中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
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回首改革开放3３年中国老百姓的住房变 迁，就会发现，房地产记载的既是一部中 国3３年的建设史，又是一部浓缩了我国 社会主义建设的改革开放史。
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目录
中国房地产行业发展模式 中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
中国房地产发展数据播报
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中国房地产行业发展模式
1986
1979年开始经济体制改革
1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡 个人建房买房”的设想
1988 拉开了住房制度改革的序幕。
1991
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1958
住房制度改革正式启动
1979 1986年1月，国务院召开 1980 城镇住房制度改革问题座
1986 谈会
1988 1991
1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
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2012房地产市场十大关键词
9业绩飘红 10地王频出
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2012年房企销售金额TOP10
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新国五条 ：“新国五条”中不仅要求提高二套房贷首付比例，还特别 强调，出售自有住房所得须缴20%的个税。
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中国房地产市场未来发展趋势
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200000 元/㎡
2000 元/㎡
规范 低碳 智能化 城市化
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等
原因影响。土地流标现在屡次上演。
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2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
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2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
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发展模式的根源：土地
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
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选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设
楼危危
楼断断
。。。。。。
楼停停
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2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
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中国房地产发展数据播报
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中国房地产市场 从安居时代到投机时代
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投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
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供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
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需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物
业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式 大致可以分为六大类。
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盈利模式之一
投资运作
盈利模式之二
土地开发
盈利模式之三
房产开发
投资经营模式（资本溢价能力） 地产经营模式（政府公关能力） 开发经营模式（项目运作能力）
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盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
营销策划
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2009年，房市百态之二 楼歪歪
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
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2009年，房市百态之三 楼晃晃
楼坚强
美国模式兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源 几乎无限供应。
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香港模式 VS 美国模式
长江实业 兼容 Pulte Homes
中国模式 万科
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
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2007年是疯狂的一年。
房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲 顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。
但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终 于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情 绪浓厚，房价企稳。
给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场 的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金 的一些开发商面临资金链断裂的局面。
1994
调 1997 整 期 1998
炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
1999
30
繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
负增长 亚洲金融危机
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繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
1998年中国的福利分房 制度终止，货币化分房 方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
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第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
33
市场 回暖
1999 宏观经济稳定发展
2000
房地产泡沫已得到控制
2001
房地产市场明显转暖
2002
2003 2004 2005
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
2006
2007
34
涨幅 迅速
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
盈利模式之六
综合开发
物业持有模式（资产管理能力） 整合营销模式（策划销售能力） 综合开发能力（资源整合能力）
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无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
首先，看看中国房地产发展历程 与特点。。。。。。
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中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
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1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
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最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
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1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
供求关系不合理 虚假繁荣
1979 1980 1989年以“海南”房地产
泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
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在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
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近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
发展模式 开发模式 盈利模式
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1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
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当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
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成功不能复制但可以借鉴
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第一阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
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新中国成立
1958 从1958年开始，房地产
战争摧残 一穷二白
收归国有，中国房地产从
1979 1980
此消失。 重点发展重工业，还不存
1986 1988
在完全意义上的房地产市 场。
1991
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契机
1958
1979 1980
2002 一季度房价上涨19.1%
2003 3.26 国八条
2004 4.27 新八条
2005
2006 2007
调控文件密度加大，但房价一
直坚挺
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繁荣 景象
1999 2006年，一个字“涨”
2000
2001 2006年关键词：
2002 加息
2003 2004 2005
国六条 金融业开放
2006
2007
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
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房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
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房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、
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行行政 手 Nhomakorabea政府
业 规
段
律
何去何从？？？
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桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
The end, thanks!
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2000
2001 2002 2003 2004 2005
2007年关键词： 地王频出
上市筹资 宏观调控