重庆商业地产市场概况
目录
一、重庆宏观环境简述 二、重庆市五大商圈简述 三、可竞争区域及项目分析 四、B3项目定位分析
一、重庆宏观环境简述
2002-2006年重庆市社会零售消费额
单位：亿元1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2002年 2003年
市社零总额 763.0506 835.5254
➢ 主城区商业物业售价稳中有升：目前主城区商业物业售价约为2—18万/ ㎡ （套内面积），均价约为3.5－6万元/ ㎡之间。与06年的均价4－5.5 万元/ ㎡相比，售价稳中有升。
二、重庆五大商圈简述
重庆山城、江城独特的地形特征造成各区域间交通不便，随着重庆经济的发展与 居民可支配收入的不断提高，故此在各区域的核心位置形成同质化的组团式 商圈经济的格局。
重庆市商服用房总空置面积走势
03年重庆商业地产空置 率在经历较快增长后， 增速渐趋稳。
700
60.0%
600
500 400
40.0%
万平方米
300 200 100
20.0%
0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
2005 年
2006 年
0.0%
房地产总空置 商服用房空置 商服空置比重
代表性商业物业：
重庆百货商场： 商业面积约2万㎡ （建面），以“满足大众需求、引导时尚消费”为经营
理念，商品突出“全、新、精”的特征，在本地百货品牌较为知名。 品牌归属地：重庆 租售价格：向开发商买断产权，约2500元 / ㎡ （建面）。
与商家采用联营方式：平均扣点为21%-25%
注：扣点已含相关管理费用。
代表性商业物业：
大都会购物广场： 总建面近10万㎡，其中商业面积超过5万㎡，是一个集购物、休闲、 娱乐为一体的大型综合商场。由主力店太平洋百货和独立商铺组成， 经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家私、餐饮、电玩城、 电影场、溜冰场等娱乐项目，档次较高。
品牌归属地：香港 租售价格：旗舰店太平洋百货采用联营方式：平均扣点为22%-23%
品牌归属地：台湾 租售价格：与商家采用联营方式：平均扣点为22%-25%
注：扣点已含相关管理费用。
杨家坪商圈——主城西进
06年购买力：80亿元 06年商业总体量：41.8万㎡ 06年商业空置率：30.77% 06年年均商业租售价格：
租：300 /㎡·月 售：3-4.5万元/㎡ 06年年均出租率：70% 主要业态：百货＞餐饮＞休 闲 主要客流： 部份九龙坡区、部分大渡口 区居民 日均人流量：20万人
解放碑商圈——西部第一街
商圈范围： 以解放碑商业步行街为核心，东 起小什字，西至较场口，南起新 华路，北至民生路，占地面积约 0.69平方公里。 特点： 由于优越的地理位置及厚重的历 史商业氛围累积，解放碑商圈已 形成中高档消费为主，现代零售 业和高档服务业最集中的“西部 第一街” 经营档次： 以中高档为主，少量低档补充。
代表性商业物业：
新世界百货： 商业面积约4.2万㎡ （建面），是一个近期开业，定位中高档的大型综合 商场。经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、餐饮等项目。
品牌归属地：香港 租售价格：向开发商以55元/ ㎡/月（建面）整体租赁，
与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25%
注：扣点已含相关管理费用。
店中店平均租价：500元/ ㎡/月（套内面积） -1F（350） LG（1500） 1F（800） 2F（500） 3F（400） 4F（300） 5F（200） 6F（50） 注：上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已含相关管理费用。
观音桥商圈——商圈黑马杀出
商圈范围： 以建新南北路为中轴线，南起观音 桥转盘，北至海关，西以嘉陵公园 为界，东至龙湖北城天街，占地面 积42.42公顷。 特点： 随着北城天街、观音桥步行街的建 成开业，该商圈分为2大组团—— 北城天街、观音步行街，北城天街 以中高档商品及服务业为主，步街 街倾向于大众化商品。整个商圈商 业形态较完善，功能布局较合理。 经营档次： 主要以中档为主，辅以少量高档。
沙坪坝是距离解放碑最远的副
＞休闲
商圈，依托沉淀了数十年的历
主要客流：
史文化元素，主打“文化牌”，
区域内几十所学校的师生，
营造文化、教育、科技氛围最
沙坪坝、高新区、江北居民
浓的商业文化中心，其商业结
日均人流量：25万人
构完善，发展一直较平稳。
经营档次： 主要以流行+运动+休闲商品为 主，档次中偏低。
未来发展： 未来商业注重舒适性和愉悦性，三峡广场表现出良好的自然景 观、人文景观和历史文化内涵，在很大程度上能吸引消费人群，
批发零售业 481.14 719.13
餐饮业
69.73 107.32
2004年 955
812.91 132.11
餐饮业发展态势良好， 继02-03年大幅增长 后，04、05、06年 餐饮业涨幅均高于 15％。
2005年 1215.76 1042.58 161.97
2006年 1403.58 1196.37 194.28
提升商业价值。随着王府井开业，步行街2大地块——煌华、融
汇项目的开发，可能会进一步提升沙区商业氛围。
代表性商业物业：
立洋百货： 营业面积达两万㎡ （建面），设置有仕女名品馆、流行服饰馆、少淑女服
饰馆、 淑女服饰馆、绅士服饰馆、运动名品馆、都会生活馆等 7 个营业楼面， 经营品种涵盖新生代时尚生活的各个层面。
06年购买力：60亿元 06年商业供应量：40 万㎡ 06年年均商业租售价格：
租：50-300 /㎡/月 售：2-3万元/ ㎡/月 06年年均出租率：80% 主要业态：家居＞会展 ＞餐饮＞医药＞百货 ＞汽车 主要客流： 南岸区、巴南区 日均人流量：20万人
未来发展： 随着大连万达、上海城、南滨路滨江商业项目的陆续启动， 南坪商圈将会成为新的亮点。3年内南坪将新增2条步行街， 即以现有的南坪步行街为中心，环绕其四周分布，届时将形 成占地4平方公里，总建面达60余万方的大商圈。
➢ 未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显 示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米， 主要集中在渝中区和江北区。 预计主城区未来三年商业面积放量达600万㎡。
➢ 商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资 比重累计下降了11个百分点。
商圈范围： 以杨家坪步行街为中心，南至毛线 沟、北至谢家湾立交桥、东至直港 大道、西至石坪桥正街中段都将是 杨家坪商圈的范围，占地面积达4平
方公里。 特点： 杨家坪商圈：属老工业基地自发形 成的商圈，原貌脏乱差。随着步行 街的落成，轻轨的通车，形势大有 改观，但总体商业格局仍较零散。 区域商业以中低档为主，地下商业 较为繁荣。 经营档次： 中低档、专业化。
小结：
➢ 各商圈的商业业态结构同质化较为严重，虽因其地缘特性有一定的存在合理性， 但已呈现出各商圈缺乏差异性，相同商业业态竞争加剧的现象。除渝中、江北两区外， 多以本区消费者为主力目标人群。
房地产开发投资 139.6 196.7 245.9 327.9 393.1 517.7 629.6
商服用房投资
31.17 36.6 42 50.82 59.85 71.39 69.61
商服用房投资比重 22.3% 18.6% 17.1% 15.5% 15.2% 13.8% 11.30
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
421.84 125.43 29.7%
484.48 163.26 33.7%
559.61 178.92 32.0%
551.28 224.68 40.8%
567.68 246.39 43.4%
582.23 612.94 250.96 264.1 43.1% 43.10%
小结：
➢ 高空置率，居全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件 条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致 重庆商服用房高空置率的三个主要原因。
沙坪坝商圈——文化最浓
06年购买力：70亿元
06年商业供应量：85 万㎡
商圈范围：
06年年均商业租售价格：
三峡广场至绿色文化艺术广场
租（临街）：400-1500
为主线，辅以南开商业步行街、
/㎡·月
双巷子步行区域，营业面积45
售：2.5-5万元/ ㎡
万平方米。
06年年均出租率：80%
特点：
主要业态8% 13.9% 11.1% 12.90
重庆市商服用房投资额
亿元 800
600
虽商服用房投资额逐年 递增，但商服用房投 资比重在2000年达在 22.3%后却呈逐年递 减的趋势。
400
200
0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 年 年年 年 年 年年
品牌归属地：重庆 租售价格：向开发商买断商场整体产权，
价格不详（估计不超过4000元/㎡ 建面）。 与商家采用联营方式：平均扣点为23%-25% 注：扣点已含相关管理费用。
南坪商圈——家居、会展、餐饮、医药、百货
商圈范围： 以南坪转盘为中心，北起长江大 桥南桥头，南至四公里学府大道， 东临海棠溪立交，西至融侨半岛， 占地面积约2平方公里。 特点： 南坪商圈是离解放碑最近的副商 圈，区内消费者分流严重，消费 力相对较弱。其经营商业业态主 要补充解放碑。区内专业市场较 为发达，目前，南坪已形成家居、 会展、医药、餐饮、汽车等专业 商业带。 经营档次： 百货：中低档为主 家居、餐饮：中高档为主
2001-2006年重庆市城市居民可支配收入及增长速度