上海轻轨松江大学城站项目可行性分析赢利模式报投资可行性分析与盈利模式设计报告香港卓毅国际集团2007年1月8日摘要 (3)一、项目市场分析及前景推测5二、投资条件与项目选址7三、项目SWOT分析和动态竞争策略分析16四、........................... 项目开发公司组织形式及人力资源19五、项目实施进度安排20六、ABC方案投资分析及资金筹措21七、项目财务分析及赢利能力推测26八、项目国民经济及社会效益分析42九、项目风险分析与风险回避的措施43十、贏利模式设计与政策建议 (44)十一、项目投资招商 (45)松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点都市建设工程.又是轨道交通枢纽与商业地产链接的项目，是一项技术含量专门高的系统工程，涉及多要素和复杂的商业、地产、轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局的研究分析工作尤为重要。

我司本着积极认确实服务态度和专业探究的精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向.严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发的成功。

与城通公司签订合同后，香港卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析的工作过程中，我们采纳国际上标准规范的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练;在业态设计方面，我们详细调研了批发与零售市场，运用杨宝民先生独创的洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。

业态规划的目的如下：1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。

2、指导招商工作的有序进行，明确招商LI标和后期经营治理方向。

3、为销售提供能够向投资者讲明描画的商业前景，支撑销售工作进行。

4、通过业态方案的设计确定项U赢利模式和资金回收的方式。

我们不仅调研了松江区批发与零售商业，而且依照商业网点规划，对松江商业走势进行判定。

我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,期望以后把握轨道交通开通后商机，通过良好策划形成顾客消费目的地目的地。

依照项目特点，我们还组织力量系统调研了上海轨道交通物业典型项目，我们对上海龙之梦购物中心（轨道交通物业）和松江开元地中海项目进行了专题分析，形成了专题考察报告。

龙之梦与本项目原先的建筑设计方案专门相识，差不多上封闭的室内空间。

龙之梦的考察讲明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件，从可连续经营角度论证商业物业有利于项目成功。

开元地中海项目讲明,成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业能够提早收回投资，商业物业需要市场培养期进行保留经营。

ABC三个业态方案（以及D原方案）的各项经济指标笫二从投资回报角度，在本地块达到较高容积类，建设商业物业和酒店式公寓相互结合，购物中心与步行街结合的A方案投资效益最大,在业态发生变化情形下川和C方案业态能够部分互换或依照当时市场情形灵活调整。

A方案的投资精髓专门强调能够销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等, 改变了原先方案无法收回投资的缺点。

依照我们实际调查深圳福田交通枢纽中心的操作模式,深圳市财政全额拨款7亿元人民币投资兴建，差不多处于封顶。

该项LI缺点是没有充分挖掘商业价值，作为社会公益事业来投资，政府托付下属企业全额投资持有物业。

B方案投资规模较小,在现有基础上，建筑面积13万基础上，总投资最小能够达到XX 亿元左右,与深圳项目投资金额差不多相同。

依照A方案我们的项口投资规模要达到12亿元,利用可销售物业至少能够回收8亿元以上投资，同时为社会增加了文化活动中心、博物馆等公益设施。

因此A 方案投资收益优于深圳等地同类项目。

通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位潼优越，属于一个开发前景专门好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。

结论1经估算，项目A的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。

结论2项目经营的五年推测中，第一经营批发业态■待周边3公里半径达到20人口后，逐步转型为零售业态为主。

B方案是投资规模最小的方案■在经济收益方面挖掘利润不如A方案，然而具备较小投资规模比较良好投资前景。

在没有外来大型投资公司介入前提下选择B方案。

结论3 土地整体变性为商住用地•此工作建议轨道公司优先向政府提出•土地变性后,建议采取面向投资者的招商活动。

鉴于本项U的盈利前景，本项U商业物业部分具备吸引外来投资商的前景，因此本项U 在赢利模式上远远超越原先投资公司所做的建筑方案和盈利模式。

一.项目市场分析与前景推测1.松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位在一系列稳固房价的宏观调控措施下，房地产市场健康进展，政策效应逐步显现。

2005年全年实现房地产业增加值25. 27亿元，比上年增长45.8%。

完成商品房投资125. 35亿元，增长56. 9%；商品房施工面积1157. 57万平方米，增长58%,其中新开工面积250. 02万平方米；竣工面积300. 37万平方米。

房价差不多坚持稳固，未显现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积208. 59万平方米，下降12.8%,销售额115. 09亿元,下降11.8%；现房销售面积34. 26万平方米，增长92. 9%,销售额11.33亿元，增长26. 9%；年末商品房空置面积23. 73 万平方米。

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积（单向）114.6万平方米, 交易金额46. 6亿元。

2-松江酒店市场前景及项目酒店定位松江是上海的重要旅行LI的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情形较好。

以后五至十年。

各种旅行商务商贸客流将连续增长。

至2019年将增至300万人次。

轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。

专门是轨道-公交的换乘枢纽周边。

各种酒丿占会应运而生，我们认为轨道-公交周边的酒丿占市场需求，要紧以经济型和商务型为主，通过调研测算，大约至少要增加0。

3-0o 6左右。

2.1、酒店市场状况：2・1・1、各酒店的开房率:2. 1. 2、酒店情形的特点分析松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。

松江区老成区里儿乎没有四星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅行要紧LI的地，旅客不足。

原先也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

然而从进展的形势分析，松江四星级以上的高星级酒店依旧不够，专门是在本项LI 的交通枢纽区域，高星级酒店和商务型酒店是必备的，列外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家、速8、格林豪泰、锦江之星等等，差不多上比较适合的酒店类型。

3.松江酒店式公寓及本项目市场定位松江新区酒店公寓和公寓市场情形调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来讲是比较受欢迎的，差不多交付入住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低乂有厨房卫生间其至阳台的物业倍受年轻人和外来人口的欢迎。

市场显示儿乎是供不应求的。

上海市内的大量的工薪人员受购买力局限，只好到郊区查找这种房子居住，轻轨开通后，如此的需求者会随之而来，目前松江市内的儿处公寓一一开元地中海、松云水苑、泰晤士小镇、湖畔天地等差不多上百分之六十以上。

而开元地中海、泰晤士小镇销售比较早的儿乎是口分之白。

酒店式公寓特点分析2004年流行“小户型”即酒店式公寓，2005年小户型依旧表现强眼，在 2006年酒店式公寓仍旧有较大的市场空间。

•酒丿占式公寓一样不是独立开发，经常是为项LI 产品的匹配。

不管首次购房自用 的年轻人，依旧投资型业主，对地段优越、性价比较高的小户型房屋的投资信心 会被最先复原，小户型的热销会必定带动整体项目的销售。

•随着市场供应量增多，产品将显现多样化，户型设计将更合理、更舒服，这要 求项目外部空间有所创新。

•酒丿占式公寓比例也在增大，显现更小更精的趋势。

小户型设计上表达有用性和 实惠性，总房价乂少，对年轻人的压力不大。

•酒店式公寓是在面积和价格方面市场细分的结果，符合市场需求的一种过渡消 费，这种产品市场空间整体还有限，然而地产商最快收回投资的主力户型。

•现在购买酒店式公寓的人在收入增加或者家庭结构发生变化后，最终必定将房 子放归出租市场，而租户层次的良莠不齐给小区今后的物业治理带来难度。

结论：在此类酒店式公寓不是专门多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项目都取得了良好的销售业绩。

酒店式公寓的投资性决定了在市场具有专门的生存空间，总价不高，降低了投资的门槛，会引发更多的投资者的关注，而在 关于租赁市场，酒店式公寓更是表现出它的优越性，每月较低总价的月租，无 疑成为租赁市场相当的竞争力，也为投资者带来可观的投资回报。

4 •松江商业前景分析及项目商业物业定位（一）大卖场和批发市场的市场依据和可行性分析1市场的状况分析U前大的批发市场有松江区洞泾镇砖桥贸易区的上海国际礼品城、上海砖桥贸易城综合批发市场、海沪松海鲜批发市场这些市场，总体量已接近50万平米。

辐射全上海和苏浙周边地区。

洞泾镇砖桥贸易区的上海国际礼品城和上海砖桥贸易城综合批发市场要紧区位优势在于位于沪杭高速、沪青平高速、沪宇和同山国道、地铁九号线都从那个地点进入上海；然而礼品城的市场是客流量大历史悠久文化底蕴深厚旅行业发达的松江和松江新城、松江大学城、松江国家级出口加工区、松江髙科技园区等重点项U O而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区的优势看起来还没有本项目的优越。

另外，砖桥市场要紧经营低档的生活用品，缺少高档商品的品类，客户要紧是当地居民和郊县的小批发商。

经销的货源渠道要紧来自义乌等地的批发商，资金和商品品种有限。

2、松江的批发市场咨询题的分析①.定位不明、运营治理缺乏特色松江的批发市场普遍存在定位不明确、缺乏经营特色、运营治理非系统化等特点, 贸易环境杂乱、仓储物流设施缺乏。

②品牌培养不足H前的经营是市场自然形成的，不是依靠于品牌，抗风险性、竞争大型连锁的市场能力较弱。

③进展后势不足LI前的批发市场存在着规划治理不到位、商品流通领域狭窄的缺点。

覆盖率低，没有形成展现、交易、加工、物流配送，文化、配套产业开发为经营特色。

（二）对相关步行街零售市场现状认识：1差异化不足，业态同质化业种交叉2中高端定位不够，无法应对轨道交通带来的大量LI的性消费需要项目市场分析与前景推测总结分析：（一）、项目3公里半径人口及松江新城人口数据通过实际调研统计测算，项口周边半径3公里内十九个社区以后两年居住人口最低是5万人左右。

以后五年,项目周边半径3公里内居住人口最低是19万人左右，包括大学城、新规划报建的社区和已有居住区的增长人口。

按上海人口普查办和松江统计局测算，松江新城现有人口37万人。

以后五年规划和增长总人口将达到93万人。

见附表《项LI周边半径3公里新社区以后2年居住人口调查・》、《项目周边正在规划建设的社区调查表》、《上海松江大学城以后4年常住人口调查・》。