违章建筑租赁合同
【篇一：违章建筑的租赁合同效力】
违章建筑的租赁合同效力
所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或
虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物”。
没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，
以博文的兼容和简易性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。
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参考“中外民商裁判网”一则文章“违章建筑的物权效力----以违章建
筑的物权效力对租赁合同影响”，两则案例：
[案例1] 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同
纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的
院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的
土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要
求解除并确认其所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由
于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而无效。
[案例2] 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐
落在原告临街门面房8间使用，经原告同意，在其承租土地上建设
房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同
无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，
法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违
法建筑不影响租赁合同的效力。
房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态“扎实”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。鉴于违
法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是指建筑物并
未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建
设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。
依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用
法律若干问题的解释》，违法建筑物的租赁合同是无效的，在违法
建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建
设工程规划许可证规定建设的“房屋”（儒墨注，区别于广泛的建筑物），未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使
用期限的临时建筑为违法建筑。
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解
答中，也曾明确。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建
造的房屋没有合法审批手续的等。
出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双
方对簿公堂，究竟是承租方提供证据证明其承租标的是违法建筑呢？还是由出租方自证其是合法建筑呢？虽然其结果均是验证租赁合同
的效力问题，要结合证据若干规定和庭审状况了（不要忽视“庭审状况”）。
至于租赁合同若被判定无效，后果如何？合同法58条很明确，合
同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返
还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对
方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而房屋租赁合同即使无效，租金或许依然要付，只是换个名称而已；“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋
占有使用费的，人民法院一般应于支持”。
即合同虽定性为无效，但相关费用却依照会借鉴为有效，无效合同
的“有效履行条款”。
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【篇二：出租违章建筑的房屋租赁合同效力及其处理办
法】
出租违章建筑的房屋租赁合同效力及其处理办法
[案情]
原告李俊将自建违建房出租给被告张军，双方于2000年订立房屋
租赁合同协议一份，约定租期为一年，年租金为27000元。到期后，双方口头协议续租一年。但到期后，被告张军拒付租金，并继续使
用违建房。现原告李俊要求被告张军腾房并给付拖欠租金27000元。 [焦点]
1、该租赁合同是否有效
2、本案如何处理
[处理]
1、该租赁合同无效。理由是依据《中华人民共和国城市产地产管理法》第五十二条规定及95年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六
条之规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只
有依法登记的房屋权利才受法律保护。本案原、被告签订房屋租赁
协议无效。
2、本案因签订合同内容不合法，属无效民事行为。根据《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十六条、第五十八条、第五十九条之
规定，有三种处理方式：返还财产、赔偿损失、追缴非法所得。对此，在司法实践中各地做法不一，归纳起来共有三种处理意见：第
一种意见：“无效”按“有效”走，具体做法是，由于该合同无效，但
系双方合意，故被告已使用原告所
有的违建房应支付使用费，其标准参照市场价，其数额一般与当事
人双方约定租金数额相同，考虑被告已实际使用2年，拖欠1年房租，被告应支付1年使用费27000元并腾房。原告已履行1年合同
的情况应予以维持。这种处理办法时下较为流行，但处理结果恰好