房产买卖合同纠纷精编 Jenny was compiled in January 2021

案由：房产买卖合同纠纷

案源提供：萧山法院

案情实录：

萧山小学教师马女士，2003年7月25日和王先生签了房地产转让合同。双方约定，她以46万的价格购买王的一套住宅，签合同时付定金3万元，房产证办好再付10万元，手续全部办妥付清余款。马女士付了定金，拿到房子钥匙。

2003年8月，王到房管部门做产权备案时，谎称自己没有按揭贷款，顺利拿到了房产证，并办理了抵押登记———其实，他曾在2002年7月和银行签过25万元的15年按揭贷款合同，由开发商和所购房子做抵押担保。合同约定，在房产证办出后再办理抵押登记。本来这房子可以顺利卖给马女士，没想到王妻突然吵闹说卖房自己不知情，不同意出售。2003年12月，马向萧山法院起诉，要王继续履行合同，按约交付房子。去年4月，王败诉后不服，上诉至杭州市中级人民法院。中院二审时查出了王曾办理按揭贷款、抵押登记的事。

银行方面此时也获悉自己的抵押物被转让，把王告到了法院，并申请查封了争议的房子。去年11月，市中院二审判决：王先生把房子做抵押物签过抵押合同，现在按揭贷款未还清，房子无法转让，两人所签的房地产转让合同

应解除。合同无法履行，和王隐瞒抵押事实有关，除归还3万元的购房定金，还要赔偿马女士因房屋行情上涨的经济损失225000元。

律师说法：

浙江裕丰律师事务所林清城律师说，《担保法》规定，抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。抵押期间，抵押人转让登记过的抵押物，应通知抵押权人并经其同意，还要告知受让人转让物已抵押的情况，否则，转让行为无效。

王先生卖房时未告知马女士抵押之事，有故意隐瞒的情节，按《合同法》规定，属可撤销的合同，可以继续履行，也可以不履行而直接赔偿。房子已被查封，继续履行合同不大可能。王除返还定金外，因有隐瞒的过错，还要赔偿马女士22万多元。

现在买卖二手房的人蛮多，发生的合同纠纷也多。常见的隐瞒情况有3种：一是像王先生这样隐瞒房子已抵押的，二是隐瞒房子是夫妻共有财产的，三是隐瞒了房子不是本人、自己无权处理的。

这三种情况，因为在房管局都有相应备份材料，只要委托律师查询，核实并不困难。查询的费用，一般是50元，要复印材料则是250元。如果还不放心，还可在合同

里写上特别约定条款，注明若有隐瞒事实，责任如何承担。

林清城律师接触过不少二手房买卖合同，因为卖主尚未还清按揭，合同常约定由买方先一次性代为付清按揭，再交付房子。但这种合同，如果抵押银行不知情或不同意，发生纠纷后法律效力如何，现在争议很大。

一旦卖方因房价上涨等原因毁约，如果按揭已还，抵押结束，合同还能履行，有可能被认定有效，否则如果按揭还未还清，买方很可能只能拿回借出的钱，而得不到相应赔偿。作者：吕明合/萧法