小户型户型结构分析一、小户型楼盘基本要素分析本土行地产／本土通策划第 PAGE 1页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范本土行地产／本土通策划第 PAGE 2页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范通过上表分析,可以得出以下几个结论.1、楼盘规模较小个盘规模不大，华达园2160户、彩天名苑1188户、皇御苑一期1600户，其他都较小.2、品牌电梯基本都采用进口名牌电梯，包括东芝、三菱、OTIS、美国多快牌、韩国LG等.本土行地产／本土通策划第 PAGE 3页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范3、部分电梯户数比较大基本都是3户／梯和4户／梯，有源兴居、太阳新城、彩世界、翠盈家园、环岛丽园、彩天名苑、皇御苑、芳邻.占72.7％，而华达园5户／梯、8户／梯和10户／梯，雅仕居5户／梯和12户／梯，因为是纯小户型楼盘，所以电梯会比较拥挤，尤其是上下班高峰时间.4、强调送精装修在11个楼中，大多都送精装修，占72.7％，精装修标准为：防火防盗门，客餐厅高级抛光地砖或实木（复合）地板，内墙面及天花为乳胶漆，厨卫瓷片到顶、防滑地砖，住户大堂酒店式装修，门窗为铝合金门窗或高档塑钢材料（如芳邻），有的还附送电器、厨卫洁具、优质厨柜等，如洪湖春天和华达园送优质厨柜、洁具，雅仕居送电器、厨具，芳邻送电器、厨柜、热水器等.并且，送精装修的都只限于单身公寓、一房和二房单位，三房及以上都为客户提供简单装修或毛坯房.如环岛丽园和皇御苑为最简单装修，翠盈家园为纯毛坯房.因此，提供精装修是小户型楼盘的交楼标准.5、强调灵活的付款方式本土行地产／本土通策划第 PAGE 4页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范付款方式分几种，一是首期3成或相当于首期3成（入伙前或3年内付清3成），7成20年银行按揭，占63.6％；二是首期2成，8成20年按揭，但与7成20年按揭相差2％的折扣，仅翠盈家园一家；三是首期3成或相当于首期3成（入伙前或3年内付清3成），7成30年银行按揭，有彩世界和彩天苑两家；四是首期2成，8成30年按揭，与第三种方式相同，但折扣上有差异，如彩天名苑相差4％.四是仅华达园有的首期款9800元，2成2年免息分期，月供才500元起，这是最灵活轻松的付款方式.6、强调特色的配套设施住宅本身都有1-4层不同规模的商场，但以华达园43000平米为最大规模；大多都带内庭园林，泳池；并都有会所，环岛丽园还独创“双会所”，彩天名苑“珍宝会”，华达园连锁会所“旭日会”；些外，皇御苑架空层增大绿化、脑邻架空层特设上海风情“芳小囡”、翠盈嘉园盈轩每四层设一空中花园等.都较有特色，增大楼盘卖点宣传.7、引入品牌物业管理11个楼盘中5个聘请品牌管家金地物业管理，如洪湖春天、彩世界、翠盈嘉园、太阳新城和芳邻；而源兴居则是港式化管理.因此，品牌物业管理是楼盘一个相当重要的卖点.本土行地产／本土通策划第 PAGE 5页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范8、强调高实用率所有中小户型楼盘的实用率都在80％左右，较高如芳邻、彩世界、太阳新城为85％，较低点的有彩天名苑，为78％.9、严格意义上的小户型相当少严格意义上的小户型仅有洪湖春天、华达园、雅仕居、芳邻共4个.二、小户楼盘户型结构特征分析单身公寓户型结构特征本土行地产／本土通策划第 PAGE 6页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范通过上述表格分析，可以得出如下结论.本土行地产／本土通策划第 PAGE 7页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范1、单身公寓供应量很少11个楼盘中仅5个有单身公寓，占楼盘数量的45％；而户数仅为1701户，占小户型总户数10516户的16.2％。
基本属于市场空白点。
2、面积差异较大单身公寓面积范围为19.76-41.3平米之间，差异较大。
基本可以划分为两个档次，一种是面积在26平米以下，有旭飞华达园，雅仕居和源兴居；另一种是面积在30平米以上，有皇御苑30。
15平米，彩天名苑最大达41。
3平米。
3、厅方正，阳台，凸窗，玻璃窗有选择性设计。
厅基本都较为方正，并为落地玻璃窗，面积为11-12平米之间，阳台和凸窗有选择性设计。
如华达园A4和A5型，雅仕居A1-A7型，源兴居的2、3座的M、L户型都带阳台，彩天名苑的B／C户型则带弧形大阳台.而华达园的A1-A3型，彩天名苑的3种户型，以及皇御苑的所有户型都带凸窗。
本土行地产／本土通策划第 PAGE 8页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范4、厨房独立，部分带阳台厨房面积大小在2.7-4平米之间，如华达园A4-A5户型，皇御苑、彩天名苑的3种户型带长方形或正方形阳台.阳台面积在2.8平米左右，其余户型都不带阳台.5、卫生间独立，90%以上与厨房相连或并列面积范围在2.1-3平米之间，与厨房相连或并列独立.如雅仕居经过厨房才进入卫生间，而彩天名苑的碧萝轩和金兰轩B/C单则是卫生间在厅内，另外几种户型在进门口处，位置设计处理不好。
6、功能分区大多数都较理想。
华达园、雅仕居、源兴居中的绝大多数单身公寓户型功能分区是比较理想的，厅为落地玻璃窗，带阳台或凸窗，中间无过道，其中雅仕居厨卫直接相连，并经过厨房到卫生间，节省了空间.而皇御苑、彩天名苑进门口有悬关，形成过道，对面积极为珍贵的单身公寓来说是一种浪费，而且，彩天名苑面积过大，达32.2-41.3平米.因此，总体上看来，华达园，雅仕居，源兴居以及皇苑的部分单是目前市场上比较理想的单身公寓。
本土行地产／本土通策划第 PAGE 9页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范一房户型结构特征本土行地产／本土通策划第 PAGE 10页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范本土行地产／本土通策划第 PAGE 11页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范由上表详细分析，可以得出以下结论.1、一房一厅是一房单位的主力户型绝大多数为一房一厅，占一房单位总户数的90％，仅洪湖春天极少部分和彩世界全部都为一房二厅。
2、面积大小一房面积范围在23.48-48.5平米之间，分两个档次，一种是30平米左右，如洪湖春天、雅仕居、源兴居、芳邻、环岛丽园、以及彩天名苑的部分和华达园的大部分户型，约占一房总户数的55％，另一种则是40平米以上，如太阳新城、彩世界、皇御苑的全部，以本土行地产／本土通策划第 PAGE 12页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范及彩天铭苑的部分和华达园的少部分，约占一房总户数的45％.并且，一房一厅和一房二厅面积上几乎无多大差异，如洪湖春天的一房一厅和一房二厅的面积都为31-32平米之间，而彩世界的一房二厅的面积为44。
7-45。
8平米之间，比皇御苑和彩天名苑的一房二厅还小。
3、厅房都较为方正，80%以上带阳台或凸窗。
厅房面积范围在10-14平米之间，这基本都与户型面积大小成正比.其中，53％是落地玻璃窗，60％带小或大阳台，20％带凸窗，华达园、洪湖春天、雅仕居、源兴居、环岛丽园、芳邻的绝大部分户型都无过道，宽敞，是比较理想的户型.而彩世界进门口即为过道，彩天名苑进门口或厅都有过道.4、卧室近70%带凸窗或转角大凸窗，个别带阳台卧室面积范围在8.7-10平米之间，其中，68％带凸窗或转角大凸窗，而芳邻是与厅共有大阳台，太阳新城是带圆形和半圆相混合的大阳台，源兴居则是无窗无阳台，因此，采光通风都可能不行.本土行地产／本土通策划第 PAGE 13页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范5、厨房带阳台设计是一种比较理想的户型面积大小为2.8-4平米之间，厨卫大多并列布局，太阳新城厨房有斜角，而芳邻则是经过厨房才到卫生间，源兴居带90度半圆形阳台，都是一种较好的设计.6、卫生间面积稍大，并外带独立洗脸盆是一种较好的布局面积在2.2-3平米之间，与厨房并列分布，其中洪湖春天带阳台，太阳新城和华达园的外面有单独洗手盆，环岛丽园和芳邻则是从厨房到卫生间，都是比较好的设计平面布局方式.7、个别楼盘大凸窗设计宽达80CM的凸窗，在增加房子使用面积的同时，给业主一种很好的空间享受。
如芳邻。
8、户型结构较少理想的不很多或厅或房，阳台和凸窗基本都分别配备，但总体上看，户型结构较为理想的则不多，如华达园、洪湖春天、雅仕居、芳邻、太阳新城本土行地产／本土通策划第 PAGE 14页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范和环岛丽园6个楼盘，从面积大小和户型结构上应该算是较好的户型.二房户型结构特征本土行地产／本土通策划第 PAGE 15页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范本土行地产／本土通策划第 PAGE 16页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范由上表详细分析，可以得出以下结论.1、二房二厅在二房中占绝对主流。
绝大多数为二房二厅，占二房总户数的80％上，仅华达园、源兴居和彩世界有部分二房一厅单位.2、面积大小适中二房一厅面积范围在50.2-59.3平米之间，二房二厅面积范围在49.74-78.9平米之间。
主要可以分两个档次，一种是面积为60平米左本土行地产／本土通策划第 PAGE 17页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范右的小二房二厅，如洪湖春天、雅仕居、源兴居、芳邻和华达园，约占53％；另一种是面积在70平米左右的中等二房，如环岛丽园、彩天名苑、翠盈家园、皇御苑、彩世界，约占二房总户数的47％.3、厅基本都方正，带凸窗或阳台，客餐厅直接连通。
二房一厅面积范围在13.4-15.5平米之间，二房二厅客餐厅总面积在20平米左右，较为宽敞。
43％是落地玻璃窗，75％带小或大阳台，21％带凸窗，其中源兴居二房一厅无凸窗和阳台，95％采用客餐厅直接连通，除少数拐角处外，厅基本都较为方正，少部分中间有过道.4、主卧和次卧面积相差不大，带凸窗或转角大凸窗设计。
主卧室和次卧室面积范围都在8.4-11平米之间，其中，主卧室稍大2平米左右。
除源兴居的二房一厅主次卧共用大阳台外，所有户型都带凸窗或转角大凸窗，邻是与厅共有大阳台，太阳新城则是带圆形和半圆相混合的大阳台，源兴居无窗无阳台，因此，采光通风会较差.5、厨房独立与餐厅相连，带小阳台是一种较理想的户型。
面积在小为2.8-4平米之间，独立，与餐厅相连，厨卫大多并列分布，芳邻是经过厨房到卫生间，源兴居带90度半圆形阳台，都是一种较好的设计. 而太阳新城厨房则有斜角。
本土行地产／本土通策划第 PAGE 18页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范6、卫生间面积比厨房稍小，带小阳台或外设独立洗脸池是较好的户型设计。
面积大小在2.2-3平米之间，比厨房稍小，独立。
而其中，洪湖春天带阳台，太阳新城和华达园的外面有单独洗脸池，环岛丽园和芳邻则是经过厨房到卫生间，都是比较好的设计.7、或厅或房，阳台和凸窗基本都带有，而芳邻的凸窗宽达80CM.8、总体上看，华达园、洪湖春天、雅仕居、芳邻、太阳新城、环岛丽园，从面积和户型结构上都是较好的户型.三、户型结构面积及比例分析本土行地产／本土通策划第 PAGE 19页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范三、总结分析本土行地产／本土通策划第 PAGE 20页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范通过上述个盘分析，可以得出如下结论.●户型结构类型1、目前市场供应是以二房为主，占总体供应量的41.5％，一房为辅，占供应量的22.7％.2、单身公寓供应量少，仅占总供应量的16.3％，是一个较有市场空间的空白点，在上述楼盘中，占比重较大的有彩天名苑和华达园两家..3、三房是应属于中大户型类别，因而，也只占16.5％.4、严格意义上的小户型只有洪湖春天、华达园、雅仕居、芳邻以及彩天名苑，其他大部分楼盘都以中户型为主力户型定位，●户型面积1、单身公寓面积为19-41.3平米之间，并以24平米左右为主.2、一房面积以23-48.5％平米之间，并以37平米左右为主.本土行地产／本土通策划第 PAGE 21页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范3、二房面积范围在50-78.9平米之间，纯小户型面积集中在50-60平米之间，中等为65平米左右，偏大则为75平米左右.4、小三房面积在69.5-82平米之间，中等三房面积在90平米左右.●户型特征1、户型大多都较方正，除彩世界部分户型、华达园等楼盘极少户型拐角处无法处理外.2、主卧基本都带转角大凸窗或阳台，卧房都带凸窗，60CM或80CM，3、客餐厅基本都直接相连本土行地产／本土通策划第 PAGE 22页共 NUMPAGES 22页专业超前／严谨规范。