城市2010年新建住宅价格走势图（单位：元/平方米）
6000
5000
4000 3000 2000 1000
城中 城东 城南 城北 总计
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
2009年盐城市固定资产投资达到1500.3亿元， 环比2009年增长33.9%，
相比较苏南城市，盐城的固定资产投资还有差 距，但增长率已经远远高于苏南城市，城市进入 快速发展时期。
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
城市
固定资产投资额 （亿元）
增长率（%）
苏州 南京 无锡 南通 常州 盐城 盐城 泰州 扬州 镇江 连云港 淮安 宿迁
报告结构
第一章 房地产市场运行情况分析 第二章 板块划分及案例研究
1
第一章 房地产市场运行情况分析 第二章 板Fra bibliotek划分及案例研究
2
房地产市场运行——固定资产投资
盐城固定资产投资稳步增长，虽然总投资额与苏南城市还有差距，但增幅已经远 超苏南城市，城市进入快速发展阶段。
1600 1400 1200 1000
9
房地产市场运行——2011年土地出让详情
2011年以来土地出让公告13宗土地，面积达116.56万平米，目前成交7宗，面 积，面积76.9，土地市场未受政策影响，开发商拿地热情依旧高涨。
编号 20110101 20110301 20110302 20110303 20110304
盐城市区2011年以来挂牌出让地块的基本情况及规划指标要求
2160 2010
2009年，土地市场形势开始好转，2009 年 土地均价 1447 元/平方米，较上一年上 涨 51.2%。
2010 年土地均价为近年最高的 2160元/平方米，较2009年上涨49.27%。
11
盐城房地产市场总结
（一）调控政策叠加，市场负重前行
2010年盐城市区（主要指中心城区）商品房上市287.98万平方米，同比增长17.07%；商品住房上市 206.24万平方米，同比增长14.82%。销售商品房247.57万平方米，同比下降4.8%；销售商品住房 197.55万平方米，同比下降9.29%。
（五）土地成交激增，企业拿地积极
2010年，盐城市区累计出让房地产开发用地72宗、492.3万平方米，同比增长89.25%。平均地价为 2160元/平方米，同比上涨36.19%。完成开发土地面积49.7万平方米，同比增长28.8%。
从季度成交的情况来看，受宏观调控大背景影响，前三季度土地挂牌相对较少，企业大多谨慎拿地。 四季度，受楼市急剧升温的影响，企业为了储备土地的需要，开始出手。四季度土地出让36宗，254.73 万平方米，与全年前三季度总和持平。
12月 45.4 51.2 1.13
0.00
2010年全市商品房供应面积211.6万平方米，比去年上升1%，2010年商品房成 交面积203.5万平方米，比去年下降15.4%，供销比为1.04。
7
房地产市场运行——历年市场成交价格分析
商品房市场价格上涨幅度稳定平缓，2010年上涨幅度加大。
盐城历年市场成交价格走势
成交块数（块）
2010年盐城市区经营性用地共出让86宗土地，出让土地面积合计6316790 ㎡，土地出让金总额为149.31亿，楼面地价平均为2364元/㎡；
盐城房地产市场活跃度增强，拿地名单中不乏上海、南京、苏州、昆山等地 的开发商，预期2011盐城房地产供给量增大，带动盐城房地产市场供应，市 场竞争增大，活跃度增强。
0.50
0.00 2010年
盐城房地产投资和新增开发量近年来供应保持高速增长，08年受经济危机的影响供销有所下降；2009年 由于宏观经济的复苏，以及房地产政策的相对宽松，供销再次迅速增长；2010年房地产市场大量房源的 入市，宏观政策的出台对盐城房地产未造成较大影响。
6
房地产市场运行——商品房成交情况
800 600 400 200
0
盐城近年固定资产投资情况（亿元）
35.0%
33.5%
35.0%
35.6%
33.9%
1500.3
1120 901 667.5 500
2005
2006
2007
固定资产
2008
增长率
2009
40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
净地
3000
6000
康居路东、南纬路南侧地块（南）
151389
商业、居住用地（商业建筑面积 占总建筑面积比例≥25%）
≤2.6
商业≤40%居 住≤18%
≥35%（商业 ≥30%居住 ≥40%）
净地
3600
16000
康居路西、南纬路南侧地块（南）
140066