湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块
调 研 报 告
调查日期：8月17日-8月20日
调研人员： 甄建冲 邹 杨
项目拓展部
2011年8月22日
湖南省长沙市岳麓区洋湖片区地块
调 研 报 告
一、项目位置、交通及现状
交通状况：
洋湖片区地块东至湘江，南抵城市三环线，西面、北面为靳江河，总用地面积为10.96平方公里。洋湖片区背枕岳麓山，面朝大王山，区域被山环水绕同时拥有中南最大的湿地公园-洋湖湿地公园，自然风景优美；邻近大学城科教优势明显；极具后发优势。
学士联络线为长沙市第三东西主干道（仅次于一桥和二桥道路），同时紧邻西二环、南二环（项目地块出发5分钟内上环路）及地铁3号线（2011年10月动工预计2-3年建成），规划中的地铁9号线，交通极为优越。
距长沙市市政府15公里，约20分钟车程；距离省政府仅一桥（湘府大桥）之隔（2012年7月通车），10分钟车程；距长沙市黄兴商业中心13.5公里，15分钟车程；地铁开通后，将缩短为15分钟内到达。（阳光100对面日后规划建设一个南部公交总站）。
出让地块介绍：
片区位置图
地块位置图 市政府
五一霸王商圈
省政府 大学城
本案
万科拿地 中海2010年拿地
项目地块 坪塘大道 阳光100
精装均价8500
项目整体规划图
长沙市洋湖片区地理位置极为优越，生态宜居环境无可比拟：背靠岳麓山景区（隔路相望）面对长沙市最大的生态湿地洋湖湿地公园景区，一期已完工建成，靳江河环腰而过（靳江河60米宽的潇湘风光带已经立项，目前仅为排洪河）雅河穿越之中，地铁3号线、9号线、南二环、西二环、学士联络线3条长沙主干道相邻，从项目地块开私家车前往长沙市政府、市商业中心及重要单位均不超过20分钟，且不堵车。
项目地块的人文环境也极为优越，中南大学、湖南大学、湖南师范大学、湖南中医药大学、紧邻片区，仅仅学士一路上就有4家高品质社区相伴，分别为：万科（临湘江，去年拿地）、阳光100（在长沙有一定知名度及口碑）、中建麓山、麓山公馆（号称湖南第一山地别墅，依靠岳麓山而建，也是湖南公认的富豪区）。目前，项目地块的周边生活配套欠缺，但相隔2—3公里的阳光100社区周边配套日臻完善，短期可以与阳光100社区共享配套资源，带日后地铁3号线开通，规划建成大型的商业广场，将成为此地区新的核心商圈。
二、项目现场介绍：
1、商圈介绍：
长沙河东五一广场商圈为长沙市霸王商圈被长沙本地人以至于湖南省人所认可；东塘商圈，火车站商圈，新开铺商圈为长沙市的老城区，也是人口居住密度较大而形成的老规模商圈；雨花亭商圈是以沃尔玛购物广场为中心而形成的简单生活商圈；红星商圈是以红星会展中心为主而形成的家居建材中心；省政府商圈，奥特莱斯商圈也是长沙南城即将形成的新型商圈。
长沙河西暂无明显标志性商圈，荣湾镇商圈和望城坡商圈缺少知名超市和百货，仅仅用来满足基本生活所需。 本案省政府商圈
奥特莱斯商圈 红星
商圈 新开铺
商圈 雨花亭
商圈 东塘
商圈 火车站
商圈 五一
商圈 荣湾镇
商圈 望城坡
商圈
友阿奥特莱斯
2、片区道路照片：
潇湘大道
靳江河（风光带现已在动工，预计明年中旬完成）
雅河（周边风光带2011年底动工，一年左右完工）
中央大道（2011年11月份通车）
岳塘路（正在封闭动工，2011年12月份通车）
坪塘大道
湘江河 湘府大桥（正在施工，2012年7月通车）
3、洋湖湿地公园现场照片（总共16000亩）：
洋湖湿地公园一期已开园
洋湖公园二期（在天然的自然风光中建设）
4、现场地块照片：
G-03,G-04,G-08，G-09，G-11，G-13，G-15，G-17，G-36，G-37地块照片
G-65，G-70，G-72(平整且南边与洋湖湿地公园一期无界限，是镶在公园里)
三、项目地块规划指标：
G-03，G-04地块
序号 项目 指标 备注
一 总用地面积 100344.83 150.52亩
1 住宅 85961.23 住宅容积率2.8
2 商业 14383.6 商业容积率4
3
二 拟建设总面积 328091
地上建筑面积 298262 容积率
住宅 280194 2.8
商业 17268 4
地下建筑面积 29829 暂估建面的10%
三 其他指标
1 容积率 住宅2.8
商业4
2 绿化率（%） 住宅≥40%
商业≥28%
3 建筑密度（%） ≤42%
4 建筑控高（米） ≤100M
6 总价 G-11，G-13地块
序号 项目 指标 备注
一 总用地面积 42999 64.50亩
1 建设用地面积 42999
2 住宅 21083 容积率2.5
3 商住 21916 容积率3.5
二 拟建设总面积 142354
地上建筑面积 129413 容积率
住宅 106401.7 2.5
商业 22011.80 3.5
地下建筑面积 12941 暂估建面的10%
三 其他指标
1 容积率 住宅2.5
商业3.5
2 绿化率（%） 住宅≥40%
商业≥35%
3 建筑密度（%） 38%
4 建筑控高（米） ≤100M
5 总价
G-08，G-09地块
序号 项目 指标 备注
一 总用地面积 36847 110.54亩
1 建设用地面积 36847
2 住宅 24464 容积率2.6
3 商住 12382 容积率4
二 拟建设总面积 124511
地上建筑面积 113198 容积率
住宅 78509 2.6
商业 33689 4
地下建筑面积 23858 暂估建面的10%
三 其他指标
1 容积率 住宅2.6
商业4
2 绿化率（%） 住宅≥40%
商业≥35%
3 建筑密度（%） 42%
4 建筑控高（米） ≤100M
5 总价 G-15，G-17，G-36，G-37地块
序号 项目 指标 备注
一 总用地面积 39768 59.65亩
1 建设用地面积 39768
2 住宅 26768 容积率2.2
3 商住 13000 容积率2.8,3.5
二 拟建设总面积 124262
地上建筑面积 112966 容积率
住宅 59056 2.2
公寓 8580 2.8
商业 44330 3.5
地下建筑面积 23858 暂估建面的10%
三 其他指标
1 容积率 住宅2.8
商业4
2 绿化率（%） 住宅≥40%
商业≥35%
3 建筑密度（%） 45%
4 建筑控高（米）
5 总价
G-65，G-70，G-72地块
序号 项目 指标 备注
一 总用地面积 128452 192.68亩
1 建设用地面积 128452
2 住宅 128452 容积率2.0
3 商住 0
二 拟建设总面积 282594
地上建筑面积 256904 容积率
住宅 216368 2
商业 38535
地下建筑面积 23858 暂估建面的10%
三 其他指标
1 容积率 2
2 绿化率（%）
3 建筑密度（%） 35%
4 建筑控高（米）
5 总价 84830万元
三、周边在售楼盘
周边部分：
阳光100后海 本 案麓南
板块
河东
板块省政府
板块
湘江700
云栖谷
项目名称 阳光100后海 湘江700 云栖谷
楼盘地址 岳麓岳麓山下南大桥西 岳麓猴子石大桥西段南侧 岳麓麓山南猴子石大桥往西2.6公里（湖南工业职业学院对面）
开发商 阳光100（湖南）置业发展有限责任公司 湖南阳光靳江投资开发有限公司 湖南瑞盛房地产开发有限公司
建筑类别 板塔 板楼 板楼
建筑形式 板楼 小高层 高层 高层 小高层，高层
装修状况 精装修 毛坯 毛坯
容积率 1.55 4.5 2.5
绿化率（%） 47% 39.5% 51
占地面积
（万㎡） 66.6 1．6 13.33
建筑面积
（万㎡） 120 8.3 32.12
户型面积
（㎡） 83-186 75-151 三期推出91-131
开盘时间 3期开盘2011-8-20 2011-6-5 2011-5-28
物业费
（元/㎡/月） 1.6 1.5 1.28
价格
（元/㎡） 一期，二期售罄2010年
年底均价6800
均价6200 三期均价5600