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第二阶段：探索阶段：炒作与调整
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①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
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例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
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①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
高层建筑
高度大于24米的建筑。中高层住宅为七至九层，高层住宅为十层及以上。
小高层建筑（非规范性）
介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。
点式（塔式）建筑
指建筑平面外廓基本 成矩形,其长边与短边之比 小于2的建筑。
板式建筑
指建筑平面外廓基本成矩 形,其长边与短边之比大于 或等于2的建筑,并且短边 长度小于或等于16米。
4.
报批及配套术语
一书五证
“一书”指：选址意见书；“五证”分别指：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证， 国有土地使用权证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证
总建筑面积
总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
容积率
一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性 的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。
建筑密度（建筑覆盖率 ）
用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度。
三、开发概述 房地产项目的整体开发涵义： 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。
土地
城市基础、公 用 配套设施
建筑材料 房地产开发 需要整合的资源
品牌
资金
劳动力
专业人员 经验
土地获取
房地产项目的整体开发流程
资源流通 及再流通 施工建设 推广销售
定位决策
产品设计 项目报建
《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城 市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位 用地的法律凭证。
《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法 律保护。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设 单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证 的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
1.用地类术语
2.土地交易术语
楼面地价
又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格 的关系为：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： 楼面地价＝土地单价÷容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能 说明土地价格水平的高低按照可售建筑面积的单方土地成本。
《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、 允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记 的主要依据之一。
《商品房预销售许可证》商品房预售也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房 者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行 为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买 卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
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第三阶段： 房地产快速发展阶段
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①住房制度、居民收入水平提高，商品房成为新的消费热点。 ②1998以后，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投 资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
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第四阶段：
资源获取
资源加工
入伙交付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流 向消费者、消费者之间的转移！ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)； 中期(实施期)——由施工图设计到入伙——重在执行； 后期(运营期)——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。
用地红线
经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。
建筑红线
建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一 般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良 好的效果。
道路红线
道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步 行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、 通风日照、建筑景况和地下管线的要求。
1978
房地产行业全面调整阶段
1991 1999 2007 今
①2003年以来，房屋价格持续上扬 ②大部分城市房屋销售价格上涨明显。
③随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
④2010年 国务院发布“新国十条” ⑤2011年 “新国八条” ⑥2013年 “新国五条”
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二、房地产基础知识