湘乡市房地产市场分析
一、湘乡市房地产业发展基本特点
（一）房地产开发企业发展迅速，行业开发主体日益壮大
湘乡市房地产企业从刚起步的2家发展到了23 家，其中二级资质企业1家，三级资质企业17家，相继开发了锦秀裕华、镇湘名苑、燕兴佳园、滨江花园、南岸水乡、湘房。

世纪城等一批高品质的住宅小区，大大提高了居民的居住生活水平，提升了城市品质，为湘乡经济增长注入了新的活力。

大部分房地产开发企业能够及时被住宅需求市场消化掉，基本上是开发一个项目消化掉一个项目。

2008年房地产开发企业资产总计达7.24亿元，平均资产达3149万元。

（二）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高，拉动支撑作用日益增强
作为一个新兴行业，湘乡市的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，近几年来，受城市建设规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大的刺激，市场容量大幅增长，房地产业呈现出快速增长的良好发展态势。

2004年—2008年，全市房地产投资年均增长26.5%，占全社会固定资产投资的比重逐年增高， 2008年投资完成额为41553万元，比重达10.5%。

（三）开发规模逐年扩大，商品房供销两旺
2004年—2008年，全市房地产开发公司累计新开工房屋面积145.53万平方米，平均每年新开工29.11万平方米，年均增长23.3%， 2007年为历年最高，达到39.41 万平方米。

2004年—2008年，累计销售商品房面积为120.09万平方米，年均销售24.02万平方米，年均增长33.6％。

2006年最高，达到31.72万平方米，2007年、2008年销售面积有所回落，分别为24.93万平方米、29.44万平方米，比2006年分别下降21.4％和7.2％。

2009年上半年销售面积为12.23万平方米，同比增长14.6%，比去年年底下降3.5个百分点。

从商品房类型看，商品住宅的销售是商品房销售的主体，其所占比重保持在85％以上。

（四）房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面因为金融政策对房地产开发的支持，湘乡市房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度较高。

在房地产开发投资资金中，国内贷款、自筹资金、定金及预付金是开发资金的全部来源，从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。

2008年到位资金为42467万元，三项资金所占比重分别为12.6%、21.7%和65.7%，2004年—2008年三项资金年均增长速度分别为47.8%、14.3%、31.9%。

（五）商品房价格逐步上升，但仍处于合理区间
湘乡市的房地产市场起步于2000年，2000年以前的商品房住宅均价基本在600元/平方米左右，从2004年开始逐步走高，至今达1420元/平方米。

2004-2008年，商品房销售平均价年均上升9.6%，其中住宅年均上升18.1%。

目前和刚起步相比已增幅两倍多，但和周边市县相比仍处于中下水平。

望城县商品房销售均价为1900元/平方米左右，宁乡县为1800元/平方米左右，湘潭县为1700元/平方米左右，韶山市为1500元/平方米左右。

从居民家庭的承受力看，2008年湘乡市城镇居民人均可支配收入为13780元，城镇家庭
平均人口为2.86人，以此计算2008年市区家庭年支配收入为3.94万元。

按目前市区商品住宅平均价格1420元/平方米推算，购买一套120平方米左右的住宅总价位在17.04万元，相当于居民家庭年收入的4.3倍，房价与收入比基本符合通常3-6倍的标准。

（六）楼盘之间价差开始拉大，市场竞争日渐激烈
从近几年住房销售情况看，湘乡市楼盘之间存在较大差价，城市中心、沿河地段及高品质高层次楼盘极受青睐，乃购房首选，均价在1500元/平方米以上，最高达1780元/平方米，且空置率低，而地段差、地域偏的楼盘价格较低，最低售价仅为990元/平方米。

（七）二手房市场发展平缓，以刚性需求为主
从近几年二手房市场交易情况来看，湘乡市二手房市场发展较为缓慢，目前市场回暖，有递增的趋势。

从2005年-2008年，二手成交套数分别为1069、1059、987、1352套，成交面积分别为11.3、11.6、10.9、13.2万平方米，成交金额分别为9800、10300、8700、19600万元，年均成交面积11.75万平方米，年均成交金额增幅26%。

二、湘乡市房地产开发近一两年发展趋势
（一）房地产开发投资保持平稳增长，增幅有所回落。

湘乡市房地产投资完成额从去年9月开始增速一路飙升，增速保持在50%以上，年底达到59.2%，但今年上半年以来增速有所回落，一度出现负增长。

今年上半年房地产投资完成额为15358万元，同比增长23.9%，比去年同期回落4.2个百分点。

随着“南拓北进”新城开发发展战略的深入实施，火车站改扩建设、南正街、北正街旧城改造，这将在一定程度上促进湘乡市房地产投资继续保持增长。

（二）房价下行的空间有限，稳中趋升是现阶段的客观显示。

受土地价格、建筑“三材”价格上涨、劳动力成本增加和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2009年全市商品房平均售价涨幅与2008年相比略有上升，今年上半年湘乡市商品房住宅价格为1420元/平方米，同比上涨2.3%，比去年年底上涨5.7%。

但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。

目前湘乡市的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，尚具有发展空间。

（三）房地产市场平稳发展，供需矛盾有所缓解。

今年以来湘乡市房屋成交开始放量，由观望待购开始向实际购买转变，供销比降低，存量减少，房地产销售市场出现回暖迹象。

上半年新开工住宅面积为33068平方米，同比下降50.8%，销售面积为12.23万平方米，同比增14.6%， 2008年底空置面积为49141平方米，到今年6月份减少到29879平方米。

另外随着城市化进程的加快，外来人口的增加以及居民可支配收入的增长都将形成强大的购买潜力，更为房地产发展提供原动力。

但由于历史存量以及国家抑制房地产非合理需求力度的加强，经济适用房、廉租房的加快建设等原因，房地产市场仍存在一定的供应压力。

三、湘乡市房地产业发展中存在的问题
(一)房地产开发企业市场准入门槛低。

开发企业数量虽多但规模普遍偏小实力不强，行业集中度低，抗风险能力较差，部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，有的采取挂靠公司进行开发，加大了投资风险，甚至有的企业几年都无开发量。

(二)房地产市场缺少行业发展总体规划的指导。

没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。

（三）商品房供应结构不太合理，市场仍需调控。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而大面积住房却供给过剩。

去年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房在60%以上，140平方米/套以上28.8%，中小套型住宅比例偏低。

今年新开工的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下（含经济适用房）的住房面积所占比重仅为8%，与现行政策规定的调控目标（必须达到70%以上）还有很大的差距。

二是廉租房供给很少，覆盖面小。

三是二手房市场和租赁市场发展缓慢，二手房的供给尚不能满足需求。

四、湘乡市商品房现状
（一）商品房供需结构图
（二）购房者地域分布图
（四）市场成交价格走势图。