户型点评：由于生态城缺乏配套，项目一期整体 户型偏小，主要供央企职工的宿舍或者供投资之 用，主力户型在60-110平米之间。
第四部分：市场竞争分析
生态城 典型项目
中部发展核心
唐山中心城区
唐海县
南部发展核心
生态城
南堡开发 区
工业区
第三部分：外部环境分析
发展状况 2007年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设 和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常 住人口和企业。

2009年3月11日生态城正式开工建设；
先行开发板块
近期(2008年-2010年)：为基础设施和起步
本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公 园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实 现观湖看海。
第一部分：项目地块分析
周边配套 项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。
序号 配套 青龙湖湿地 高教城 文化公园 小学 中学 管委会
③
②
① ② ③
①
⑦ ④⑤ ⑧ ⑥
④ ⑤ ⑥
⑨
⑦
⑧ ⑨
பைடு நூலகம்
五星级酒店
便民服务中心 游艇码头
地块本体 项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作 人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜 建造小高层产品。 周边配套 项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相 关配套均处于规划建设阶段。
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
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（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析

3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生 态城北部。
综合用地、商业用地基准地价

综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与 住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、 38万/亩，31万/亩；
1级

1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域 部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地 基准地价为72万/亩、55万/亩。
第一部分：项目地块分析
区位属性 项目位于唐山南部核心区域，未来的滨海新城，临近高教 城和青龙湖湿地公园。
项目界定
本项目所在区域属于 新城开发的初级阶段， 目前周边配套还不完 善。 本项目非真正意义的 保障房用地，潜在购 买客户为工业区及生 态城工作人员，可重 点关注项目周边的高 教城和市委党校。
交通属性 地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、 唐海县、渤海海边等区域。
第二部分：土地市场分析
成交地价 出让方式

生态城现有项目地价在30-43万元/亩之间，部分土地土地手续未办 理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。
建设中约3万平米生活配套
规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下 分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共 约6000户；
E A B C
D

C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务 公司定向销售；

D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划； E:规划未来建设低密度住宅； 启动区内部分土地通过BT形式出让。
规划政府大楼
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
3 7
（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析
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定向开发
未开盘
工业区央企职工及管 委会工作人员
第四部分：市场竞争分析
生态城 典型项目
项目名称 物业地址 建筑类别 土地面积 建筑面积 容积率
万年丽海花城
万年丽海花城 曹妃甸工业区曹妃甸国际生态城通港大道南侧 板楼、小高层、高层 100万平米 150万平米 1.5 2009年初与意向企业洽谈-2009年3月开工-2009年5月 意向企业确定-2009年9月首栋封顶-2010年1月开盘2010年8月网签 60-110平米 4000元/平米开盘，后期4500元/平米 一期售罄
目录
（一）项目地块分析 （二）土地市场分析
3 7
（三）外部环境分析
（四）市场竞争分析
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第四部分：市场竞争分析
竞争环境
本项目属于生态城保障房项目，未来将面临生态城商品房、生态城其 他保障房和唐海县商品房三方面的竞争。
本项目是生态城保障房项目，未来的潜在客户是曹
竞争关系
唐海县 生态城
曹妃甸工业区 购房客户来源
第四部分：市场竞争分析
生态城 市场概况 商品房市场处于起步阶段，市场化程度不高，多为定向开发和定向销 售，目前销售价格4500元/平米左右。
发展阶段：生态城房地产市场还处于起步阶段，市场化程度 不高，项目主要通过管委会定向销售给工业区企业或者工业区 企业定向委托开发商进行开发建设。 供应量：近两年生态城目前在售/已售项目仅有万年丽海花城 、橙霞水岸和美和蓝湾三个项目，总体供应量52万平米。 销售价格：住宅4500元/平米左右（不考虑政府补贴因素）。
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第二部分：土地市场分析
基准地价 基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万/亩。
居住用地基准地价分为三个级别

1级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生 态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；
3级
2级
1级商业、2级居住

2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生 态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；
区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初 步形成6万人左右的人口规模。

中期（2011—2020年）：为加速建设阶段，
在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示
范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形 成80万人左右的人口规模。
当前开发区域
启动区
远 期 开 发 板 块

远期（2020年以后）：全面完成曹妃甸新城
金海湾 橙霞水岸
丽海花城
客户：工业区央企职工及管委会工作人员。
美和蓝湾
项目名称 万年丽海花城 美和蓝湾
建筑面积 150万（一期8万） 25万
建筑形式 小高层、高层 小高层、高层
销售价格 4500 -
销售情况 一期售完 定向开发
客户
橙霞水岸
金海湾
19万
88万
多层、小高层、高层
小高层、高层
4500
4600

本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地
块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划， 参考了综合用地定价； 中小学配套

A:橙霞项目，主体已基本完工，土地手续未办理； B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土 地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年 基业合作开发；
高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完 成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体 搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。

青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3 万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。
住宅

办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会 瑞典馆所在区域。

滨海旅游度假区：由滨海高速分割形成内观湖、 外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规 划功能区。
宜租则租、宜购则购：按照《唐山市人民政府关于进一步完 善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见》，唐 山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由 廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构 成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保 障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支 配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住 房保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家
妃甸工业区的职工、管委会的工作人员及生态城自
身的高教城、市委党校、管委会等相关教职工及工 作人员。 鉴于目前生态城的购房客户全部来自于曹妃甸工业 区的工作人员，与唐海县的购房客户存在部分重叠 ，同时这部分客户也是本项目未来潜在客户重要组 成部分。 考虑到未来1-2年内还有大量的保障性项目开工建 设，因此本项目未来需要面临生态城商品项目、生 态城保障房项目和唐海县商品房项目的三重竞争。
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（五）项目SWOT分析及客户初步定位
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第三部分：外部环境分析
生态城起源

为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，2007 年生态城开始开发建设。
为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要， 2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。

生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区， 是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、 休闲配套生活区。

主要通过班车往返于

“生态城-唐海县或唐 山市”，私家车少； 有少量黑出租车，但价 格较高，去往唐海县单
会车辆通行

紫色线为城市轻 轨建设规划
程约需70-80元；
第三部分：外部环境分析
重大项目
可持续发展中心
为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务配 套设施，如文化公园、中小学、医院等。
时间节点 主力户型 销售价格 销售情况 客户特征
首钢京唐、首自信（首钢自动化信息技术有限公司）、 中石化曹妃甸油库、冀东水泥、华润电力、中冶京唐 等工业区领导及部分职工。
唐山曹妃甸国际生态城万年丽海花城房地产开发有限 公司
开发商
项目点评：生态城第一个地产开发项目，由万年基业和管 委会共同开发，总建面达150万平，一期开发8万平米，现 已售罄；目前项目处于停滞状态，一期交房产品几乎没有 入住。（工业区内客户购房政府补贴500-700元/平米）