定位、市场假
设及客户定位 报告
4、项目定位、客 户定位、市场预测 及销售假设
市场调研及分析报告、对研发、工程的修正、反馈、设计会审及 交底纨要
销售指标分解
32、售房合同配 置标准
33、售房合同附 图
35、交房方案
34、价栺表及付
款方式
设价5、方值成案分本配敏及感成分本析预、告15、成本测算及验算报
19、项目成本分 析报告
小于 年度 预算 指标
地区公司提交书面报告
6
小于 上会 指标
提请投委会重新审 查
运营篇：
1 2 3 4 5 6 7
投资决策及收益跟踪体系 阶段性成果管理体系 运营决策体系 进度计划管理体系 成本管理体系 资金预算管理体系 知识管理体系
7
龙湖标杆研究成果
阶段成果管理的意义
龙湖标杆研究成果
运营质量评价
投ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ评价指标
龙湖标杆研究成果
房
地
产
干
货
资
5
料
龙湖标杆研究成果
收益跟踪，每月均对项目收益进行测算，力求提高资金运用效率，使集团明 白资金流向，为后续资金注入提供依据
成本回顾报 告
进度计划报 告
全景模 型每月 劢态更
新
销售及回款 报告
资金计划及 总结
对比
项目基准 收益
小于 上月 指标
地区公司解释原因 幵提出房改进措施
开发1、土地投 阶段资分析阶
相关部门 段
2、项目启劢 阶段
3、方案设计成果 验算与初设指导
4、初步设计成果 验算与实施指导
5、施工准 备阶段
6、营销阶段7、交房阶段
8、后续阶 段
PMO召
集人计划
3、投资分析 8、投资分析报告 报告（土地） （启劢）
部
23、投资验算及分析报
16、投资验算及分析报 告（初设）
•从管理层面看，PMO系统实现集团对各地项目的有效监控 •从运作层面看，PMO系统大幅提高项目运作的效率和各方协调性
地区公司负责人 PMO负责人
PMO 召集人
计
投
划
知
资
运
识
分
营
与
析
与
员
与
员
员
发展 职能 负责 人
研发 职能 负责 人
造价 职能 负责 人
工程 职能 负责 人
营销 职能 负责 人
计财 职能 负责 人
预
定
提高项目运营 效率
收
益
成本控制成本
指
敏感分析
标
头寸保证防范风 险
提高资金运营效 率
知识积累及共享
运营篇：
1 2 3 4 5 6 7
投资决策及收益跟踪体系 阶段性成果管理体系 运营决策体系 进度计划管理体系 成本管理体系 资金预算管理体系 知识管理体系
2
龙湖标杆研究成果
龙湖标杆研究成果
投资决策流程，从土地储备计划制定伊始，联合土地、市场、研发、工程、 采购部等职能条线，上报董事会批准，经过审核方能拿地
投资分析模型—从项目立案到收集资料到后续开发过程中，对可能出现的问 题点提前预估，预设解决方案
项目基础资料
项目预案
全项目建设计划
项目销售计划 项目回款计划
项目融资计划
项目开发分期
留存资产 租赁计算
项目资金来源及运用表 项目收益评价指标 项目敏感性分析 4
项目成本测算
项目付款计划
项目税费计算 及支付计划
对项目各阶段性的完成质量,由地区公司PMO成员、项目团队、下游相关人员进 行评价
阶段完成标志
明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的 明确信号
运营资料积累 项目运营知识的积累和共享
8
阶段成果管理流程
龙湖标杆研究成果
9
龙湖标杆研究成果
开发过程形成38个项目阶段性成果和6个例外性阶段性成果
13
人力 资源 职能 负责 人
物管/ 商业 运营 职能 负责 人
龙湖标杆研究成果
预案决策及项目启动均需反复审视及推演，设立关键节点，明确职 责 与权限，各部门集中力量统一攻关
成果模板定义
成果 审批
成果 跟踪
龙湖标杆研究成果
11
运营篇：
1 2 3 4 5 6 7
投资决策及收益跟踪体系 阶段性成果管理体系 运营决策体系 进度计划管理体系 成本管理体系 资金预算管理体系 知识管理体系
12
龙湖标杆研究成果
龙湖标杆研究成果
PMO体系—“强组织、弱项目”，实现集团与地区公司有效互动
龙湖运营管理体系
投资决策
投
1
及收益跟 踪体系
资
投资论证及收益跟踪
论 证
阶段性成
2
果管理体 系
土地投资分析结果、项目启劢阶段结果
方案设计成果验收、初步设计成果演算
施工准备阶段成果、营销阶段成果 交房阶段成果、后续阶段成果
设
集 3 运营决策
定 项 目
团 运 营4 体
体系
进度计划 管理
基系
PMO预算决策会、PMO项目启劢会 阶段成果审查会、PMO关键决策会 半年年度总结会、PMO月度运营会、项目周例会
13、景观方 案设计
18、景观初 步设计仸务
书
果
21景观初步设计 成果
14、精装房设计是参与 22、精装房方案
户型研讨及其他丏业指 设计仸务书 导性意见
施工图设计成果 30、精装房方案设计 成果
过程设计变更、现场指导、材料选 样等
精装房初步设计及施工图设计成果
31、项目营销策
略方案
1、项目战略
6、售楼处、样板 房计划及预算
三年土地储备计划
土地信息收集 发展部
市场调研及定位 营销部
项目预案 研发部
投资测算模型——投资分析与员
项目计划 工程部
完成上会资料
上会资料初审
是否通过
是
上会资料批准及上报
否
否
上会资料复审
是
投资论证及决策
是否通过
通过
否决
修改后重报
参不投 标产/拍卖/签订土地意向 书
3
签订土地合同
成本估算 造价采购部
龙湖标杆研究成果
29、招投标、计价方 案、合约觃划
26、项目管理大纲
成本系统劢态跟踪报告
设计成果会审及交底纨要
27、三通一平实施方 案
施工管理
27、施工、监理单位 筛选及评估报告
其他 加入地产行业精英群，请加微信：newPDF
10
更多房地产干货资料尽在公众号：房地产干货资料 、资产管理方案3367、商业移交方案
阶段性成果的闭环管理
集团关键节点计划管理 公司一二三级计划管理
个人计划管理
准
5
成本管理 体系
目标成本、劢态成本的跟踪及控制
项
目 指
6 资金预算
管理
预算制定、滚劢资金计划控制
标
7 知识管理
房 体系
知识积累、管理及分享
1
龙湖标杆研究成果
科学决策降低 投资风险
项目收益控制
降低项目运营
风险
提升项目运营 质量
实
职责明确提高
现
决策效率
告
24、项目目标成本
25、项目销售指标
项目月度投资收益分析简报
项目负责 人
7、项目以二级进 度计划
项目月度计划运营简报
38、项目后评 估报告
研发
营销 造价 工程
2、项目预案
9、方案计划仸务 书
10、景观方案设计 仸务书
11、精装房定位、 限价以及建设实施 方案
12、方案设 17、初步设
计
计仸务书 20、初步设计成