内容摘要：07年由于美国房贷市场存在的放贷冲动与猎杀放贷而引起的隐患浮出水面，引发了全球性的金融危机。

目前，我国也同样已经进入了个人住房贷款风险暴露和显现的高危时期。

如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成为商业银行的一个不客忽视的风险源。

因此，正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。

通过分析个人住房贷款的风险类型及成因，提出四种防范风险的方法：建立个人信用体系；规范银行操作流程；推进资产证券化的发展；充分运用法律手段。

关键词：通货膨胀流动性风险资产证券化信用风险Abstract:Because of predatory lending and the impluse of providing a loan,the risk of American personal housing loan was broken out in 2007.It is high time that the risk of personal housing loan was possible to appear as America．If the commercial bank can't realize and control the potential risk brought up by the present personal housing loan，the fast expansion of personal housing loan may become a risk source that can't be ignored by the com ercial bank．So，it is particularly important to know it correctly and take precautions against the risk existing in business 0f the prsent personal housing loan．In this assay，I have analyzed the type and the cause of risk from the housing loan，proposed four suggestions to prevent the risk．First，mtablish the system of personal credit；second，standardize the course of operating of the bank；third，advance the development of securitization of asset；finally，guarantee own rights and interests.Key words：liquidity risk；securitization of asset；credit risk目录一、美次贷危机 (3)（一）美次贷危机缘起 (3)（二）美次贷危机隐患 (3)（三）隐患的浮现 (5)二、中国经济与个人住房贷款市场现况 (5)（一）中美房贷方式比较 (6)（二）美国次贷危机看中国房价泡沫 (7)（三）房价高涨下的中国经济 (7)三、美国次贷危机警示中国 (8)（一）借款人的信用风险 (9)（二）贷款人的操作风险 (11)（三）其他风险 (11)四、个人住房贷款风险防范的对策与建议 (12)（一）建立个人信用体系 (12)（二）建立银行内部信贷管理体系 (12)（三）充分运用法律，处理好不良贷款的诉讼 (13)（四）推进资产证券化的发展 (13)参考文献 (15)个人住房贷款风险与防范——美次贷危机的警示一、美次贷危机（一）美次贷危机缘起美国从2000年的不景气以来，布什政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。

在这种的情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款，金融机构往往降低贷款资格审核标准。

放贷机构间激烈的竞争加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。

与此同时有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。

这些债券就是“次级房贷债券”。

（二）美次贷危机隐患1.放贷冲动2001～2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。

由于购房需求的不断升温，个人对房贷需求也日益上升，此种需求对房贷机构而言具有巨大的商机。

而争取个人房贷客户是放贷机构的现实选择。

放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。

如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。

但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。

一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。

弗吉尼亚州的一家咨询机构——住房抵押贷款资产研究所2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者比较了贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署的税务申报比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。

这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，竞争的加剧使贷款机构只顾极力推广这些产品，而有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节。

美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从5％上升到2006年的20％。

宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。

过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场并未因此而停住脚步。

在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。

但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。

这时，很自然地会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。

案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。

与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。

两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，加剧了次贷市场危机的发生。

2．“猎杀放贷”在巨大的利益驱动下，过去几年中，业内一些害群之马为了多挣佣金，通过种种欺诈手段，包括故意隐瞒信息、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等等，诱骗消费者上钩，而“咬钩”的受害者往往是弱势群体中最弱势的：贫穷、教育程度低下、高龄、单身母亲等--他们的财务状况可能被彻底毁掉，彻底失去自己的房子。

次级房贷放款中的不良行为林林总总，蔚为大观，但归纳起来大体有两类：（1）猎杀放贷：贷款机构或其代理机构没有依照美国法律的有关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息。

在此类案件中，受害者往往是消费者。

“近年来，主导次级房贷市场的贷款种类是混合型可调整利率房贷，通常头两年为固定利率，此后每半年上调一次。

上调幅度通常很大，很多贷款人无力负担月供，只得以更高成本再融资，卖掉住房，或停止还款。

任何一种贷款都不应该强迫借款人陷入这样一种魔鬼般的两难处境。

在发放这些贷款时，贷款机构依据的是房产价值，而非借款人的偿债能力。

这就是‘猎杀借贷’的基本定义。

”（2）贷款欺诈：由职业罪犯导演的骗贷犯罪，受害者一般是贷款机构。

据联邦调查局公布的数字，由银行和其他贷款机构报告的“疑似”房贷欺诈案件的数目在2004～2006年间翻了一番。

法律界人士认为。

随着次级抵押贷款危机愈演愈烈，相关的刑事和民事诉讼亦将大幅增长。

（三）隐患的浮现2007年7月26日由于美国利空新房销售数据引发投资者对住房市场前景的担忧，纽约股市大幅下挫，其中道琼斯指数终盘跌幅超过300点。

美国商务部当天发布报告说，6月份美国新房销售量下降6.6％，降幅远远超过市场预期，且是过去5个月来的最大月降幅。

这一数据打击了投资者对美国住房市场复苏的信心。

同时，由于住房市场低迷，向房地产开发商提供大量贷款的银行等金融机构遭受冲击，市场担心这可能引起未来企业借贷难度增加。

这种市场情绪也使当天股市大盘承压。

此次美国次贷问题引发全球股灾，日本、香港地区、澳洲、欧洲各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌及各国政府纷纷向金融市场注资。

由此可以看出美次级债的风险隐患浮现。

其随着经济的发展，利率上升至10%-12%，多次的利率上调使拖欠债务比率上升。

在房价上涨时，这些债券的风险会潜在下来，但当房地产市场价格一发生逆转，这些次级贷款人的违约风险立即暴露出来，债券的价格大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。

而且在这种情况下，这些债券没人接手，想卖也卖不出去。

由于这些债券在市场上没人敢买，故而基金公司向市场公告拒绝客户的赎回申请，由此引起整个金融市场的恐慌。

美国次级债券的危机也由此而生。

二、中国经济与个人住房贷款市场现况（一）中美房贷方式比较在美国，其房贷系统根据借款人的信用划分为优质贷款市场、次优级贷款市场和次级贷款市场三类。

一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。

而美国次级住房抵押贷款关系链的通常模式是：购房者提出贷款申请，次级抵押贷款公司发放房贷，银行从贷款机构手中收购住房抵押贷款，将贷款集中打包，组成资产池以分散风险，并将资产池分成小份然后向广大的市场投资者发行出售证券化产品。

其中所涉及的参与者众多，通过贷款的证券化银行将自身所累积的一部分风险向购买证券的投资者转移。

而中国房贷市场跟美国的本质区别在于中国目前还未推出住房抵押贷款证券化产品。

国内的房贷市场相对简单，购房者与银行之间的借贷关系一目了然，房贷基本上都集中在银行，没有那么多中间环节。

银行对房贷发放的审查比较严格，不允许零首付，对于个人购买多套房产也有很多限贷规定。