2010年01月(第24卷第01期) E a s t C h i n a E c o n o m i cMa n a g e m e n t J a n .,2010(V o l .24,N o .01)[收稿日期]2009—08—03[作者简介]袁 伟(1975—),男,河南洛阳人,河南省发改委经济研究所产业研究室主任,助理研究员,研究方向:产业经济,区域经济。
○中国经济【D O I 】10.3969/j .i s s n .1007-5097.2010.01.015我国城中村改造模式研究袁 伟(河南省发展和改革委员会 经济研究所,河南 郑州 450003)[摘要]城中村改造,是我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。
在城中村改造中,我国各地区探索出了各具特色的不同模式。
文章从国内城中村改造模式的比较研究入手,分析了城中村改造各种模式的异同,探索了其组成要素和形成原因,为国内其他城市城中村改造确立了借鉴的坐标和基本框架。
[关键词]城中村改造;改造模式;比较研究[中图分类号]F 291 [文献标志码]A [文章编号]1007—5097(2010)01—0060—03AC o m p a r a t i v e S t u d y i n t h e D o m e s t i c T r a n s f o r m a t i o nMo d e s o f V i l l a g e -i n s i d e -c i t yY U A NW e i(I n s t i t u t e o f E c o n o m i c s ,H e n a nP r o v i n c i a l D e v e l o p m e n t a n d R e f o r m C o m m i s s i o n ,Z h e n g z h o u 450003,C h i n a )A b s t r a c t :T r a n s f o r m a t i o no f v i l l a g e -i n s i d e -c i t yi s i n e v i t a b l yt h e n e c e s s a r ys t a g ei np r o m o t i n g u r b a n i z a t i o n .C h i n a s v a r i o u s r e g i o n s h a v e e x p l o r e d c h a r a c t e r i s t i c m o d e s d u r i n g t h e p r o c e s s .T h i s p a p e r b e g i n s w i t h t h e c o m p a r a t i v e s t u d y o f t h e d o m e s t i c t r a n s f o r m a t i o nm o d e s o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y .T h e ni t a n a l y z e s t h e s i m i l a r i t i e s a n dd i s s i m i l a r i t i e s o f t h e v a r i o u s t r a n s f o r m a t i o n m o d e s o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y ,f o l l o w e d b ye x p l o r i n g t h e c o m p o s i t i o n o f t h em o d e s a n d t h e r e a s o n s f o r t h e i r f o r m a t i o n .A n ds u b s e q u e n t l y ,c o m e s t oa c o n c l u s i o no nt h e b a s i c w a y s a n dm e a n s i nt r a n s f o r m a t i o no f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y w h i c hc a nb e u s e df o r r e f e r e n c e b y o t h e r c i t i e s i n C h i n a .K e yw o r d s :t r a n s f o r m a t i o n o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y ;t r a n s f o r m a t i o n m o d e ;c o m p a r a t i v e s t u d y 一、城中村及其特征1.城中村的界定城中村,又称都市村庄,是指已经纳入城市总体规划建设范围内,农业用地很少或已经没有,居民职业结构与生存方式已经向城市转型,但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征,建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。
城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。
2.城中村的特征城中村与周边城市地区相比,其特征主要有:(1)土地特征。
城中村土地属于集体所有制土地,基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅,农用土地不断减少以至消失,成熟的城中村已经没有农用土地。
(2)建筑特征。
建筑物以村民家庭住宅楼为主,缺乏统一规划,建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高),违章建筑和私搭乱建多,城市基础配套设施缺乏,缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。
(3)人口特征。
本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡,人口职业构成复杂,外来人口居多,本地居民和外来人口文化素质普遍不高,社会治安难度大,本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会,相互之间为房东和房客关系。
(4)经济特征。
城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业,外来人口以居住为主,部分在本村从事经营,房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
3.城中村的分类从不同的角度,城中村的类型有:(1)根据与城市的距离和相交接的形态特征,城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类;(2)根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类[1];(3)根据具有的经济特征,城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。
二、城中村改造的典型模式分析城中村的改造,主要涉及政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素,这些要素的不同组合,在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式。
1.珠海模式珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。
政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、出台改造优惠政策的作用。
房地产商为改造的主体,政府通过公开招标引入有实力的开发商,由房地产开发商筹集资金完成改造工作。
改造方式为拆掉旧村彻底重建,建设商品房和商品房化的安置房。
拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅,补偿比例为1∶1(补偿标准以内)和1∶1.2 (未达规定面积)[2]。
土地权属由集体土地转为国有土地,转让期限为70年。
体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改为股份公司、村民变股东等。
2.广州模式广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。
政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策,积极引导的作用。
村集体和村民为改造的主体,政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则,由城中村自行改造开发,村集体和村民个人出资为主,区财政拿出一部分配套资金,不允许房地产商介入[3]。
改造方式为重建、改建与综合整治相结合。
拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。
土地权属由集体土地转为国有土地。
体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、村民变股东等。
3.杭州模式杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。
政府在改造中起着主导和具体实施作用,市政府负责城中村改造政策和规划制定,区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。
区政府为改造主体,区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地,集体土地转为国有后,由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓,部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要,土地出让金的35%上交市政府,65%返还区政府用于全区城中村改造[4]。
拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价,按建安价折抵购买新建多层公寓。
城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排,由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”;各区城中村改造资金包干使用后有结余的,用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。
体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、村民变股东等。
4.深圳模式深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式[5]。
政府在改造中起着引导作用,主要表现为制定基本政策,出台扶持和优惠措施。
改造的主体为房地产商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造),以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合房地产商合作改造)。
城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民,政府在财政上进行支持。
改造方式为重建、改建与综合整治相结合。
拆迁补偿为以货币补偿为主、产权置换为辅,具体标准“一村一策”。
土地权属由集体土地转为国有土地。
体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、股份合作制企业,村民变股东等。
三、城中村改造模式的各要素分析国内各地城中村改造的不同模式,主要由政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素的不同组合构成。
要素的不同组合,在城中村改造中表现出各地既有相同的做法,也有较大的不同。
1.相同相似的做法我国城中村改造,在国家现有法律法规的框架内进行,在改造目标和基本途径上具有较大的相似性。
(1)改造目标。
我国各地城中村改造的目标完全一致,都是将处于过渡状态的城中村改造成为现代城市社区,使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。