浅谈对小产权房的认识一、小产权房的概念所谓“小产权”是相对于拥有国有土地使用权的“大产权”而言的，指的是在城市郊区或农村，由集体经济组织在本集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，购房者在办理了仅有乡(镇)政府或村委会的盖章、没有国家房管部门的盖章的房屋权属证书后，即对该房屋享有了“小产权”。

小产权房的出现已有十余年历史，最初是一些农民将自建房出租或少量出售，以此维持生计，但近几年这种情况发生了变化，如今在全国的“城中村”里，小产权房已遍地开花。

据业内人士讲，近几年，在城市房价的刺激下，“小产权房”已逐渐成为商品房、廉租房、经济适用房和单位集资建房外的另一种城市房屋供应类型。

虽然小产权房有违于我国现行的法律和政策，但因顺应了城市化尤其是大城市郊区化的大潮而得以快速扩张。

目前，小产权房已经成为城市房地产市场的一个组成部分，对保障住房民生需求发挥了一定的作用。

因而，必须正视小产权房的存在，并采取合理有效的措施，以构建城乡一体的房地产市场体系为目标，将其逐步引导到合法规范的轨道上来，扮演起经济适用房的角色。

这样，既能够调动农村的资源潜力，缓解城市住房压力，又会推动新农村建设和城乡统筹发展。

小产权房伴随着我国住房制度改革过程，已经走过了十多个年头。

在这一过程中，随着城市房地产市场的繁荣和发展，小产权房也日益壮大起来，并由隐蔽走向公开。

尤其是在近年来我国房地产市场风云变幻和房价狂飙的过程中，小产权房更是受到了人们的青睐。

虽然政府一而再、再而三地重申，小产权房不合法，并劝告城市居民不要购买和使用小产权房。

但是，政府的告戒并没有阻挡住小产权房一路看涨的势头。

那么，人人都知道不合法的小产权房，为什么会坐大到今天这个地步？其背后的动因到底是什么呢？我们又该如何看待和处理小产权房这一难题？在已进入“十二五”的今天，这些都是需要我们认真思考并着手解决的重大课题。

二、小产权房快速扩张的基本原因可以说，小产权房能够发展到今天是多种因素综合作用的结果。

其中，有四个因素是最基本的。

一是城市化迅猛推进。

进入新世纪以来，我国城市化进程进一步加快，每年都有上千万的农村人口转入城市，从而大规模增加了对城市住房的基本需求。

二是居民生活水平快速提高。

进入新世纪之后，随着经济的持续快速发展，人们的收入水平大幅度提高，生活质量不断改善。

尤其是城市，伴随着住房制度的改革，居民的住房状况有了显著的改善，改革开放初期直至1990年代那种家家户户都为拥有一套属于自己的住房而拼搏的时代已经过去，许多家庭将进一步改善居住条件作为提高生活质量的重要途径，很多人盼望着更大、更多、更好的房子。

甚至一部分农村家庭，当富裕起来之后，也要到城市里买一套房子闲居，以便享受到更舒适的生活条件。

尤其是那些送子女到城市上学的农村家庭，为了便于照顾子女生活，更倾向于在城里买房。

这就给本来已非常紧张的城市住房市场增加了更大的压力，使房屋更加紧缺。

三是城市住房供应渠道单一。

房屋建设是需要土地的，而土地是掌握在政府手里的。

我国现行的房地产开发政策规定，城市房地产开发活动必须在政府提供的国有土地上进行。

这样，政府提供土地，开发商盖楼，居民再从开发商手里买房，就成为现阶段我国房地产开发的基本模式。

由于只有政府一家供地，实际上政府就控制着上市房屋的多少。

虽然居民可以从多个开发商手里选购住房，但实际上都是政府的房子（这与计划经济时期的住房供应模式没有什么本质的区别，唯一不同的是，当时是分配住房，而现在是花钱买房）。

在当前土地财政的形势下，以及严格保护耕地的政策约束下，各地政府不可能拿出太多的土地用于建造房屋。

所以，城市住房市场永远是偏紧的，尤其是在大城市。

四是城乡二元管理体制的制约。

我国在计划经济时期，就实行全民所有制和集体所有制两种基本经济形式。

城市是以全民所有制为主的，而农村则基本上全是集体所有制。

因而，国家管理的主要是城市，农村原则上是群众自治的。

这样，长期以来我国就形成了二元化的管理体制，城市和农村之间在行政上是相互封闭与割裂开来的。

国家的建设及房地产管理部门，都主要是针对国有土地的。

而农村（包括城中村）的房屋，因不在国有土地上，自然就不属于建设及房地产管理部门的职责范围。

这就使得小产权房长期处于无人监管的状态。

二、“小产权”房的利与弊（一）“小产权”房的积极作用“小产权”房虽然一直处于法律的灰色地带，身份地位十分尴尬，但它的产生不是偶然的，应该说有一定的合理性，也起到了一定的积极作用。

1、缓解住房压力近年来，房价持续飞涨，城市普通居民的住房压力倍增。

按照国际上目前比较通行的说法，房价收入比在3－6倍之间为合理区间，而我国早在2002年大部分大中城市房价收入比都已超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10甚至更高。

2009年9月15日，中国社科院金融研究所研究员易宪容作客人民网时指出，北京房价、收入比已高达27：1。

在住房价格过高，保障性住房不足的情况下，由于“小产权”房价格仅为同地区商品房价格的40－60%,大量城市中低收入人员选择了购买“小产权”房,这使“小产权”房在客观上确实起到了保障性住房的作用，缓解了中低收入群体的住房压力。

2、改善农民生活条件以为北京个别地区为例：在通州区规模最大的“小产权”小区太玉园，当地村民在搬进新建楼房后，独生子女家庭每月可得到村里奖励的100元，所有51岁以上的老人村里每月发240元生活费，67岁以上的老人每月发300元生活费，村里还安排了近2000名村民到物业等部门工作；在昌平区的香堂村，大规模的“小产权”房开发极大地带动了集体经济的发展，使该村由一个贫困村发展到2006年上缴税金1058万元，村民就业率100%，建设成了著名的“香堂文化新村”。

（二）“小产权”房带来的问题由于“小产权”房买卖过程不合法，交易过程游离于政府有关部门监管之外，因而不可避免地带来了许多问题。

1、扰乱正常房地产市场秩序在土地使用环节，“小产权”房占用的土地为农村集体所有土地，未缴纳土地出让金；在房屋销售环节，由开发商或村集体直接出售给买房人，没有经过国家产权管理等部门备案，也未缴纳相应税费；在房屋转让、二手房买卖环节，“小产权”房更是不受政府管理的房屋交易系统的任何限制，有的地区甚至已经形成独立、完备的地下“小产权”房过户、交易市场。

2、产权不受法律保护由于“小产权”房作为商品房出售是违法的，对于购房人来说，没有法律效力，且极容易伪造，在房屋拆迁、转让、出租、继承等方面，极易发生纠纷。

例如众所周知的北京市通州区宋庄“画家村”房屋买卖纠纷案，农民马海涛2002年将自己位于宋庄镇的院落出售给画家李玉兰，后马海涛诉至法院，要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，法院虽最终判决李玉兰获得赔偿，但仍认定买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。

“小产权”房由于是农村集体组织建造的，其物业服务大多数由村委会负责，没有成立正规的物业公司，没有相应资质，服务不规范、不到位。

物业工作人员大多数由村民担任，有的工人没有上岗证，在从事电气、管道等故障维修时存在一定安全隐患。

3、未纳入城市社区管理许多“小产权”居住区居民和当地村民混杂居住，由于村民和居民在语言、生活习惯上的不同和文化理念上的差异，邻里不和谐因素增加。

例如，有的村民办喜事丧事还是老习俗，就在小区里搭蓬，连续好几天吹吹打打，使得一些居民很不习惯，不堪其扰。

这种情况造成村民、居民两个群体难以相互融入，矛盾冲突时有发生。

三、“小产权房”处理的对策小产权房是房地产市场发展的产物，其存在有一定的必然性，政府应该妥善处理该问题。

以维护社会公共利益为保障，在充分考虑并兼顾农民群体的权益的前提下，统筹协调、合理发展。

（一）完善农村土地法律制度，健全土地承包经营权流转市场、中国既定的城乡二元土地制度指出：城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有。

因此形成的各种不等的权利决定了两者的不平等现象。

政府通过一系列规范性文件将农村土地的流转限定在本集体组织内部且存在诸多障碍，更不能进入土地一级市场流转，实际上限定了土地所有者的处分权。

而且在土地开发增值部分的收益，农民的补偿款仅占5%-10%。

政府取得20%-30%的大部分收益，农民的收益权无法得到保障。

法律与政府具体实施相违背是小产权房不断产生的根源，也是一个亟待解决的问题。

应该建立与城市交易市场相类似的“农村土地流转市场”，保证与城市土地具有相同权利的同时，针对农村具体情况，建立完善的农村土地市场。

（二）合理处理现有小产权房，制定不同方案和对策对于已建的部分小产权房，应该谨慎拆除。

首先，对非法占有基本农田、违反城乡建设整体规划、妨碍社会公共利益等开发建设的小产权房应予以强制拆除，拆除前必须协调好相关各方的利益，考虑拆除后应该落实的工作和补救方案，避免因拆除而引发的社会纠纷等不安因素。

其次，对于绝大多数已经出售的小产权房，政府应该根据不同情况，核发不同形式的产权证，使得小产权房合理化。

而核发产权证的前提是补缴土地出让金和相关税费，因为小产权房一般是由开发商和乡镇府联合开发建设的，土地出让金又有些显失公平，因此应该按照双方利益所得再根据实际情况补缴土地出让金。

至于相关税费，应该由房地产公司补交相关税金，依法给与相应的处罚并追究部分法律责任。

如果购房者符合购买经济适用房的条件，则产权证的核发可以用经济适用房或廉租房产权证书相类似的文件来制定核发，今后的房屋转让等交易也应该按照经济适用房的要求和价位来进行。

如果购房者不具备购买经济适用房的条件或不愿意缴纳土地出让金者，核发特别房屋所有权证，今后的房屋交易出售给政府时免除相关税费和土地出让金；出让给一般受让人时，因由政府根据市场行情并结合出让金和税金条款来定价。

（三）完善城镇住房保障体系，加快城乡建设一体化从市场供求角度来看，政府应加大保障性住房的建设力度。

全国人大常委会的调研报告显示，截止2009年8月底，国家完成保障性住房建设的投资为394.9亿元，完成率仅为23.6%远远低于预期水平，地方政府的投入积极性不高、工作效率差是造成这一现象的主要原因，这也直接导致一部分收入不高的人群未来满足住房需求而购买小产权房。

试想，倘若经济适用房、限价房、廉租房的供应量满足人们的需求，人们还会冒着没有产权证、无法上市交易的风险去购买同样价位的小产权房吗？为扭转这种态势，国家应该加大跟踪监督力度，实行“问责到人”制度，将保障性住房的建设作为当地政府政绩考核的一项重要指标，同时结合“以城带乡，城乡结合”的市场运行机制，逐步实现房地产市场城乡一体化建设。