国内养老地产的盈利模式
“全部出售”模式——养 老概念住宅＋超配套设施
“销售+持有”模式—— 养老概念住宅＋养老地产
“会员制管理”模式—— 销售会籍
“只租不售”模式——医 疗健康社区，全部持有 运营
• 以老年住宅概念，出售 房屋产权为主，区域级 别配套并举
• 典型案例：东方太阳城
• “销售+持有运营”的方 式运作， “销售+持有 ”，住宅销售与老年公 寓等养老配套设施持有 运营相结合方式
服
教育配套方面——老年大学、图书馆
务
中介资源提供——家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等
内 容
社区活动的组织——如各类表演活动、交友活动、聚会等。
NO！ 不管哪种形式，靠这些收费和这些服务能形成盈利模式吗？
国外养老地产运营真的一文不值吗？ 不然！
以日本为例，我们总结了有价值的6条和大家分享。 总结一：共同出资成立运营机构
可持续发展探索
河南福佑年华养老服务管理公司 2020年3月
此报告仅供客户内部使用。未经福佑年华书面允许，其它机构不得擅自传阅、引用和复制。
目录
一.现状 二.可持续发展必須盈利 三.中外养老地产营利模式 四.养老综合体的盈利模式 五.养老地产可持续发展道路
一. 现状
公益性质的社会支持是养老产业的基础！ 政府的中心责任是养老产业发展的保证！ 以房养老是个人解决养老资金的有效途径！
某集团依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求， 成为日本最高端养老地产投资运营机构。株式会社成立于1980年，由100家 日本企业共同出资，注册资金120亿日元
总结二：强调地产投资功能
某项目由于地处市中心，除养老功能外，还突出了投资功能
总结三：终生服务是前提
承诺老人直到离世的居住安全感和高品质服务延续，是养老地产经营的条件
• 护理 • 照料
• 医食住行 • 弹琴说爱
3.如何持续发展
盈利和可持续发展
养顶 层设 计
开发、服务、销售的协调
实质上是顶层设计
在具体项目上的可行性
二.可持续发展必須盈利
现代企业，选择第一象限是必然结果， 盈利是必须保证的发展因素
养老地产盈利不易
经济实力强，短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居 住需求
总结四：连锁化经营，是养老地产的方向
几乎所有的养老地产企业都采取了连锁经营的方式。
总结五：自行组建运营团队是优势
除非是纯宗教或公益团体运营，否则就一定要自我组建团队。
总结六：养老服务大多还是第三方评定，服务空间非常大。
日本养老地产在建筑标准上，有ISO标准，但在服务上没有标准，对养老机构的服务 评定方式主要通过“第三方评价”及“自我评价”
五.养老地产可持续发展道路
六、项目盈利
居家养老社会化 在中国社会环境下非常重要
把握养老地产的 六大发展趋势
社区服 务专业
化
功能丰富 化
规模化
趋势
建筑多 样化
科技 化
郊区 化
七、项目盈利
通过不断积累，引进技术，通过人才 机制的建立，使自己成为运营商。
规模经营走连锁道路是可持续发展的保证
运营与服务人才体系建立是关键
• 典型案例：北京太阳城
• 采取会员制管理模式， 出售长、短租会员卡， 变相的“销售+持有”模 式
• 典型案例：上海亲和源 老年社区
• 只租不售，对自理、半自 理、非自理客户区别对待 ，收取不同租金
• 典型案例：台湾长庚养生 村
国外高端养老机构的收费
保证金
50万---100万美金
生活费
3千---5千美金
THE END！
融资财务 运营管理 医疗护理
食品餐饮 人力资源 地产开发
用品采购 物业管理 营销租赁
总结：
养老地产是公益性和盈利性并存的产业，养老综合体 是达成二者平衡的理想模式。 前期主要还是靠地产盈利，来保证养老服务的运行， 而不能本末倒置。 完成可持续发展必须在各个方面努力，最核心的就是 要有自己的运营团队。
认清自己
1.我们做的是什么 2.我们怎么盈利 3.如何持续发展
1.我们做的是什么
养老事业 养老产业 养老地产
养老事业 养老产业
养老地产
养老产业
本位产业--要满足老年人的生活 和照料、护理等刚性需求
相关产业--主要是服务于老年人 的休闲娱乐等享受型需求
衍生产业--主要满足老年人金融 理财等精神需
其它服务费
2千--2千5美金
餐费等
2--3千美金
收费方式一般包含
日常物业管理费用，按物业建筑面积收取； 专业物业服务内容，专项收取； 配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。
养
老
医疗护理方面——医院、诊所、社区护理中心
机
体育活动方面——适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；
构
休闲活动方面——如棋牌、书画、钓鱼等
四.养老综合体的盈利模式
养老综合体服务原则
促进活动 促进社交与沟通 促进亲友子女探访
促进健康
阳光化、时尚化、年轻化 无障碍，适应性 便于医护与服务的介入 பைடு நூலகம்放兼容性
针对不同体能状态的适用性
养老综合体 选择条件
无论老人健康与否，他们在选择机构养老时，更青睐有能力提供优质健康护 理服务的养老机构，此外，他们希望养老机构能距离他的家庭和朋友比较近， 所以养老机构的地点也是他们选择机构养老的一个重要考虑因素。除此之外， 良好的环境以及和家庭氛围也能吸引老人居住，并且让他们持续留在机构养 老。最后，相对于群体居住，老人比较喜欢有私人的居住空间。
养老地产
消费群的专一性——它是“针对 老年人提供的住宅产品”
产品设计的特殊性——住宅楼、 医疗看护、交通线路、配套设施 等符合老人的生理特点
社区活动的广泛性——在娱乐、 学习、交往、情感等方面照顾老 人的心理需要
2.我们靠什么盈利
土地、房子 养老服务 衍生产品
地产本体 养老服务 衍生产品
• 出售 • 出租