上诉人泰隆公司与上诉人中盛公司商品房销售代理合同纠纷一案民事判决书
安徽省高级人民法院
民事判决书
（2010）皖民四终字第00148号
上诉人（一审原告、反诉被告)：台州泰隆房地产策划有限公司，住所地浙江省台州市椒江区君悦大厦B幢1621室。
法定代表人：李勇，该公司经理。
委托代理人：张炯，安徽天禾律师事务所律师。
委托代理人：程华德，安徽天禾律师事务所律师。
上诉人（一审被告，反诉原告)：黄山市中盛市场开发有限公司，住所地黄山市屯溪区齐云大道288号。
法定代表人：范德永，该公司董事长。
委托代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。
委托代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。
上诉人台州泰隆房地产策划有限公司（简称泰隆公司）与上诉人黄山市中盛市场开发有限公司（简称中盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，前由安徽省黄山市中级人民法院于2009年7月7日作出(2008)黄中法民一初字第3号民事判决,泰隆公司、中盛公司均不服，分别向本院提起上诉。本院于2009年12月21日作出(2009)皖民四终字第0077号民事裁定,将本案发回黄山市中级人民法院重新审理。黄山市中级人民法院重审后,于2010年8月2日作出(2010)黄中法民一初字第00002号民事判决,泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月2日公开开庭进行了审理。泰隆公司的委托代理人张炯、程华德，中盛公司的法定代表人范德永及其委托代理人郑明继、汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审查明：中盛公司（甲方）与泰隆公司（乙方）于2007年3月8日签订一份《委托代理合同》，约定：1、乙方为甲方提供黄山国际旅游礼品城项目营销策划及代理商品房销售。合同期间，该物业售出每一套单位，甲方按照合同的约定支付给乙方代理销售佣金与溢价佣金；2、合同期限为22个月，自2006年2月18日至2007年12月31日，合同到期后7天之内，如甲方或乙方书面提出终止合同则按合同终止条款处理；3、商品房的销售基价由甲方确定，乙方可根据市场销售情况征得甲方签章认可后，灵活浮动。甲方所提供的委托物业清单即销售价格表为合同的附件一；4、缴纳首期款并签署购房合同后，客户办理完成按揭手续，即视为乙方已完成了该销售行为，但乙方必须协助甲方办理完成产权证；5、双方在该物业开发每期，各销售阶段均以甲方提供的委托物业清单为衡量标准结算代理费用。(1)商业物业销售佣金：2006年2月18日至2006年12月31日的销售佣金已于2007年2月7日进行结算，此次结算标准，按销售返租折扣前的5.6％计算，2007年2月7日对已销售未结算的销售佣金和以后销售佣金结算标准，按销售返租折扣后的6.5％计算(详见附件七)。(2)溢价佣金：从合同生效之日起，以双方确认的附件委托物业清单中的单价为依据，乙方销售的每个铺位单价超过附件中的销售单价时，超出部分乘以建筑面积为溢价，销售单价以返租前的成交单价为准。在计算溢价部分，乙方不得在溢价中再提取6.5％的佣金。溢价所得部分，双方按以下方式分配：溢价在单价500元之内甲方70％，乙方30％进行分配；溢价超
过单价500元以上部分甲方65％，乙方35％进行分配等。
2008年1月4日，泰隆公司向中盛公司发函，以代理期限到期、双方未达成新的协议为由提出终止《委托代理合同》，并要求按上述合同结算佣金与溢价佣金。中盛公司于2008年1月4日收到该函件。2008年3月25日，泰隆公司起诉至一审法院，请求判令中盛公司支付尚欠销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金及代垫费用等共437万元，并承担本案诉讼费用。中盛公司提出反诉，请求确认该公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中佣金标准和溢价佣金的约定无效，并判令泰隆公司返还已付的代理佣金3941787元、承担反诉费用。
2009年3月25日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司进行对账，双方确认：(1)泰隆公司销售的房款总额：中盛公司确定为117244968元，泰隆公司认可该数字，同时认为中盛公司在统计时遗漏了五套商铺，该五套商铺的房款为1720689元。中盛公司对该五套商铺的意见为：B714号房，业主于2008年12月份付定金2万元，房款首付时间是2009年3月份；B716号房，业主于2008年12月付定金2万元，该商铺于2009年1月份前退定金；B806号房，业主于2009年1月支付房款；E502号房，中盛公司于2006年2月18日前已销售；E823号房，业主于2008年12月份前退房。因双方合同期间为2006年2月18日至2007年12月31日，泰隆公司已于2008年1月4日发函终止合同；当时合同约定，客户签署购房合同、缴纳首期房款，并办理完成按揭手续后，才视为泰隆公司完成了该销售行为。而以上五套争议商铺均不符合约定，不能视为泰隆公司已完成了销售行为，因此不能结算佣金。(2)更名费：泰隆公司主张数额为32500元，中盛公司认可27500元，泰隆公司认可27500元。
(3)违约罚没定金：泰隆公司主张数额为30815元，中盛公司认可30715元，泰隆公司认可30715元。(4)代垫费用：泰隆公司主张代垫费用为550751元，中盛公司认可该费用确实已发生，可在支付泰隆公司的总款项数额时予以扣除，泰隆公司对此予以认可。(5)泰隆公司从中盛公司已领取款项数额：中盛公司主张泰隆公司领取5160391元，替泰隆公司代为支付徐海燕等人佣金188487元。泰隆公司认可已领取5160391元，不认可代为支付徐海燕等人佣金188487元，且同时表明，在此以前，泰隆公司与中盛公司对以上数额有不同陈述的，以本次对账的数额为准。2009年6月15日，一审法院组织泰隆公司与中盛公司再次进行了对账，双方确认：(1)《委托代理合同》中约定中盛公司承担的广告费、办公费、招待费、推广费等已由中盛公司承担，与泰隆公司无关。(2)代垫费用550751元由中盛公司承担，系泰隆公司垫付。该费用涉及的所有票据均存于中盛公司，中盛公司对该费用已认可并已经另外支付，该费用与泰隆公司已领取的5160391元无关。(3)泰隆公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金里包含策划费；中盛公司认为《委托代理合同》中销售佣金、溢价佣金均为销售代理佣金，不含策划费，中盛公司为配合泰隆公司销售，已支付策划及相关费用1294009.27元，与泰隆公司已领取的销售代理佣金5160391元无关。
综上，一审法院认定泰隆公司销售的房款总额为117244968元、更名费为27500元、违约罚没定金为30715元、泰隆公司从中盛公司已领取5160391元。
一审法院认为：本案是商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点是双方当事人在《委托代理合同》中关于佣金标准、溢价佣金及罚没定金的约定是否有效的问题。《中华人民共和国价格法》第十二条规定：经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。《中国房地产经纪执业规则》第二十七条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定，实行独家代理的，收费标准不得超过成交价的3％。本案双方当事人订立的《委托代理合同》中佣金的约定超出了国家法律法规允许的范围，扰乱了正常的房地产市场交易秩序，超出部分应依法认定无效。合同双方对溢价佣金部
分的约定因违反国家强制性规定应为无效条款。综上所述，泰隆公司所销售的房款总额为117244968元，佣金标准应以3%计算，销售房屋代理佣金为3517349.04元（中盛公司实际已多付1643041.96元），泰隆公司从中盛公司已领取款项为5160391元，已远远超过其应得的佣金，因此泰隆公司再要求中盛公司支付销售佣金、溢价佣金、所没收的定金、违约金等及代垫费用437万元的诉请，该院不予支持。因中盛公司按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定多支付给泰隆公司的1643041.96元属非法利益，故其要求返还于法无据，不予支持，应依法收缴。据此，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，第五十六条，第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第一百三十四条第三款之规定，判决：1、驳回泰隆公司的诉讼请求；2、驳回中盛公司的反诉请求；3、泰隆公司非法收取的1643041.96元予以收缴。一审本诉受理费41760元、保全费5000元，共计46760元，由泰隆公司负担；反诉受理费19167元，由中盛公司负担。
泰隆公司、中盛公司对上述判决均不服，分别向本院提出上诉。
泰隆公司上诉称：1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金和溢价佣金的约定并没有违反法律和行政法规的强制性规定。人民法院在认定合同效力时应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规范为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。一审法院依据的《中华人民共和国价格法》第十二条的规定属管理性强制性规定，《关于房地产中介服务收费的通知》属部门规章，均不能作为认定本案合同无效的依据。而且，本案中双方当事人约定的销售佣金包含宣传策划费用和分销点佣金，在扣除宣传策划费用和分销点佣金以后，泰隆公司实际所得的销售佣金比例并未违反相关部门规章及地方性法规的规定。
2、泰隆公司一审时共提供了十组证据，其中本诉证据五组，反诉证据五组。一审判决中对泰隆公司提供的五组反诉证据未进行审查认定，必定会影响到本案的正确判决。这些证据是：《黄山国际旅游礼品城全案策划合同》、泰隆公司制作的黄山国际旅游礼品城项目策划画册2本及光盘l张、6份《销售代理协议》、相关的借支单据，证明泰隆公司为中盛公司提供了包括宣传、策划、代理销售等服务，中盛公司支付的销售佣金中包含部分策划费、广告费。
3、五间商铺的销售价款1720689元应作为泰隆公司完成的销售任务，因为该五间商铺的销售情况完全符合双方关于泰隆公司已完成销售任务的约定。
4、一审法院认定泰隆公司依法收取的房屋销售佣金1643041.96元为非法利益并在判决书中直接予以收缴，明显违反相关法律规定。
针对泰隆公司的上诉，中盛公司答辩称：1、中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》中关于佣金提取比例及溢价佣金的约定是安徽省政府指导价的4－6倍，显然违反法律强制性规定，应认定为无效。2、一审法院对本诉与反诉的证据，均进行了举证质证，不存在遗漏证据问题。泰隆公司所称的策划费不包含在该公司的诉请中，对所销售的房屋进行营销策划是泰隆公司在受托销售房屋过程中应尽的义务，且营销策划费用中盛公司已经承担。
3、一审法院多次组织双方核对泰隆公司销售的房款总额，经双方确认无异议的数额为117244968元。泰隆公司认为应计入其销售房款的五间商铺，均不在《委托代理合同》约定的计算佣金的范围之内，不能作为泰隆公司完成的销售任务计入销售总额。
中盛公司上诉称：1、泰隆公司房屋代理佣金标准应当为1.5%，而不是3%。国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费管理的通知》规定的独家代理收费标准3％是全国范围内的最高限标准，各省可以制定当地具体执行的收费标准。安徽省物价局、建设厅于2004年制定的《关于规范房地产中介服务收费管理的通知》规定，安徽省范围内独家代理的收费标准不准超过成交总额的1.5%。因此，安徽省的具体执行标准是1.5%，以成交总额117244968元计算，泰隆公司应当收取的佣金为1758647.52元。一审法院以3%作为标准将
泰隆公司应当收取的佣金计算为3517349.04元，违反了安徽省的相关规定。2、中盛公司多支付给泰隆公司的3401716.48元，系中盛公司的合法财产而不是非法利益，应当由泰隆公司返还给中盛公司。一审判决的收缴行为违背了相关法律，应予纠正。请求二审法院支持中盛公司的反诉请求。
针对中盛公司的上诉，泰隆公司答辩称：泰隆公司与中盛公司关于佣金的约定并没有违反法律法规的强制性规定，且双方约定的佣金构成比例中包含四个部分，在扣除宣传策划佣金和分销点佣金后，佣金标准并未违反规定。中盛公司要求返还财产的上诉请求和理由均不能成立，请求依法驳回。
二审期间，双方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审。
本院在二审期间补充查明以下事实：2007年3月8日，泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》除一审判决表述的内容外，还约定了以下内容：1、总则第2条约定，受甲方（中盛公司）委托，乙方（泰隆公司）为甲方制定该物业详尽的营销策划等相关报告，在报告中提出之销售策略及方案，须经双方协商，并经甲方认可后方可执行；第3条约定，甲乙双方履行合同期间，在需要委托第三方进行分销代理时，甲方同意由乙方以甲方名义与第三方签订该物业的销售分销代理协议，但甲方与第三方没有法律上的关系，第三方完成的销售业绩计入乙方的销售业绩，并由乙方向第三方支付其按照分销代理协议约定的销售利益。2、乙方的权利与责任第10条约定：乙方承诺将会协助甲方成立整个销售组织与组建分销网络，并负责建设销售团队的人员架构，给予完整的培训课程，统一着装，体现项目销售的形象。
3、其他事项第3条约定：合同正文及附件是不可分割的整体，具有同等法律效力。该合同附件2对中盛公司、泰隆公司应承担的费用进行了划分，泰隆公司的费用包含：销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金及策划佣金。
另查明：2006年期间，中盛公司与永嘉县安好家置业有限公司等6家公司签订黄山国际旅游礼品城代理销售协议，该6份销售代理合同中对销售佣金的提取比例因销售量的不同而不同，分别从2％－5％不等。
除本院认定的上述事实外，本院对一审判决认定的其它事实予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效；2、一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务；3、一审判决认定泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。
（一）泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定是否有效。《中华人民共和国合同法》第52条第（5）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即认定合同无效应以是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定为判断依据。从价格法的有关规定看，本案所涉及的房屋销售代理佣金属于政府指导价的范畴，政府指导价的规定应属管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定，故泰隆公司与中盛公司关于佣金比例和溢价佣金的约定并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。合同法的主要精神是鼓励交易，尊重合同当事人的意思自治，维护交易的安全，本案中双方发生纠纷时，泰隆公司代理销售房屋的行为已经完成，在没有证据证明其存在哄抬物价、欺诈消费者的非法销售行为的情况下，不能认定其行为损害了国家利益和社会公共利益，因此，应认定合同约定的佣金及溢价佣金条款有效。此外，泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中明确约定泰隆公司提取的代理佣金中包含销售佣金、分销点佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金和策划佣金，中盛公司在未提供证据证明除销售佣金以外的其他费用其已支付的情况下，主张超出3％的佣金比例部分无效，应承担举证不能的法律后果。中盛公司与泰隆公司签订的《委托代理合同》是双方的真实意思表示，泰隆公司已按约履行合同义务，而中盛公司不仅不能按约支付相应的代理费用，且以双方之间约定的佣金比例违法为由予以反悔，有悖诚
实信用原则。综上，中盛公司主张的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定无效的上诉理由，不予采信。
（二）一审判决未予认定的5间商铺能否作为泰隆公司完成的销售任务。对于泰隆公司上诉提出的一审判决未予认定的五间商铺，根据中盛公司所举证据，该五间商铺有的已经退还房款或定金，有的交付房款时间不在双方合同履行期内，均不符合双方约定的计算代理佣金的条件，故一审判决认定该五间商铺不属于泰隆公司完成的销售任务并无不当。泰隆公司此点上诉理由不能成立，不予支持。
（三）一审判决将泰隆公司收取的1643041.96元房屋销售代理佣金认定为非法利益并予以收缴是否符合法律规定。泰隆公司与中盛公司签订的《委托代理合同》中有关佣金比例及溢价佣金的约定为有效约定，泰隆公司已收取的1643041.96元房屋销售代理佣金为合法所得，一审判决认定为非法利益并予以收缴无事实和法律依据，应予纠正。
经泰隆公司与中盛公司确认，泰隆公司完成的销售任务为117244968元，其中，2007年2月7日前完成的销售任务为53375375元，佣金应为53375375×5.6％＝3373259元；2007年2月7日以后完成的销售任务为63869593元，佣金应为63869593×6.5％＝4151524元；溢价佣金为1334655元，更名费为27500元，违约罚没定金为30715元。合计为8917653元。中盛公司已付5160391元，其还应支付泰隆公司3757262元。
综上，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项，第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持黄山市中级人民法院（2010）黄中法民一初字第00002号民事判决第二项，即：驳回黄山市中盛市场开发有限公司的反诉请求；
二、撤销黄山市中级人民法院（2010）黄中法民一初字第00002号民事判决第一、三项，即：驳回台州泰隆房地产策划有限公司的诉讼请求，台州泰隆房地产策划有限公司非法收取的1643041.96元予以收缴；
三、黄山市中盛市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付台州泰隆房地产策划有限公司3757262元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉受理费41760元、保全费5000元，共计46760元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担6760元，黄山市中盛市场开发有限公司负担4万元；反诉受理费19167元，由黄山市中盛市场开发有限公司负担。二审案件受理费60927元，由台州泰隆房地产策划有限公司负担5927元，黄山市中盛市场开发有限公司负担55000元。
本判决为终审判决。
审判长陶宝定
审判员陈钢
代理审判员程敏
二○一○年十二月二十七日
书记员夏琰
最高人民法院民事判决书 (2011)民提字第344号 申请再审人(一审原告、二审被上诉人、原被申诉人)：朱俊芳，女，汉族，住山西省大同市。 委托代理人：王珂，北京市博然律师事务所律师。 委托代理人：马洪涛，北京市博然律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人、原申诉人)：山西嘉和泰房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市并州南路西一巷 10号。 法定代表人：范维明，该公司执行董事。 委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。 委托代理人：范晓东，山西元升律师事务所律师。 申请再审人朱俊芳与被申请人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)商品房买卖合同纠纷一案，山西省高级人民法院(以下简称山西高院)于2011年2月17日作出(2010)晋民再终字第103号民事判决。朱俊芳不服该判决，向本院申请再审。本院于2011年9月16日作出(2011)民申字第816号民事裁定：1．本案由本院提审；2．再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭，于2011年11月23日开庭审理了本案。朱俊芳的委托代理人王珂、马洪涛，嘉和泰公司的委托代理人张刚、范晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱俊芳向山西省太原市小店区人民法院(以下简称一审法院)起诉称，2007年1月25日，其与嘉和泰公司签订商品房买卖合同，1月26日，嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元，为保证还款，朱俊芳与嘉和泰公司约定用嘉和泰公司开发的百桐园小区十号楼14套商铺作抵押，抵押方式为和嘉和泰公司签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票。双方约定如嘉和泰公司偿还借款，朱俊芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回嘉和泰公司；如到期不能偿还借款，嘉和泰公司以抵押物抵顶借款。2007年4月26日，还款期限届满后，嘉和泰公司未能还款。故请求确认朱俊芳与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。 嘉和泰公司答辩称，嘉和泰公司实际只借朱俊芳1023万元，其余77万元为利息。朱俊芳和嘉和泰公司签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效。朱俊芳与嘉和泰公司之间为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷，朱俊
商品房营销代理合同 甲方（委托方）： 乙方（受托方）： 甲乙双方本着平等自愿、诚实守信的原则，以及高效务实、责任明确、权利分明的指导方向，根据[中华人民共和国合同法]及相关法律法规，就甲方开发的《》项目营销策划及销售代理一事达成以下共识，特签订本代理合同，以资共同遵守。 一、基本情况： 1、物业名称： 2、地理位置： 3、总销售面积： 4、产权性质：商品房 二、代理范围及方式： （一）代理范围：《》项目中号楼的住宅、地下储物间、车位、车库、商业房的策划、推广、销售等全部工作内容。 （二）代理方式：乙方负责代理范围内房源的全部营销策划代理销售工作。合同有效期内，甲方不得另行销售或者委托他人销售。（三）代理期限：自起至止，共计个月。 三、佣金计提标准及支付方式： （一）计提标准：
1、本合同书所涉及的营销代理销售费包括：前期服务费、销售房屋的佣金部分、销售房屋的溢价分成部分。以上费用包括乙方为履行本合同所支付的一切费用。 2、营销策划代理销售佣金：本项目营销策划代理佣金为：项目可售房源成交总额来计取，单套核算，佣金系数为：；由于本项目暂时未达到预售条件，在一期开盘前，甲方每月支付给乙方前期服务费（30000.00元），大写：叁万元整；开盘后此费用停止支付，已经支付的甲方后期不再扣除。 3、销售溢价：甲乙双方根据项目确定推盘期数及每期推售房源，在开盘前15天确定每套房源的销售底价，乙方实际成交价格不得低于销售底价，低于销售底价的由乙方补齐差额部分，高出底价的部分视为溢价，溢价部分，甲乙双方按照7：3的比例分成。溢价部分以套为单位每月核算，并与营销推广佣金一起结算。 4、具体价格策略（一房一价、付款方式、价格提升、价格实现等）由乙方提案，经过甲方书面签字盖章同意后实行。 5、如因甲方关系优惠，导致低于基准价销售的，乙方不承担责任，乙方据实结算代理佣金并计入考核任务。 （二）支付方式： 每月结算一次，乙方每月5日前根据可结佣标准上报上月度营销代理总费用，甲方核算确认无误后，应于当月10日前向乙方支付该营销费用。乙方结佣时提供正规房地产行业营销代理发票。 （三）成交确认： 1、一次性付款者，按合同价甲方进帐实收款计提代理费用。
买卖合同纠纷案民事判决书样本（2011） 上海市浦东新区人民法院 民事判决书 （2011）浦民一(民)初字第8237号 原告周xx，男，汉族，住上海市闸北区。 委托代理人岑xx，上海市xx律师事务所律师。 委托代理人徐xx，上海市xx律师事务所律师。 被告黄xx，女，汉族，住上海市浦东新区。 被告楼xx，女，汉族，住上海市浦东新区。 原告周xx诉被告黄xx、楼xx买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周xx的委托代理人徐xx到庭参加诉讼，被告黄xx、楼xx经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告周xx诉称，被告黄xx与案外人楼xx系夫妻关系，被告楼xx系黄xx 与楼xx之女。2008年3月，楼xx向原告购买电梯配件，合同总价款人民币275,000元。原告依约向楼xx交付货物后，楼xx陆续支付货款147,500元。2009年12月20日，楼xx出具欠条一张，确认欠原告127,500元货款未付。2010年11月2日，楼xx死亡。现认为，该笔欠款发生在楼xx与被告黄xx夫妻关系存续期间，且其生意收益用于家庭生活，故该笔欠款系夫妻共同债务，被告黄xx应予归还；被告楼xx系楼xx的法定继承人，应在所继承的遗产范围内支付欠款。故向法院起诉，要求判令：被告黄xx支付原告货款127,500元；被告楼xx在继承楼xx的遗产范围内承担还款责任；本案诉讼费由被告承担。 被告黄xx、楼xx未到庭应诉，亦未书面答辩。 经审理查明，被告黄xx与案外人楼xx系夫妻关系，被告楼xx系双方婚生女儿。2009年12月20日，楼xx向原告出具欠条一张，称：欠周xx127,500元，注：其余货款已清。2010年11月2日，楼xx报死亡。2011年2月23日，原告起诉来院，要求判如所请。 以上事实，有原告提供的欠条、户籍信息等证据及原告当庭陈述，在案佐证。
签订商品房认购协议书的效力 最高院公报案例 张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案【裁判摘要】 预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。 判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。 原告：张励。 被告：徐州市同力创展房地产有限公司。 法定代表人：程刚，该公司董事长。 原告张励因与被告徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)发生商品房预售合同纠纷，向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
原告张励诉称，2004年2月16日，原告张励与被告同力创展公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为 2568元／平方米，并约定原告向被告缴房款定金等。合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。请求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。 原告张励提交了如下证据： 1．《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份。该预订单甲方为徐州市同力创展房地产有限公司、乙方为张励，签订日期为2004年2月16日。其主要内容为：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设，甲方已就开发建设情况向乙方做了必要的说明，并愿意预订给乙方；乙方已对该商品房做了必要的了解，自愿预定该商品房。在平等自愿、协商一致的基础上，双方就乙方预订甲方商品房事宜达成以下协议：一、乙方预订甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房；二、该房屋建筑面积预计为123平方米，签订合同时双方应以房产管理部门核准的面积为准；三、双方约定房屋价格为 2568元／平方米，总房款预计为308 484元，签订合同时单价不变，总价款根据房产部门核准面积作相应调整。此价款为房屋本身价款，不含配套及其他费用等；本单签订时，乙方向甲方预缴购房款50 000元，合同签订时，乙方再向甲方缴付258 484元；
湖南省攸县人民法院民事判决书（2006）攸法民初字第117号原告攸县黄丰桥镇晓曙村刘雪云等684名村民。诉讼代表人刘雪云，男，1949年10月10日生，汉族，湖南省攸县人，农民，住攸县黄丰桥镇晓曙村麻子坡组。诉讼代表人贺利成，男，1968年3月24日生，汉族，湖南省攸县人，农民，住攸县黄丰桥镇晓曙村上屋岭组。诉讼代表人廖咸齐，男，1968年6月24日生，汉族，湖南省攸县人，农民，住攸县黄丰桥镇晓曙村上屋岭组。诉讼代表人廖洪义，男，1973年5月26日生，汉族，湖南省攸县人，农民，住攸县黄丰桥镇晓曙村上屋岭组。委托代理人狂兆麟，湖南法打律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告攸县黄丰桥镇晓曙村村委会。负责人廖江，村主任。委托代理人李武，该村秘书。代理权限：特别授权。被告贺桥良，男，1959年9月1日生，汉族，湖
南省 攸县人，农民，住攸县城关镇党校路25号。委托代理人丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人曾金雄，男，1967年7月2日生，汉族，湖南省攸县人，农民，住攸县黄丰桥镇兰头村炕上组。委托代理人欧阳达龙，湖南人信律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告攸县黄丰桥镇晓曙村684名村民诉被告攸县黄丰桥镇小数村民委员会、贺桥良、第三人曾金雄侵权纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的诉讼代表人刘雪云、贺利成、廖咸齐、廖洪义及其委托代理人狂兆麟，被告攸县黄丰桥镇晓曙村委会负责人廖江及其委托代理人李武，被告贺桥良及其委托代理人丁凌，第三人曾金雄及其委托代理人欧阳达龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2006年3月2日，新一届村民委员会召开会议，有人提议村煤矿承包已经到期，应该讨论下一轮承包问题时，发现村煤矿于2002
房地产代理销售协议 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 甲方： 乙方：
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利”的原则，经友好协商就甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的房产项目达成以下协议，并承诺共同遵守： 一、委托项目概况 1、项目名称： 2、项目地理位置： 3、该项目为项目，可销售房源为套。 4、销售基价（底价）为甲方确定的元／平方米。 二、委托内容 甲方委托乙方就该项目进行推介服务及代理销售工作，乙方充分利用自身客源优势，全心全力推进该项目的销售工作。本委托非乙方独一代理权限，不排斥其它代理商的代理权限。 三、合作方式 甲方授权乙方作为的合法代理，以甲方确定的销售基价向市场进行销售推广。乙方可根据市场情况适当调整销售单价，但不得低于销售基价。 甲方同意乙方销售人员驻场，签订《商品房买卖合同》及办理相关房产交易手续可由甲方人员负责。 四、代理佣金及支付
1、代理佣金 乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售基价的所有款项（税前），代理佣金由甲方以人民币形式支付。 2、佣金支付 双方同意按下列方式支付代理佣金： （1）甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，以签订《商品房购销合同》的总金额为依据按套全额结算，由甲方在银行放款后的1天内将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具合法有效的凭证； （2）因客户对临时买卖合同违约而没收的定金和签订《商品房购销合同》后收取的违约金，由甲乙双方五五分成。 五、代理期限 1、本合同约定的代理期限自年月日至年月日为＿个月，期限届满双方有意继续合作的，可书面确认。 2、在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。 六、费用负担 因代理销售本项目所产生的推广宣传费用、销售人员薪金及日常费用等由乙方承担，甲方除支付佣金外不负担任何其他费用（包含前述费用）。 七、甲方的责任
最新整理公司买卖合同纠纷民事判决书 原告：xxx县某和纺织品有限公司，住所地：xxx县柯东工业园区耶溪路旁。 法定代表人：潘某文。 被告：朱某龙。 原告xxx县某和纺织品有限公司为与被告朱某龙买卖合同纠纷一案,于 12月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法由审判员周迪光独任审判，于 2月20日公开开庭进行了审理。原告xxx县某和纺织品有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告朱某龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告xxx县某和纺织品有限公司诉称：原告与诸暨龙格服饰有限公司之间存在布匹买卖关系， 6月7日，经双方对账，确认截止 6月7日，诸暨龙格服饰有限公司尚欠原告货款562,625.82元，被告朱某龙作为该公司法定代表人，承诺上述欠款由其支付。 12月23日，原告与被告再次对账，双方确认原告收到被告货物抵充部分欠款，截止 12月23日，被告尚欠原告货款251,491.32元。嗣后，被告未向原告支付过任何款项。现原告诉请法院判令被告朱某龙支付货款251,491.32元，并支付自起诉日起至判决确定履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期利息损失。 被告朱某龙未作书面答辩，亦未在本院指定的举证期限内向本院提供相关证据。 为证明自己的主张，原告xxx县某和纺织品有限公司向本院提交了如下证据：1、xxx县某和纺织品有限公司对账单原件一份，以证明该笔欠款原是由诸暨龙格服饰有限公司所欠，经对账后，作为该公司的法定代表人，被告承诺由其承担
该笔货款的支付义务的事实;2、收条原件一份，以证明原告于 12月23日收到被告相关货物，用以抵充部分欠款，结算后，被告尚欠原告货款251,491.32元的事实。 上述证据经庭审出示，被告朱某龙未到庭应诉，视为其放弃对证据进行辩驳的权利。本院经审查认为，上述证据合法，内容真实，且与本案事实相关联，均应作为认定事实的依据。 据此，本院经审理查明的事实与原告xxx县某和纺织品有限公司诉称的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为：原告xxx县某和纺织品有限公司与诸暨龙格服饰有限公司之间的买卖行为合法有效，应受法律保护。被告朱某龙作为诸暨龙格服饰有限公司法定代表人，自愿承诺由其支付，并不违反法律禁止性规定，故原告起诉要求被告朱某龙支付尚欠货款251,491.32元，并支付起诉之日起的逾期利息损失，合法有据，本院予以支持。被告朱某龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已基本查清，依法应缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 被告朱某龙应支付原告xxx县某和纺织品有限公司货款计人民币251,491.32元元，并支付自 12月23日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息，款限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,072元，依法减半收取2,536元，由被告朱某龙负担。
解读《最高院商品房买卖合同司法解释》 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践，制定本解释。 第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。所谓 商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高，其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中，交易各方都不是 开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业,通俗讲,是一手房与二手房的区别。 另外,此条解释中“尚未建成”和“已竣工”的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应 改为“未竣工”和“已竣工”作为分界点。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 【释义】《城市房地产管理法》第4４条规定,商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。《城市房 地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。根据合同法第5２条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。但书部分规定,开发商在与购房人签定房屋买卖合同时,虽未取得预售许可证明，但若在合同签定后至因该合同产生纠纷诉至法院 前这段期间取得预售许可证明,则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可证明而认定 合同无效。在交易中若存在此类情况,作为开发商应及时取得预售许可证明,以保证交易的稳定；作为购房人若想解除合同，则应及时通过诉讼主张权利。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的 房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合 同内容，当事人违反的,应当承担违约责任。
人民法院再审民事判决书及范文 一、概念及作用 再审民事判决书，是人民法院对本院或者上级人民法院对下级人民法院已发生法律效力的民事判决或调解协议，发现确有错误，按照审判监督程序进行再审，审理终结后所制作的文书。 再审民事判决书是审判监督程序的民事判决书。民事诉讼法对审判监督程序作出了专门规定，该判决书产生的原因和依据，是已发生法律效力的裁定、判决和调解协议确有错误，经原审法院决定，或上级法院指令或提审，或当事人申请，或人民检察院抗诉而再审。再审的目的在于纠正已经审判生效但确有错误的案件，保护国家，集体和公民的合法权益，维护国家法制的统一。再审民事判决书是再审目的的要求和反映，体现社会主义法制原则。 二、格式、内容及写作方法 再审民事判决书在结构上，与一审、二审民事判决书相同。由首部、正文和尾部组成。不同种类的再审民事判决书，主要区别是提起再审的由来不同，而其他内容基本一致。 首部 1.标题 标题分两行写明法院名称和文书种类，标题不需写审级。2.编号
编号的书写位置在标题的右下方，注明：“［年度］×民再字第×号。” 3.称谓 当事人的称谓应使用“原审原告”，“原审被告”和“原审第三人”，具体应根据审级确定写明。如果是因抗诉而再审，则应在当事人之前写明“抗诉机关××××人民检察院”。诉讼代理人的写法同一审民事判决书。 4.案由、再审来源、再审的提起及审判方法 本院决定再审的，应这样表述：“……本院以×民监字第××号民事裁定，决定对本案进行再审。” 上级法院提审的，应表述为：“……一案，……人民法院于……作出……民事判决，已发生法律效力。××××年×月×日，本院以×民监字第××号民事裁定，决定对本案提审。” 上级法院指令再审的，其写法是：“……××××年×月×日，××××人民法院以×民监字第××号民事裁定，指定本案再审。” 当事人申请再审的，判决书中应表述为“……一案，本院于××××年×月×日作出×民×字第××号民事判决，已经发生法律效力。××××年×月×日，原审×告××××向本院申请再审，经审查该申请符合法律规定的再审条件。本院提起再审后，……”
商品房买卖合同纠纷案民事判决书 商品房买卖合同纠纷案民事判决书 申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：唐XX，男，汉族，1950年2月16日出生，住XX省XX县XX镇浙大北路116号4号楼502室。委托代理人：徐越，XX文福律师事务所律师。委托代理人：杨晓明，XX文福律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：XX联汇房地产开发有限公司。住所地：XX省贵阳市新添大道南段289号中天花园玉兰花园A座2单元4层2号。法定代表人：云XX，该公司经理。委托代理人：汪XX，XX君跃律师事务所律师。委托代理人：傅XX，XX君跃律师事务所实习律师。申请再审人唐XX与被申请人XX联汇房地产开发有限公司（以下简称联汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，XX省XX县人民法院于2013年5月7日作出（2013）湄民初字第597号民事判决。唐XX不服，向XX 省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2013年8月26日作出（2013）遵市法民三终字第166号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回XX省XX县人民法院重审。XX省XX县人民法院重审后，于2015年2月24日作出（2013）湄民重字第13号民事判决。唐XX不服，向XX省遵义市中级人民法院提起上诉。XX省遵义市中级人民法院于2015年7月1日作出（2015）遵市法民三终字第239号民事判决。唐XX仍不服，向本院申请再审。本院于2015年12月5日作出（2015）黔高民申字第477号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人唐XX及其委托代理人徐越，被申请人联汇公司的委托代理人汪XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2013年4月1日，唐XX向XX省XX县人民法院提起诉讼。请求判决：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》； 2、由联汇公司退还唐XX购房款753617元，并支付违约金7563.17元。联汇公司提出反诉。请求判令：1、由唐XX继续履行合同；2、由唐XX支付未付的购房欠款90000元及违约金直至付清所有款项时止（截止起诉日违约金为17190元）； 3、本案诉讼费用由唐XX承担。一审查明，2011年8月8日，唐XX与联汇公司签订商品房买卖合同。合同约定：联汇公司将其修建的位于XX县XX镇“茗城峰景”4期3
审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用参 考 一、商品房买卖合同的效力问题 对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部 《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。 若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以
将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合 《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。 二、商品房买卖合同的分类 这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上 述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问 题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行 为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售
民事判决书样式1：一审民事判决书（当事人对起诉事实无争议用） ⅹⅹⅹ人民法院 民事判决书 （ⅹⅹⅹⅹ）ⅹ民ⅹ初字第ⅹ号原告……（写明姓名或名称等基本情况。被告提起反诉的，在原告后加括号，括号内写反诉被告）。 法定代表人（或代表人）……（写明姓名和职务，职务前不必冠以企业名称，仅以“该公司”之类词语替代即可）。 委托代理人……（写明姓名等基本情况，有2人的则分别列明）。 被告……（写明姓名或名称等基本情况。被告提起反诉的，在被告后加括号，括号内写反诉原告）。 法定代表人（或代表人）……（写法同上）。 委托代理人……（写法同上）。 第三人……（写明姓名或名称等基本情况）。 法定代表人（或代表人）……（写法同上）。 委托代理人……（写法同上）。 原告ⅹⅹⅹ与被告ⅹⅹⅹ、第三人ⅹⅹⅹ……（写明案由）纠纷一案，本院于ⅹⅹⅹⅹ年ⅹ月ⅹ日受理后，依法组成合议庭（或依法由审判员ⅹⅹⅹ独任审判），于ⅹⅹⅹⅹ年ⅹ月ⅹ日公开（或因ⅹ原因，不公开）开庭审理了本案。原告ⅹⅹⅹ及其委托代理人ⅹⅹⅹ、被告ⅹⅹⅹ及其委托代理人ⅹⅹⅹ、第三人ⅹⅹⅹ及其委托代理人ⅹⅹⅹ到庭参加诉讼。（如有证人、鉴定人、翻译人员等亦写明；如有不到庭的写“ⅹⅹⅹ经本院合法传唤未到庭参加诉讼”；如有中途
退庭的写“ⅹⅹⅹ未经法庭许可中途退庭”）。经ⅹⅹⅹ申请，本院以（××××）ⅹ字第ⅹ号民事裁定书对ⅹⅹⅹ财产进行了财产保全（管辖权异议、中止审理的情况亦应写明）。经批准本案延长审理期限ⅹ个月。本案现已审理终结。 原告诉称，……（概括原告的诉请以及所根据的事实和理由）。 被告辩称，……（概括被告答辩的主要内容和理由）。 第三人陈述称, ……（概括第三人的意见和理由）。 经过（庭前交换证据）开庭质证，被告、第三人对原告陈述的事实没有异议，本院依法予以确认。(如缺席审理，说明其已放弃答辩和质证的权利)。 本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。 根据诉、辩各方的意见，归纳本案争议焦点为：1、……；2、…… 本院认为,……（写明判决理由，一般先认定民事行为的性质及效力，然后围绕争议焦点，逐一阐述判决认定的事实和理由、适用的法律和理由）。 综上所述，依照……（写明判决所依据的法律条项）的规定，（如经过审判委员会讨论的，还应写明“并经本院审判委员会讨论决定”）判决如下： ……（写明判决结果）。 ……（写明诉讼费用的分担）。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起ⅹ日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法
新版商品房代理销售合同 甲方：__________________________ 地址：__________________________ 邮码：__________________________ 电话：__________________________ 法定代表人：____________________ 乙方：__________________________ 地址：__________________________ 邮码：__________________________ 电话：__________________________ 法定代表人：____________________ 甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条合作方式和范围 甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在____________ 开发建设的房产（房产具体情况详见本合同的附件），该房产为（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房），销售面积共计________平方米。 第二条甲、乙双方约定按下述第种方式计算该商品房价款： 1．按建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额 （______币）______元整。 2．按套内建筑面积计算，该商品房单价为（______ 币）每平方米______元，总金额（____________币）元整。 3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（______ 币） ______元整。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 买卖合同纠纷案民事判决书（2018）乌中民一终字 第475号 新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民事判决书 （2018）乌中民一终字第475号 上诉人（原审被告）：晁某某，女，汉族，个体工商户。 被上诉人（原审原告）：谢某某，男，汉族，业务员。 委托代理人：于新军，新疆西域律师事务所律师。 3 344.25元。遂判决：一、晁某某于判决生效后立即给付谢某某货款49 000元；二、晁某某于判决生效后立即给付谢某某欠款利息3 344.25元；三、驳回谢某某其他诉讼请求。 上诉人晁某某上诉称，我是代表绿巢公司购买的谢某某的石粉，其履行的是职务行为，我不应当承担本案的还款责任。一审法院判决利息有误，我出具欠条未约定还款日期，2018年8月22日谢某某收到付款10 000元，也未对付款提出延迟异议，故从付款当时计算利息，显然不合理。请求二审法院驳回谢某某的诉讼请求。 被上诉人谢某某答辩称，一、我和绿巢公司并没有业务往来，我在一审法院开庭时才见到晁某某代理人出示的其与绿巢公司间的合伙协议，对此我不认可。我给晁某某供货，也是晁某某给我结算并出具欠条，因此我认为晁某某应当归还所欠货款。二、关于利息计算问题， 1 / 6
我认为应当从打欠条当日计算，一审法院判决从晁某某给付10 000元货款时计算，我也没有上诉，对此项判决没有异议。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院判决认定事实属实。 以上事实有、一审庭审笔录、二审询问笔录等证据为证。 本院认为，债务应当及时清偿。晁某某购买谢某某的石粉，并出具欠条，就应及时还款，逾期则应承担相应的民事责任。晁某某称其与绿巢公司之间系合伙关系，付款责任应由绿巢公司承担，从晁某某与绿巢公司之间签订的合伙协议书可以看出，晁某某与绿巢公司之间是合伙关系，合伙期间二者应对外承担连带责任，该笔债务在合伙期间形成，晁某某与绿巢公司对此债务应承担连带责任，谢某某诉晁某某履行付款义务并无不可。谢某某以晁某某出具欠条次日计算欠款利息的主张，是合理的。但谢某某未对此上诉，也认可一审法院对利息的判决，本院对此应予维持。故晁某某要求驳回谢某某诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1 108.61元（晁某某已交），由晁某某负担。本判决为终审判决。 审判长金波 代理审判员项颖
商品房买卖合同16条裁判规则梳理 活着的法律 1.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 ——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期） 河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。 2.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 ——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期） 北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超
民事判决书（机动车交通事故责任纠纷案件） （20____）____法____初字第____号 原告：____。 委托代理人：____。 被告：____。 委托代理人：____。 原告与被告机动车交通事故责任纠纷一案，原告于____年____月____日向法院提起诉讼，诉请：1.________________；2.________________；3.________________。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，于____年____月____日公开（不公开）开庭进行审理，现已审理终结。 案件相关情况 双方有争议的事项为第____项、第____项，其他事项双方无争议（有争议部分的写法可参照第三项）。 一、事故发生概况：时间、地点、当事方、肇事车辆、碰撞方式等。 二、交警部门的责任认定结果：___________________________________。 三、受害人概况：年龄、居住情况、户口、职业、受害情况等：___________________________________。 原告主张及证据：___________________________________。 被告答辩意见及证据：___________________________________。 法院认定及理由：___________________________________。 四、其他赔偿权利人概况：年龄、居住情况、户口、职业等：___________________________________。 五、其他赔偿权利人与受害人之间的关系：___________________________________。 六、财产损失构成：___________________________________。 七、医疗费（含后续治疗费）：___________________________________。 八、护理费：___________________________________。 九、误工时间及误工费：___________________________________。 十、交通费：___________________________________。 十一、住宿费：___________________________________。 十二、住院伙食补助费：___________________________________。 十三、营养费：___________________________________。 十四、残疾赔偿金（含被扶养费人生活费）、残疾辅助器具费、康复费、后续护理费等：____________________ 。 十五、死亡赔偿金（含被扶养费人生活费）、丧葬费等：___________________________________。 十六、精神损害抚慰金数额：___________________________________。 十七、受害方已获得赔偿情况：___________________________________。 十八、有关保险合同主体：___________________________________。 十九、有关保险合同类型：___________________________________。 二十、有关保险合同主要内容：保险标的、保险期间和保险责任开始时间、保险责任和
商品房代理销售合同精装版 Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 合同范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-073727
商品房代理销售合同精装版 甲方：__________________________ 地址：__________________________ 邮码：__________________________ 电话：__________________________ 法定代表人：____________________ 乙方：__________________________ 地址：__________________________ 邮码：__________________________ 电话：__________________________ 法定代表人：____________________ 甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，
就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条合作方式和范围 甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在 ____________开发建设的房产（房产具体情况详见本合同的附件），该房产为（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房），销售面积共计________平方米。 第二条合作期限 1．本合同代理期限为______个月，自_______年____月____日至_______年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_______个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。 2．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。 3．在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商。
合同纠纷案民事判决书 湖南省道县人民法院 民事判决书 (2011)道法民初字第920号 原告邓某某,男,XXXX年3月28日生,公民身份证号码43290219750328xxxx,汉族,冷水滩区人,住湖南省永州市冷水滩区蔡示镇xx村xx号,现住道县道江镇xx街xx号。 委托代理人蒋佳送,男,XXXX年6月20日生,公民身份证号码:43112419870620xxxx,汉族,湖南省道县人,住道县公安局家属宿舍。 被告湖南省第三工程部有限公司(简称:省三建公司),公司住所:湖南省湘潭市xx区xx路xx 号。 法定代理人淡某,该公司总经理。 特别授权代理人**,男,XXXX年2月26日生,公民身份证号码43030219790226xxxx,汉族,湖南省湘潭市人,项目部经理,住湖南省湘潭市雨湖区xxx路xx村。 委托代理人何**,湖南******事务所。 第三人道县和一置业有限公司(简称:道县和一置业公司),公司住址湖南省道县xx路xx号。法定代表人尹某某,该公司董事长。 特别授权代理人陈**,男,XXXX年10月5日生,身份证号码43060219781005xxxx,汉族,湖南岳阳市人,住湖南省岳阳市xx区xx宿舍,系道县和一置业有限公司法律顾问。 特别授权代理人尹**,男,XXXX年12月13日生,身份证号码43052819831313xxxx,湖南长沙市人,住湖南省长沙市xx路xx号。 原告邓某某与省三建公司、道县和一置业公司因建设工程施工合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,由审判员何明江担任审判长与审判员李月恒、人民陪审员何章保组成合议庭,书记员邓小强担任庭审记录,分别于2011年10月11日、2011年12月30日、2012年1月6日公开开庭进行了审理。原告邓某某以及委托代理人蒋佳送、被告省三建公司的特别授权代理人**以及委托代理人何**、第三人道县和一置业公司的特别授权陈**、尹**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某某诉称,2011年2月20日,原告为乙方与被告省三建公司为甲方在道县签订了《建筑工程施工内部承包协议》,合同签订后,原告依合同,招聘员工开始施工。原告组织施工队把最难的地基亏本工程做好完工,共计施工面积达10195平方米,还余22130平方米准备施工。在2011年4月24日被告负责工程施工的负责人刘某通知原告终止《建筑工程施工内部承包协议》合同,把余下的容易施工的工程自己进行施工,导致原告损失材料费121195元,合同可得利润171040元,合计298235元。被告不与原告进行工程结算以及赔偿损失,拖欠员工工资及工程款,而被告未经原告同意就将原告的材料完成剩余部分工程,也为与原告进行清单结算。第三人道县和一置业公司是该项目的实际受益人,应与被告省三建公司共同承担连带责任。综上事实,为了维护原告的合法权益,依据相关法律法规规定,特向法院提起诉讼,请依法判令支持原告的诉讼请求。 被告省三建公司辩称,答辩人承建道县和一国际大酒店建设工程后,其中的木工工程项目是由原告以纯包公形式组织人员施工的。原、被告双方于2011年2月20日签订了《建筑工程施工内部承包协议》,同时,原告向答辩人出具了保障《承包协议》得以全面履行的《责任状》和《承诺书》。原告在实际履行《承包协议》的过程中,原告则不守信用,故意违约的严重行为,客观存在。具体表现在:1、延误工期;2、不按图纸施工;3、原告施工的工程质量差;4、材料浪费严重惊人。面对原告的违约行为且已实际造成严重质量问题和工程进度严重受阻的事实。答辩人依据《承包协议》第六条、第八条(二)项、第九条(一)项的约定以及原告的《责任状》、《承诺书》,解除原、被告签订的《承包协议》,保证答辩人与建设方(本案第三人)所