土地租赁合同和房屋租赁合同的法律风险防范处理方法

本文中解析的合同主要涉及到两类，即集体土地租赁合同和房屋租赁合同。下面将分别介绍这两类合同在审查过程中需要防范的法律风险和处理关键点。

1. 集体土地租赁合同的法律风险防范及处理关键点

集体土地租赁合同的风险主要体现在其合法性方面。现阶段，我国存在着大量擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的现实。根据现行法律规定，其仍然是国家严格限制的行为。在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量进免相应法律风险。《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体的所有的土地的除外。”第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设:但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

由上可知，任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。在现实中，普遍存在着土地承租者直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议的操作方式，这一做法并不妥当，擅自出租集体土地的行为会被法院认定为无效行为。双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

确有特殊情况需要租用集体土地的，也必须先行征用并转为国有土地后，再按照下列程序办理租用手续:

(1) 与有关土地管理部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项作出明确约定。

(2) 在租赁合同签署后，由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。

(3) 租赁土地使用权经登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。

除此外，企业可以通过股权转让方式去的集体建设用地的使用权。但是这种方式会对需要解决用地问题的企业面临着整个企业的行业转化，债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可以通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。这种方式，相对于前一种方式而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

违法租地的后果：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

非法占用土地的后果：未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

2. 房及租货合同的法律风险防范及处理关键点

(1) 合同双方主体资格的审查。一是对出租人资格的审查

主要看其是否具有房屋的处分权。简单的方法就是查验出租人的房屋产权凭证。二是对承租人资格的审查，如果是单位，应查验《营业执照》并留存复印件作为合同的附件，如果是自然人，则须确定其身份真实、合法，并留存身份证复印件作为合同的附件，如果是自然人，则需确定其身份真实、合法。并留存身份证复印件作为合同的附件，以以防止承租人方面的一些支付租金及法律风险。

（2）应当明确租金的交付方式及交付日期。

(3) 房屋租赁合同对双方权利义务的约定也应明确、详细。其中很重要的一点，就是房屋修缮义务的约定。房屋修缮责任是指在房屋租赁期间对房屋自然损坏或人为损坏的维修责任由哪一方承担的问题。根据《商品房屋租赁管理办法》的规定:“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全，未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”因此出租人有对房屋及其设备及时、认真地检查和修缮，以保证房屋居住和使用的安全的义务但“因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿”。

（4）房屋租赁合同对提前解约的情形及条件应有约定。提前解约会对双方当事人特别是承租人产生重大影响。因此，应当注意防范该风险。正确的方法是，在合同中对提前解约的情形及条件进行约定，并对提前解约的合理时间及相应的赔偿责任进行约定，以便日后解约事项出现时有据可依。

3. 转租问题

(1) 承租人转租房屋必须经出租人同意。

《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”:《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》(以