25.67%
748 100.00%
利用产品附加值降低客户敏感点；
地块西侧设置T2的大平面产品，增强舒适度，视野开
阔，湖景全无遮挡，园林面积疏阔；
方案2：TH最大化
低密度TH物业数量最大化， 尽量挖掘项目优势的湖景 资源和低密度产品的稀缺 价值；
高层单位尽量为低密度TH 物业提供空间；
产品
面积 户均面积 总建面
TH
260-320 290 22620
大四房
180 180 86400
三房复式 130 130 20800
129820
商业
1000
会所
2000
其他配套
400
133220
面积比例 17.42% 66.55% 16.02% 100.00%
套数 套数比例 临梅坂大道噪音最大地方
78 10.86%
480 66.85% 设置T2的复式产品，通过
本项目上游产品
定价前提:当前市场增 长速度与政策环境下
香密湖1号240平米4房湖景
的预估
单位： 销售均价：4.5万
[4，本5项.目5]万 该产品预计2009年底推
板楼景 观视野
本项目板楼定价：
大二平手面房：市联场排参照=4.5：8
仅次于 楼王产 品，户
4.5万/平米
水榭花都3期190-205平米 景观单位，
产品分析—— 价值最大化产品比例测算
构建函数：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4洋X4房和独栋别墅对项目
F(Y)——项目总收益
价值贡献较小
A——产品价格（市场价预估）
X——产品建筑面积
函数构建的假设前提：1、假设产品交易的市场风险在可控制的范围内（如价格的实
现）；
2、假设隐性价值贡献点作用有限（如项目形象的提升）；
策划领域的经济测算
什么是”经济测算”
一张完整的经济测算表
第一部分：指标 第二部分：横道图 第三部分：成本 第四部分：投资计划表 第五部分：销售收入 第六部分：来源运用 第七部分：利润表 第八部分：现金流量表 第九部分：敏感性
经济测算在策划领域 的应用
案例一：星河丹堤
基础指标
原四期地块指标：
似普通产品
1 STAR类产 SUPER STAR：联排别墅当属本项目价值标杆产
品
品，参照波托菲诺/香蜜湖1号同类产品定价
本项目上游产品
波托菲诺纯水岸4期385-4 18平米联排，
4月销售均价：7万
香蜜湖1号300-450双拼 本别项墅目，下游产品 熙当前园预23计8-市28场8平均米价联：排7万，
案例：
各类产品套数
42%
3%1% 8% 14%
21% 11%
项目产品分布示意图
六甲别墅 联排别墅 楼王 圆楼 板楼 复式 1梯2户
楼王 六甲
联排
1梯2户 复式
说明：根据提供的基础技 术指标和各产品户型面积 进行比较计算，两数据间 存在较大差距，本定价策 略主要根据各产品套数和 户型面积来计算，暂不考 虑实际建筑面积指标。
8120
DT
210-260 240
10560
大平面楼王 200 200
24000
大四房
180 180
43200
150 150
18000
三房复式 130 130
24960
130120
商业
1000
会所
2000
其他配套
400
133520
方案1：各类产品均好
面积比例 0.98% 6.24% 8.12% 18.44% 33.20% 13.83% 19.18% 100.00%
三级市场报价：5.2万
中旅国际公馆200-240平 米联排，
定价前提:当前市场增 长速度与政策环境下 的预估
[7，本1项0目]万 该产品预计2009年初推
产品类
本项目联排别墅定
型的稀 缺性
价：
/景观
资源
10万/平米
联排：400平米
三级市场报价：5万
PRE-STAR：六甲别墅/楼王当属本项目创新产品 创新产品定价原则——以上游的可替换产品为高限
7；
计算结果：当X1X==X1Σ3n==01=，1X82.9=;1分2.别36对=应X4小时独，栋F(、Y)TmHa、x存洋在房且、取21. 结价论 值小：。高1（层、另的增：建加增筑T加H面的T积H容；的积比率例，在增一加定T程H的度建上面也，降可低更了大工地程提造升价项）目的
2、小高层的容积产品率容积提率的高弹，性标实准：质小独上栋也0.4，增TH加0.7T5，H洋的房1面，小积高，层因1.8此也可增
套数 套数比例
4
0.53%
墅生活享受，上户三层能够越过TH拥有无遮挡 湖景；
28
3.74%
44
5.88% 社区中央设置高层平面楼王单位，景观及园林都
120
16.04%
享受最大优势，进一步树立项目整体的高端形象；
240
32.09%
120
16.04% 临梅坂大道噪音较大地方设置T2的复式产品，
192
占地面积：162963.4 m2
建筑面积：163900m2
容积率：1.0
政府反征面积：23741. 548m2
政府补尝用地面积:496 76
一二三期
本项目指标现状：
四期
隔音带
反征
问题：做什么样的物业组 合，发展商收益最大化？
用地分析——价值最大化产品比例测算
不同开发档次住宅区容积率取值范围
开发类别 独户住宅
0
中信天籁：513-1970万/套
部分六甲预计2009年初推出；凤楼凰王谷/剩独余栋本别部项墅别目物分墅六业六甲稀：甲70预0计-2220000万9年/套底推出
本项目六甲别墅定价：8万/ 平米
缺性劣差于 联排；
本项目楼王
[5，10]万
资源优越
2 CASH COW CASH COW：板楼产品属于市场主流产品，参 类产品 照香密湖1号，中信红树湾等同类产品定价
三级市场报盘均价：4万
定价前提:当前市场增 长速度与政策环境下 的预估
[3，5]万 该产品预计2009年初推
本项目 复式景
本项目复式定价：
观优越， 未来可 看水景
4.3万/平米
复式：2.4-2.6平米
STAR+CASH COW：圆楼产品属于本项目相对创新产品，参照东 堤园，中信红树湾1期，熙园等同类产品定价
产品分析——价值最大化产品比例小结
产品比例分配：
地块构成
组团1 组团2 组团3
面积
18750m² 142022m² 28125m²
产品构成
小独栋 联院TH或六甲TH
六甲小高层
容积率
0.4 1 1.4
ห้องสมุดไป่ตู้
建筑面积
7500m² 142022m² 39375m²
比例
4% 75% 21%
产品比例确定的依据：
1. 理想化情况下各种函数方案的结论 2. 假设条件的再论证——风险、隐性价值、成本的回归考虑 3. 项目地块价值分析结论 4. 消费者经验偏好的再论证最终实现均价：12538元/平方米 5. 历史案例参考
型舒适 度
三级市场报盘均价：3-4万
天鹅堡1期220平米观海景 观单位，
STAR+CASH COW：复式产品属于本项目相对创新产品，参照香 蜜湖1号，星河丹堤，天鹅堡3期，蝴蝶谷等同类产品定价
新近项目：
香蜜湖1号330平米独栋复 式
销售均价：4万
星河丹堤B区复式别墅200260平米
销二手售房均市价场：：2.7万 蝴天蝶鹅谷堡228期0：-4顶00层平复米式复3式0 销0平售均价：4万
户型 六甲别墅 联排别墅
楼王 圆楼 板楼 复式 1梯2户 总计
户型面积 350 400 300
220-240 250
240-260 180
套数 21 9 52 88 132 66 252 620
建面 7350 3600 15600 20240 33000 16830 45360 141980
套数比 3.39 1.45 8.39 14.2 21.3 10.6 40.6
各类产品套数
42%
3%1% 8% 14%
21% 11%
STAR CASH COW
六甲别墅 联排别墅 楼王 圆楼 板楼 复式 1梯2户
SUPER STAR PRE_STAR STAR＋CASH COW
CASH COW
产品看齐华侨城/香蜜湖/ 红树湾等一线豪宅区域类
似顶级产品
产品高于华侨城/香蜜湖/ 红树湾等一线豪宅区域类
案例二：龙华某项目
规划方案
结合项目基本指标，市场及客户情况，给出项目价值最大化 兼顾抗风险性条件下的两种规划方案：
方案1：各类产品均好 方案2：TH最大化
说明：本方案为初步方案需要根据实际情况由设计院给出最终排布方案。
产品
面积 户均面积 总建面
双拼
320 320
1280
TH
260-320 290
在售项目： 东堤园：300平米
定价前提:当前市场增 长速度与政策环境下 的预估
当前景观资源产品均价： 4.5万 大二平手面房：市联场排：=1：1.12 中信红树1栋266平米
1.8
享塘朗山，牛嘴 子水库
1.2
纯粹 纯粹
别墅、高层大户
别墅、本高型项层大目户
型
塘朗山，牛嘴子 水库
0.6
纯粹
纯别墅
第二极：类豪宅 看银湖山，看水 库
2.0