第一节 房地产背景
三、房地产商业模式之变 ▪ 我国房地产业发展的5个阶段
▪ 1〉政府建房分配模式（1991 年以前）
1991 年以前，我国房地产业基本延续了计划经济体制 下投资建房的模式，土地划拨、财政拨款、福利分房前提下， 没有真正意义上的房地产企业（充其量就是建筑企业）。没 有房地产企业也就没有房地产行业，更谈不上商业模式。如 果非要讲一个模式的话，可以归结为政府（单位）建房分配 模式。
房地产估价
Real Estate
制作：陶钦贵
房地产估价
房地产估价背景 房地产相关经济知识
房地产 房地产价格与定价技巧
第一节 房地产背景
一、房地产的概念
1.国内：
我国还没有建立法定的房地产概念，但综合各 家观点可将房地产定义为土地及地上定着物和同地 上利用相联系的地下改良物，同时包括以上各部分 所衍生的各种权利。
2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。针 对这一情况,政府在年初、年中、年末时实行了不同的调控政 策。但是目前住房供应结构性矛盾仍十分突出、部分城市房价 上涨仍然较快、住房保障与社会需求仍有很大差距等问题。
2010年注定会在中国房地产市场的发展历程中留下印记， “史上最严厉”的调控政策先后数次降临房地产市场，也在调 控中探索房地产制度性变革的方向。
参考资料来源：中信证券研究部
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三、房地产商业模式之变
▪2〉“投机”模式（1991—1994）
地产行业真正产生开始于上个世纪90 年代初期，伴随着 中国宏观经济增长进入了新的一轮峰值期，房地产行业空前地 景气。这是传统体制下地方政府投资饥渴症的一种表现，是中 国对外开放区域政策不均衡所造成的对区域土地价格过度炒作 的结果，缺乏市场需求的支撑，因而滋生了泡沫。“泡沫”破 裂了，但是也造出了第一批房地产企业。此时房地产商业模式 非常简单：资金（少量）或者关系→土地开发权→资金，这种 模式下多数房地产公司说白了就是在投机，突出的表现就是千 军万马下海南（还有其他少数几个城市）。
参考资料来源：中信证券研究部
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三、房地产商业模式之变
4〉“杠杆”模式（或以小博大、“空手套白狼”模 式）（1998—2004）
由于政策因素，房地产市场在90 年代末开始了又一轮 的复苏。在这一时期，有90 年代初那种商业模式的影子， 即依靠土地转让获取超额利润，但更多更典型的是利用关系 协议拿地（土地出让金欠交或只交一部分）→以土地抵押银 行贷款筹集启动资金（用来拆迁等开发前期支出）→建筑企 业垫资开发→楼花销售回款→偿还欠款补交土地出让金。制 度和政策的空白，旺盛的市场需求使许多房地产公司完成了 从无到有的神奇转化，房产背景
二、房地产的背景
②1978~1992年： 我国不断探索社会主义市场经济，房地产商品属性
逐渐恢复的过程。 ③1992~2000年：
房地产市场逐渐形成并不断完善的阶段。体现为： 首先房改目标愈来愈明确； 其次房地产业作为“投资少、见效快、效益好”的 重点行业，得到不断扶持。 再次金融业不断同房地产业相融合，形成房地产筹 资多元化。
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二、房地产的背景
1. 潜力巨大的房地产业和住宅业 1.1房地产业和住宅业的发展历程 （1）1953年前---基本以市场经济为主。 （2）1953年---2000年，分三个阶段： ①1953~1978年：
住宅作为福利产品，否定其商品属性，否定其 价值，片面强调土地的资源属性和公有制，将土地 权利同土地实体视为一体。
土地
房地产
（land）
改良物
（real estate）
定着物
（improvement）
（attachment）
定着物 （fixture）
公用设施 （utilities)
建筑物 （building）
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一、房地产的概念
2.国外： ◆英国多用Property。 如：Property Valuation Property Management ◆美国多用Real Estate。 如：Real Estate Advisor
参考资料来源：中信证券研究部
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三、房地产商业模式之变
3〉失语时期的商业模式（过渡模式）（1994—1998）
90 年代中期，经过了整顿的房地产业步入了长期的低迷， 这是一个房地产企业集体失语的时期。福利分房的前提下，房 地产开发产品局限于高档公寓、别墅和一些商业地产，由于产 品的短缺，房地产公司有很高的利润率，但经济总量极小。房 地产业受重视程度远不及建筑业，从某种意义上来说，中国当 时没有真正的房地产行业，主流的商业模式类似于1991 年前 的建房分配模式，但也出现了以后（下文介绍）商业模式的雏 形（最大的区别在于此阶段购房者没有按揭贷款，住房的购买 者多数是单位团购）。
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二、房地产的背景
（3）2000年---2010年： 2000年的主题是规范合同文本与房产测量，仅是房地产
业发展的外围工作而已； 2001年的主题是减征租房税费、消化空置房——令人颇
感意外的是2001年房地产市场竟有些冷，但是，这是暴热之 前短暂的寒冬。
房地产市场宏观调正式揭幕于2002年8月。 进入2003年，央行发出房地产宏观调控第一枪。4月央行 发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知》。
2006年，继续加息以抑制投资性需求，出台“国六条”， 改以调整住房供应结构作为调控的着力点。2006年房地产政策 的最大亮点在于5月份国六条中确立的建立廉租住房制度方针。
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二、房地产的背景
2007年，严控外资投资高档房地产，健全廉租住房制度， 提高房贷及二次置业首付比例，并连续四次加息。 2008年是极富戏剧性的一年，宏观调控经历了上半年极度收紧， 7月8月政策静默期，9月开始猛烈转向、采取放松和各种托市 政策的扩张期。
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二、房地产的背景
2004年房地产调控的主题词是调高资本金比例、经济适用 房、加息。2004年4月27日国务院发出通知，决定适当提高包 括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例， 房地产开发(不含经济适用房项目)由20%及以上提高到35%及以 上。
2005年，形势比人强！中央层面实施密集调控房地产，包 括上调住房贷款利率和首付款比例，出台“旧国八条”和“新 国八条”，同时，增加交易环节税负的税收政策首次成为调控 工具。本年度继续加大金融政策调控表明防范房地产过热所可 能引起的金融风险是中央着力的一个重点。