东莞市“三旧”改造工作情况介绍REPROT TEMPLAT
2019年4月
截至2019年第一季度，东莞市共完成改造约3.12万亩其中：
旧厂 2万亩
旧村 0.86万亩
旧城 0.26万亩
直接拉动投资约1131亿元
社会资金投入1030亿元
城市基础设施 121个
公益事业项目 41个
公共绿地 717.5亩
产业转型升级项目 376个
宜居社区 100个总面积 7030亩投资额超亿元项目 116个
高新技术产业和
现代服务业项目57个
改造盘活存量土地 3.2万亩
拓展用地空间 8470亩
节地率 27%
优产业——楷模家居“工改工”项目
（一）基本概况： 位于东莞市厚街镇塘西路与康乐南路交汇处，总用地面积约8.6公顷。
通过“旧厂活化”和“空地加建”的方式实施改造，一是对原有6.9万平方米建筑物进行升级改造，二是在厂区空地上加建1栋现代化厂房和1栋办公楼
（二）改造主体：楷模家居公司
（三）改造模式：市场主导的企业整体收购厂区并着手升级改造（四）改造方向：集约高效、设施齐全的工业厂房、研发中心（五）项目进展：项目于2016年10月动工建设，预计2019年6
月封顶，建设周期约为3.5年改造前改造后
优产业——楷模家居“工改工”项目
主要做法：
一、开通绿色审批通道
按照 “并联审批、快审快办、限时办结”原则，通过申领“办事卡”对各类审批事项实行并联审批
二、实行“三产反哺二产”
项目只提高容积率不改变用途，不但无需补缴土地出让金，而且还能获得约343万元的专项财政补助改造成效
一、盘活存量空间，集约节约用地
1.容积率从0.3提高到1.6，
2.年产值从5000万元提高到4亿元
二、推动二次创业，促进产业升级
三、废物循环再用，绿色生态改造
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
（一）改造范围：总用地面积1267亩，是广深科创走廊省级节点，也是全市连片改造试点
（二）改造主体：长安镇政府、小天才公司、万都公司、城中四季公司、中正公司等
（三）改造模式：以政府主导改造为主，原权利人自行改造为辅
（四）改造方向：打造成粤港澳大湾区的“科技高地”、“商务平台”和“创新中心”
（五）项目进展：自2014年9月正式启动以来，片区内已先后实施了5宗改造项目，万科金色悦府、小天才研发中心、城中四季、中正大厦等4宗项目已完成改造，OPPO企业总部改造项目正在动工建设，改造面积276亩，累计投资金额达38亿元
02典型案例提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
小天才研发中心改造前小天才研发中心改造后
广深科创长安科技商务区改造前
广深科创长安科技商务区改造后
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
主要做法：
一是高起点规划。
专门聘请中规院深圳分院和香港大学建筑学院的专家开展规划研究，以省级创新节点的要求，紧密结合当地实际，立足未来发展，搞好顶层规划设计，指导片区的整体规划建设
二是高水平开发。
采用“政府主导、规划管控、名企引领、社会参与”的开发模式，积极学习借鉴各地园区建设和“三旧”改造的先进经验，确保成熟一片、改造一片
三是高强度投入。
科学设置项目进驻条件，适当提高投资额、容积率和产出率等各项标准
四是高效能运营。
成立专门招商机构进行招商引资，加强企业服务和园区管理，全面提升运营效率
提品质——广深科创长安科技商务区连片改造项目
通过采取政府整体统筹谋划、不同改造模式相结合、完善各方利益分配机制等多种手
段，广深科创长安科技商务区克服了以往改造中存在的“项目零散、功能单一、品质
不高”等问题，极大地提升了整体城市品质和周边环境条件，有力助推当地实现产业转型升级和科技创新发展，达到了连片改造的预期效果
目前，片区内签约和在建项目有30多个，先后引进了OPPO企业总部、小天才研发中心、天安数码城产业研究中心、满京华文化尚城、万科金色悦府等一批重大项目，预计投资额
达200多亿元，在片区内的核心位置还将建成四至五栋的超高层总部大厦
改造成效
促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
（一）基本概况：位于东城区牛山社区莞长路西侧，东莞市第一中学及高级中学东南部，拆迁征地范围的土地面积为19.07公顷，改造后实际出让面积10.7公顷，还包括回迁房2.75公顷，公共绿地、道路等公共设施用地5.62公顷；拆迁建筑面积约12万平方米，共拆房屋1013间，涉及344户、800多人
（二）改造主体：东城区牛山股份经济联合社（实际合作主体应为东城街道牛山经济联合社钟屋围分社）、东莞市卓越天城房地产开发有限公司、东莞万科集团、东莞中天集团
（三）改造模式：市场主导的村企合作模式
（四）改造方向：用于居住用途，规划建筑面积约36.25万平方米，平均容积率为3.4，预计投资32亿元
（五）项目进展：2012年11月启动，2017年7月开始预售，目前已接近全部完工
02典型案例 促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
东城区牛山钟屋围项目改造前东城区牛山钟屋围项目改造后
02典型案例
促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
主要做法：
一、注重发挥农村集体的自主性。
充分利用省"三旧"改造政策，由集体通过表决方式申请将集体建设用地转为国有建设用地，并引入合作企业进行改造，避免政府与集体在征地拆迁中产生对立矛盾
二、注重调动市场主体的积极性。
引入专业房地产企业参与改造，既能以市场化拆迁谈判手段，高效平稳地解决了300多户村民的拆迁难题，又可充分利用市场资金，解决旧村改造资金难题
三、注重充分履行政府的角色职责。
当地政府从征地拆迁的主导方转变为“三旧”改造的协调者、监督者、引导者。
在前期征拆阶段做好面积丈量和意见征询，保证村民意愿充分表达；在项目建设阶段监督落实建设进度和项目质量，维护村民利益不受损害；在后期运营阶段引导开发商履行社会责任，完善各项公共配套建设
02典型案例促振兴——东城区牛山钟屋围改造项目
改造成效
（一）群众获得感更加充实。
集体共获得土地出让金返还款2.05亿元、临街商铺1000平方米和社区管理用房350平方米，不仅偿还了政府借款，还通过理财得到较大的收益，集体经济获得较大发展。
拆迁群众获得的征地补偿款超过3000万元，回迁房面积超过8.5万平方米，群众幸福感和获得感大大增强
（二）城乡发展更加协调。
旧村整体面貌得到彻底改善，人居环境质量实现大幅提高，通过“拆三留一”政策和异地捐建的方式，政府和开发商还为当地实施建设了小学、卫生服务中心、公共绿地、市政道路等一大批基础和公共配套设施，逐步补齐了公共功能短板
（三）改造思路更加开阔。
改变了以往政府大包大揽的旧村改造思路，以政府统筹规划、尊重村民意愿为前提开展市场化改造，无需政府投入大量人力、财力，还解决了各种历史遗留问题、社会治理难题，体现了基层治理中共建共治共享的新思想，为实现乡村振兴目标添砖加瓦
03存在问题
（一）“钉子户”问题。
在实施“三旧”改造尤其是连片改造的过程中，因少数人不合理的利益诉求，容易产生“钉子户”。
目前，针对“钉子户”问题，无论是政府还是企业均缺乏有效解决手段，常常导致项目陷入僵局，大大提高了改造的时间和金钱成本，严重阻碍项目实施
（二）税费征管问题。
尽管省已出台《广东省“三旧”改造税收指引》，但由于历史票据不完善、适用对象条件不明确、各地处理标准不统一等问题，改造项目在计税过程中仍遇到不少困难和障碍，在一定程度上加大了改造企业的税费负担，急需进一步补充和完善《指引》
（三）“工改工”动力不足问题。
“工改工”项目受拆迁成本高、投资回报周期长等多种因素影响，与一级市场拿地相比，并不具备成本优势，导致“工改工”项目市场动力严重不足，企业积极性普遍较低
04下一步计划新一轮
城市更新政策机制深化改革《单元划定方
案编制和审查
工作指引（试
行）》
《单一主体挂
牌招商操作规
范（试行）》
《“1+N”总
体实施方案审
批操作细则
（试行）》《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》
谢谢！L AT。