我国房地产行业风险分析研究分校（站、点）：人事干校学生：学号：指导教师：完稿日期： 2016.11（宋体、四号字，1.5倍行距）我国房地产行业风险分析研究目录容摘要 (2)关键词 (2)（一）我国房地产行业概况分析 (2)（二）我国房地产行业风险分析…………………………………………（）（三）影响我国房地产行业风险的主要因素……………………………（）（四）防房地产行业风险对策…………………………………………（）参考文献 (11)中国房地产行业风险分析研究林蓥【容摘要】宏观经济的波动，给房地产行业、市场及政策指导带来诸多的不稳定性和风险性，房地产行业的快速发展也带来了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，因此，进行房地产的行业风险分析研究显得尤为重要。

房地产行业风险分析主要是指房地产企业在有目的、有意识地通过计划、组织、实施和控制等一系列市场活动过程中，对其可能出现和产生风险的因素，进行预测与识别，防与处理，以最小的成本谋求最大保障的一个系统、动态的过程，包括风险预测与识别、风险分析、风险防与风险处理四个实质性阶段。

进行房地产行业风险分析，根本上讲，是要对影响房地产行业收益环节中各个因素的变化以及对收益的影响进行分析，或者说对房地产企业投资开发经营等一系列经济活动的可靠性进行检验，从而测定其中所存在的风险性。

认识房地产行业风险，明确导致风险的因素，并进行有效的控制与管理，从而有助于房地产企业效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。

【关键词】房地产行业风险分析风险对策房地产行业在目前中国国民经济发展中，占据非常重要的战略地位，肩负着国民经济发展和解决住房民生问题的双重责任和要务。

多年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，影响房地产行业风险的不确定因素很多，既有来自房地产行业发展本身，也有来自于周围的环境条件，甚至还有市场信息的不对称性、人们观念和认识的滞后性、财务管理的局限性，乃至来自大自然的灾害等。

为了有效的防和管理房地产行业风险，使我国房地产行业在国民经济中得到长足、稳定的可持续发展，促进房地产经济与宏观经济协调发展，我们必须对房地产以及相关行业风险进行深入、系统的分析研究，从而为在今后建立相对系统完善的房地产行业风险预警体系，有着十分重要的战略意义。

一、我国房地产行业概况分析房地产，顾名思义，即房产和土地的结合，指在国家的国土围所以承载建筑物的土地以及土地之上的建筑物统称为房地产。

广义的房地产包括只要可以提供建造各类建筑物的土地，侠义的房地产只要是指已经建成并可供居住和使用的各类建筑物，可以是住宅，也可以是仓库、商业或是办公大厦、厂房、公园等。

房地产作为一项重要资产，土地是承载一切建筑物的基础，虽然在房地产的定义中包含土地，但土地不是被生产出的商品，土地仅仅作为一种非再生性的自然资源，经过合理的开发提供其使用价值1、我国房地产行业发展的历程房地产是实物和法权的结合。

是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

房地产由于其位置固定、不可移动，通常又称为不动产。

根据房地产开发产品的使用功能，可以将其分为纯住宅（居住功能）、工业用房、商业用房（写字楼或商业）、城市综合体、文体娱乐设施、政府和公共设施（医院、学校等）等几类产品类型。

房地产行业则是一个行业的概念，其涉及到一个行业的所有的经营业态和经营管理行为。

主要是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

主要包括土地整理、房地产开发、房屋的建设和管理、商品房使用权的买卖、租赁、房屋中介及物业管理等行为。

由此来看，房地产经营涉及到房地产开发、房地产留用领域的销售、调控管理等领域的各类经济组织的活动。

也就是说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动。

我国的房地产行业起步较晚，从 1978 年开始，大致经历了四个阶段：第一阶段是从 1978 年至 1991 年间的试点起步阶段。

届时十一届三中全会后我国开始实行了住房制度改革，由、、、等地开始先后批复了24 个省市的房地产改革方案，奠定了房地产市场化的基础，房地产开发的大舞台由此开始。

第二阶段是 1992 年至1995 年间的调整阶段。

从 1992 年开始我国开始全面推行住房公积金制度，政府更加关注百姓的安居建设，此时例如万科等大量房地产行业趁此热潮异军突起，促进了房地产行业的快速发展。

同时，部分地区由于过度投机产生了明显的泡沫，经国家宏观调控后增速大幅回落。

在此之后，政府致力于整顿市场秩序，严格把控房地产市场的后续动态。

第三阶段是 1996 至 2002 年的稳步发展阶段。

1998 年我国不再实施福利分房制度，房地产的买卖变得更为市场化，在巨大的需求和稳定的政策背景下，房地产行业成为了我国国民经济的主要增长点，并保持持续稳定的走势。

第四阶段是 2003 年至今的高速发展阶段。

随着住房刚性需求和投资性需求越来越大，房地产市场持续升温，进而导致投机者越来越多，地价和房价渐渐被炒到高位，房地产市场现在存在着明显的泡沫化。

2、房地产行业在我国宏观经济中的地位房地产是房屋和土地的社会经济形态的一种表现方式，包括土地和房屋两类基本要素，是上述两类财产要素的总和。

房地产在我国国民经济中具有非常重要的作用。

目前已经明确定义为是国民经济的基础，同时也是目前我国先导性的产业，是国民经济的支柱产业。

房地产具备有经济指标和民生需求的双重属性，作为国民经济和社会系统中的一个载体，连接着生产、消费、流通，生活和投资等多个方面的要素。

（1）房地产是国民经济中占主导地位的产业一个行业要成为成为主导产业有三个基本的规定性：第一，能有效地吸收新技术。

第二，本身具有较高的增长率。

第三，能够带动其他产业的增长，即具有扩散性。

其中扩散性是理解主导产业带动国民经济发展的关键，主导产业有三种扩散性影响，即回顾效应旁侧效应和前瞻效应。

在我国，房地产业正好具备这三个特性，使得房地产业必定成为我国国民经济的主导产业。

按照多年经济运行的数据来看，2003年以后，房地产已经完全成为我国国民经济的支柱性产业。

1998 年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，首次将房地产业列为国民经济支柱产业，取消福利分房，并给商品房的发展创造良好的市场环境和发展契机。

2003年出台的国务院18号文件，再次确立了房地产作为中国国民经济的重要支柱产业的地位。

此后，有多次房地产调控政策出台，政府也想通过进行合理的行业调控，规避房地产行业自身变化对国民经济造成的巨大影响，在逐渐弱化房地产国民经济支柱产业的地位。

统计数据显示，房地产本身所带动的经济收益，以及其所涉及到的上下游产业链，比如说建材、施工、物业管理等行业，甚至会带动一些设计到国计民生的水泥、钢材等产业的发展。

数据显示，房地产行业可以带动以及涉及的上下游产业多达 60 多个，是目前中国经济产业中，涉及上下游最为广泛的行业，其自身及带动的经济产业和收益也是中国整个经济产业中最为重要的。

由此可见，房地产业在中国国民经济中的重要地位。

（2）房地产是国民经济中基础性和先导性产业目前拉动中国经济增长的仍然是投资、进出口贸易和扩大需三大引擎。

西方经济部景气已经趋于保护主义抬头，我们出口现状并不理想。

中央政府一直想通过扩大需来拉动经济的发展，因此也做了大量的舆论和引导工作，实际效果并不明显。

目前来看，只有投资是推动经济快发发展的主要方向。

在所有的投资中，参与性最为广泛的就是房地产，房地产具有投资和居住双重属性，尤其是在目前通货膨胀预期加快的情况，高收入家庭则将手中的现金转手投入到房地产行业，因为目前中国投资渠道单一，只有房地产的投资被看好。

现在城市居民的家庭资产中主要包括现金、金融（有价证券）、房产三大部分。

其中房产又占居民资产的比率最高。

在全世界的城市居民财富中，房产的比例都超过一半。

此外，房地产产业链条长，跟国民经济中的60多个行业有着密切联系。

房地产行业对于其他行业来说，既为其他行业的发展提供生产资料的需求空间，其本身也是一种生产资料。

比如说工业园区招商引资，首先需要的是将区域土地进行平整，建设好相关的配套，比如说道路，市政设施、员工宿舍，甚至是配套住宅等。

此外，国民经济的各部门开展生产和业务活动，需要有厂房、仓库、办公室、写字楼等，也离不开房地产。

因此房地产是国民经济基础性产业是毫无疑问的。

房地产业是国民经济的先导性产业，这体现在要发展经济，必须超前发展房地产业。

所以相对于对房地产商品提出需求的其他行业而言，房地产的开发和建设一般需要超前进行。

具体地说，某一行业要发展，必须要超前发展该行业的房地产。

同时，房地产行业在进行生产之前，必须要做好充分的准备工作，由于该行业需求的资金巨大，所以带动的其他行业的投入也非常巨大。

相对应的金融、建设施工、钢铁等行业的发展，在一定程度上会受到房地产行业的变化而变化，其行业的波动起伏，之间会影响到上下游的企业，因此其先导性的功能不能忽视。

二、我国房地产行业风险分析（一）市场风险分析1、销售风险由于房地产是固定在土地上的资产，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。

故而以产权出售为目的的房地产商品的投资周期，是指从开始投资到物业全部竣工、产权完全出售、资金全部收回这一全过程。

对于房地产开发商来说，只有产品销售出去并取得回笼资金，才能算是规避了销售风险。

从商品房属性上说，购买房地产商品属性具有房地产价值量大、开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点，且房地产交易的完成需要一个相当长的过程，这给房地产开发项目销售带来一定程度的不确定性。

因此在实际的房地产商品的销售过程中出现的不同情况，也给房地产商带来了流动性和变现性的风险。

2、投资风险房地产投资是指国家、集体、个人等投资主体，直接或间接地把一定数量的资金投入房产、地产生产和再生产领域的过程和行为。

客观地讲，房产的确具有一定的保值功能，但从风险管理的角度来看，将个人的所有金融资产投注于单一资产（无论是房产还是股票）的做法是不理智的。

我们并没有说不应该使用财务杠杆来获取资产，但前提是必须懂得如何控制风险。

众所周知，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。

而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

（二）金融风险分析1、信贷风险房地产与银行信贷业务是血肉相连。

当前，我国房地产企业的开发和建设的主要资金来自银行贷款，我国当前当前个人购买住房的资金有很大一部分来自银行信贷，房产还是信贷过程中最重要的抵押品。