国际冷链物流产业园西区(一期项目) 项目可行性研究报告1一、总论（一）项目概况1、项目名称：某国际冷链物流产业园――西区项目。
2、建设单位：某国际冷链物流发展有限公司。
3、建设地点：本项目位于某市两江新区核心区——某港城工业园A区内，地块编号F03—01—01/05，土地面积64.7亩，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里、空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里、渝长高速入口500米。
此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网。
两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，由国务院批复成立的某两江新区，它已成为我国第三个国家级开发、开放的重点新区，被商界美誉为“中国第三区”。
本项目位于某市两江新区核心区，交通网络、区位优势突出，它将给海内外投资者带来了巨大的商机。
它具有快速辐射两江新区、江北区、渝北区、南岸区、长寿区、涪陵区等地区以及周边50公里(物流配送)、周边100公里(物流货运和配送)、周边300公里(物流货运)的优势。
4、项目批准单位：（1）某港城工业园区管理委员会；（2）某市江北区经济和信息化委员会，（3）某市江北区发展和改革委员会，5、建设内容及规模：根据某市人民政府《关于加快某市农产品冷链物流发展的实施意见》（渝府发［2011］95号）文件精神，某国际冷链物流发展有2限公司着力打造的“某国际冷链物流产业园”项目，定位于港城工业园区A片区，地块编号F03-01-01/05(103D房地证2012字第00387号)，占地面积64.7亩。
其规划布局理念是：全新打造低温仓储和配送、食品加工、电子商务、冷冻食品展示批发、销售、冷藏物流链、冷藏食品信息中心；食品企业深加工、分拨、分包、分装及研发基地的冷链物流产业园。
建设布局合理、设施先进、功能完善、管理规范、网络化、规范化、系统化的农副产品冷链物流网络体系；形成农副产品、食品加工产品的食品深加工、分包、分拨、分装、食品冷藏、速冻食品、冷链物流配送一条龙服务的冷链物流产业链。
“某国际冷链物流产业园”规划：为农副产品种养殖基地、厂家、商家提供电子商务交易中心，汇聚食品冷冻行业的知名供应商、经销商、物流商及种养殖基地、生产商等众多客户商家为终端客户；为种养殖行业、冷链物流行业、食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂餐饮采购、物流配送提供一系列一条龙的配套服务（包括借助某云计算基地建设的云计算机技术，为以上各类基地、厂家、商家、物流商等提供农副产品及养殖过程实时监控，物流运输过程实时监控，冷冻冷藏过程时实控制，直至物流配送的全过程控制；确保各类冻品，食品安全）。
“某国际冷链物流产业园”布局：产业园布局为两个区域：西区是冷藏交易及冷链物流区(一期项目)；东区是生产加工及配套服务区(二期项目)。
西区项目――冷藏交易区为冷链物流产业园核心主体。
由一幢地上6F和地下-3F，建筑面积48779平方米；和一幢地上11F、地下-1、建筑面积26497平方米；一幢地上5F、建筑面积2235平方米的房屋构成。
由此构成:“二区四中心”（即：冷冻仓储区、办公区和交易中心、检验检测中心、农产品云信息中心、冷链物流配送中心）。
建筑物一览表及相关参数3冷冻仓储区：总库容量7.2万吨(其中低温库6.6万吨，高温库0.6万吨)，其功能为全市内农副产品种养殖基地，农产品生产加工企业，休闲食品、冷冻、速冻食品生产企业及供应商、经销商提供产品、商品冷冻、冷藏的仓储服务；办公区：建筑面积19497平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供办公场地，研发基地和总部经济用房；交易中心：建筑面积7000平方米，其功能为入园生产加工企业、供应商、经销商提供产品展示、电子商务、商品零售、批发交易服务；检验检测中心：由国家质检部门入驻，其功能为入园企业和厂家、商家提供原材料、产成品的质量检验检测，农副产品和食品安4全进行检测；冷链物流配送中心：其功能为入园企业和商家，大型超市，食品行业、冻品市场、大型机关学校食堂，餐饮采购，提供原材料配送入园和产品配送到终端市场提供服务；倒班楼：建筑面积2235平方米，可供约500人职工及外地客商生活住宿。
农副产品云信息中心：借助某云计算基地建设的云计算机技术为园区各类基地厂家、商家、研发中心、总部经济等提供全新的高效、快速、集成化安全可靠的信息服务。
西区规划配置了约占地面积8亩的货物周转广场及冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统；对交易实行信息网络化管理，对进出库实行智能化条码管理，IC卡智能提货与结账，以之成为某市当前最先进的现代化大型冷库。
东区与西区还规划设计有专用通道连接，达到生产、加工、仓储、配送等与冻库的零距离无障碍运输连接，从而，极大地降低泠冻产品从货物生产加工到冷库、冷藏的物流成本。
西区项目它以区域独特的信息流、人才流、资金流、现代物流为依托，以冷库冷冻冷藏为核心、以冷冻食品产品展示与批发零售、物流配送为主题，以冷库现代化信息管理系统、交易信息化网络系统、冷库智能化管理系统为辅导、发展与城市生活和生态环境相协调的科技含量高、低碳环保、节能减排的现代化绿色食品的冷链物流产业园。
西区项目自身可形成农副产品收购－－农副产品冷冻冷藏――产品展示和交易――冷链物流配送一条龙产业链经济运行模式。
创造较大的经济价值和社会效益。
6、项目建设周期西区项目建设期分立项、施工、交付、使用四个阶段。
2011年1月启动准备工作，2012年5月开始施工建设，建设工期24个月；工程于2014年5月全部竣工验收完毕，2014年6月投入运营使用阶段。
7、西区项目投资估算(1)西区项目总投资估算为17600万元。
（详见《建设工程投资估算表》）。
建设工程投资估算表5（2）资金来源及资本结构：本项目工程总投资17600万元，其资金来源为自有资金及银行借款，其中：1）自有资金9600万元，占工程项目总投资比例为54.54%。
2）银行长期借款8000万元，占工程项目总投资比例为45.45%。
6（二）研究内容及编制依据1、研究内容我院受某国际冷链物流发展有限公司的委托，对“某国际冷链物流产业园”西区项目进行可行性研究。
研究内容包括：项目投资环境分析、项目选址及建设条件、项目措施、项目运作模式及定位、项目设计方案、环境保护与节能、投资估算及资金筹措、财务效益分析、经济效益分析和风险分析等。
2、编制依据1）《物流业调整和振兴规划》(国发［2009］8号)；2）《关于促进我国现代物流业发展的意见》；3）《食品安全法》（2009年6月）；4）《农产品冷链物流发展规划》（2010年6月，国家发改委）；5）《国务院关于推进某市统筹城乡改革和发展的若干意见》；6）某市贯彻国家物流业调整和振兴规划的实施意见（渝府发［2009］108 号）；7）某市人民政府办公厅《关于成立某市物流建设协调领导小组的通知》(渝办[2010]12号)；8）某市发展和改革委员会出台了《关于组织申报2010年和2011年某市经贸流通领域储备项目的通知》；9）某市人民政府《关于加快某市农产品冷链物流发展的实施意见》（渝府发［2011］95号）；10）某市统计年鉴（2010年）；11）中国冷链年鉴（2009），航空工业出版社；12）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；13）《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（中华人民共和国国家发展计划委员会，1983年2月）；14）《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（中华人民共和国国家发展计划委员会第9号令）；15）国家颁布的有关政策、法规、法令、规范、定额、税费等；716）业主提供的其它相关数据。
17）某市人民政府《关于推进都市工业园（楼宇）建设的意见》（渝府发［2005］20号）；18）某市人民政府办公厅《关于印发某市特色工业园区标准厂房建设实施意见的通知》（渝办发［2007］325号）；19）某市江北区人民政府《关于印发某市江北区工业经济扶持政策暂行办法的通知》（江北府发［2009］19号）；20）某港城工业园区管理委员会《某港城工业园区标准厂房（都市工业园）管理办法》（工管委发［2011］4号）。
二、项目投资环境分析（一）项目定位该项目位于某市两江新区核心区——某港城工业园A区内，紧邻唐家沱铁路货运编组站，距寸滩港3公里、郭家沱滚装船码头2公里、鱼嘴果园港大型码头5公里，空港10公里（寸滩至机场快速专用道）、高速公路外环线江北收费站6公里，渝长高速入口仅500米。
此地块位置优越，随着寸滩大桥、唐家沱大桥的建设，将形成水、陆、空、铁路立体交通网，具有便利的立体交通和较强的区位优势。
近年来，某市畜牧生产全面增长、渔业产量显著提高、蔬菜生产供应形势好、水果产量逐年上升，农产品已逐步进入全国市场。
同时，随着某与国外的经济交往日益频繁，农副产品消费品种余缺的相互调剂日趋增多，肉类、水产、果疏等农副产品，速冻产品等冷链物流的现状呈快速增长之势。
但是，由于某市冷链物流发展起步较晚，冷链物流基础设施设备严重不足，网络化、规范化、系统化的冷链物流体系尚未形成，冷链物流技术水平相对落后，优势农副产品资源加工不足，畜禽活体运输销售对环境和居民健康构存威胁，与直辖市的地位极不相称。
某市现有库容500吨以上冻库45座，总库容量17万吨。
其中，万吨以上库容的冷库7座，库容量10.6万吨，公共性冷库13座，库容量13万吨，现有冷链运输车170辆，年运输量35万吨。
某市冷库总体容量小，大型公共性冷库设施缺乏，人均冷藏容量仅6千克，相当于全国平均水平的三分之二，万人冷藏车拥有量0.05辆，仅相当于全国平均水平的三分之一，肉类、蔬菜等优势农副产品冷8藏运输率，冷链物流流通率均低于全国平均水平，而腐蚀率却远远高于全国水平。
根据某市“十二五”物流保障规划，到2015年某市冷库总规模达70万吨，人均库容拥有量达到21千克，高温库与低温库比值为0.26：1，全市冷藏车拥有量达到2500辆，万人冷藏车拥有量达到0。
8辆以上，果蔬、肉类、水产品冷链物流流通率分别提高20、30、37以上，冷藏运输率分别提高46%、52%、65%，流通环节产品腐蚀率分别降至15%、8.5%、10%以下。
国家有关部委也就农副产品冷链物流发展出台了一系列政策措施：国家发改委颁布了《农产品冷链物流发展规划》（发改经贸［2010］1304号）；2011年8月19日，国务院正式出台《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（简称“国九条”），具体内容包括：切实减轻物流企业税收负担，加大对物流业的土地政策支持力度，促进物流车辆便利通行，加快物流管理体制改革，鼓励整合物流设施资源，推进物流技术创新和应用，加大对物流业的投入，优先发展农产品物流业，加强组织协调。